Immobilienmarkt im Wandel: Chancen durch Nutzungsänderung


Rechtliche Rahmenbedingungen und Möglichkeiten einer Umnutzung
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Beispiel Hotelnutzung

Hotelimmobilien sind Zweckimmobilien mit einer auf den Zweck der Fremdenbeherbergung ausgerichteten Infrastruktur und Einrichtung. Gerade im Fall kleiner und mittelgroßer Hotels in zentralörtlichen Lagen stellt sich für den Grundstückseigentümer eine Nutzungsänderung hin zu renditeträchtiger Wohnnutzung häufig als wirtschaftlich attraktive Option dar.



Die in diesem Fall anzunehmende Nutzungsänderung kann unter rechtlichen Gesichtspunkten je nach konkreter Art der ins Auge gefassten Wohnnutzung auf erhebliche Schwierigkeiten stoßen. So ist insbesondere die Stellplatzfrage zu beachten. In den Stellplatzsatzungen der Kommunen ist der jeweilige Stellplatzschlüssel festgeschrieben, der für die unterschiedlichen Nutzungsformen gilt. 


Für Hotels wird zumeist ein Stellplatz je zwei/ drei Betten veranschlagt, für eine allgemeine Wohnnutzung ist jedoch regelmäßig ein Stellplatzschlüssel von einem oder sogar zwei Stellplätzen je Wohneinheit zu beachten. Je nach Anzahl der neu geplanten Wohnungen kann daher – gerade bei der Schaffung attraktiver Micro-Apartments – ein (zum Teil erheblicher) Mehrbedarf an Stellplätzen entstehen. 


Vorteil von Wohnheimen


Ist dagegen die Umsetzung besonderer Wohnformen (z.B. Studentenwohnheim, Pflegeheim/ Pflegestift) angedacht, vereinfacht sich die Stellplatzsituation wegen der in den einschlägigen kommunalen Stellplatzregelungen vorgesehenen, stellplatzrechtlichen Privilegierung dieser besonderen Wohnformen merklich.


Es ist darauf hinzuweisen, dass einige deutsche Großstädte die Stellplatznachweispflicht für Wohnnutzungen – und damit auch für Nutzungsänderungen hin zu einer Wohnnutzung – abgeschafft haben bzw. eine derartige Abschaffung andenken, was die Situation in diesen Kommunen deutlich entspannen dürfte.


Zu berücksichtigen ist darüber hinaus, dass Wohngebäude häufig auch andere bauordnungsrechtliche Anforderungen erfüllen müssen als Hotelimmobilien. Beispielhaft sei auf die Aspekte der Barrierefreiheit, des Nachweises von Kinderspielplätzen oder auch des Lärmschutzes hingewiesen. Gerade die Frage des ausreichenden Lärmschutzes wird in zentralörtlichen Lagen für eine geplante Wohnnutzung ein auch rechtlich beachtlicher Gesichtspunkt in einem entsprechenden Baugenehmigungsverfahren sein.

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