Immobilienmarkt im Wandel: Chancen durch Nutzungsänderung


Rechtliche Rahmenbedingungen und Möglichkeiten einer Umnutzung
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Beispiel Neue Wohnformen

Auch im Bereich des Wohnens ist in der Praxis eine Abkehr von tradierten Wohnformen hin zu bedarfsorientierten Wohnkonzepten festzustellen. So wird zunehmend die traditionelle Unterscheidung zwischen regulärer Wohnnutzung (Wohnungen, Studentenwohnheime, Studentenapartments) einerseits und „Wohnen auf Zeit“ (Hotel, Pension) andererseits aufgelöst. 


Insbesondere aufgrund der gesteigerten örtlichen Flexibilität in der Arbeitswelt sind Wohnformen wie Boarding Houses oder „Co-Living“ im Kommen und werfen häufig Abgrenzungsschwierigkeiten auf: Wo endet das Wohnen und wo beginnt die (als Nichtwohnnutzung einzustufende) gewerbliche Zimmervermietung?


Dauerhaftigkeit als Kriterium

Der rechtliche Begriff des Wohnens ist geprägt durch den Schwerpunkt der Lebensführung, der durch eine gewisse Dauerhaftigkeit der Nutzung sowie eine Eigenständigkeit gekennzeichnet ist. Die Grenze der Dauerhaftigkeit wird in der behördlichen Verwaltungspraxis häufig ab einer (beabsichtigten) Nutzungsdauer von drei Monaten gezogen. 


Die Eigenständigkeit der Lebensführung ist dann nicht mehr gegeben, wenn die jeweiligen Nutzungseinheiten lediglich Aufenthaltsqualität vermitteln, im Übrigen jedoch die für eine Wohnnutzung typischen Tätigkeiten (Kochen, Waschen, Reinigung etc.) sämtlich oder zumindest weit überwiegend durch dritte Dienstleister übernommen werden.


Sind die Dauerhaftigkeit und die Eigenständigkeit als Voraussetzungen für eine Wohnnutzung nicht erfüllt, liegt keine Wohnnutzung im rechtlichen Sinn vor, sondern eine gewerbliche Nutzung und damit gegebenenfalls eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung.


Wie häufig wechselt der Adressatenkreis?


Soll beispielsweise ein Wohngebäude künftig in der Form genutzt werden, dass lediglich Zimmer mit Sanitäreinrichtungen und ohne eigene Kochmöglichkeit an einen ständig wechselnden Adressatenkreis vermietet werden, ohne Mindestverweildauer, aber mit umfassendem Serviceangebot (wie Reinigung, Verpflegung, Waschen), dann liegt voraussichtlich eine (genehmigungspflichtige) Nutzungsänderung vor. 


Insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Zweckentfremdung von Wohnraum kann sich diese als kritisch erweisen. Würden demgegenüber eine Mindestmietdauer von drei Monaten, eigene Kochmöglichkeiten und ein lediglich optionales Servicepaket vorgesehen, spricht viel dafür, eine derartige Nutzungsänderung nicht anzunehmen.

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