Wann rentiert sich die energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses?

Wer Eigentümer*in eines Mehrfamilienhauses im Bestand ist, beschäftigt sich zwangsläufig mit dem Thema energetische Sanierung. Zum einen, weil gesetzliche Vorgaben in Bezug auf Fenster, Fassade oder Heizungsanlage erfüllt werden müssen. Zum anderen, weil eine energetische Sanierung dem Werterhalt der Immobilie dient. Und nicht zuletzt, weil energiesanierte Wohnungen heutzutage von potenziellen Mieter*innen stärker nachgefragt werden als Wohnungen, die keine ressourcenschonenden Standards erfüllen.

Generell wird auch das Thema ESG für Bestandsbauten immer drängender (Environmental, Social, Governance – zu Deutsch: Umwelt, Soziales, Unternehmensführung). Ein wichtiges Stichwort lautet hier: EU-Taxonomie. Die erforderlichen Standards, die auch von Immobilieneigentümer*innen berücksichtigt werden müssen, beziehen sich auf eine breite Palette von Maßnahmen, die unter dem Begriff Nachhaltigkeit zusammengefasst werden können. Die Anforderungen reichen von Energieeffizienz bis hin zu fairen Arbeitsbedingungen bei Zulieferern und Dienstleistern. Ein energetisch saniertes Mehrfamilienhaus erfüllt bereits viele Aspekte, die im Bereich „Environmental" von der EU-Taxonomie vorgegeben werden. 

Diesen Ratgeber für die energetische Sanierung von Anlageimmobilien haben wir gemeinsam mit REC Partners, einem international tätigen Unternehmen für Beratung und Projektmanagement im Gewerbeimmobilien-Bereich, sowie mit der Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek erstellt.

Die erste Wärmeschutzverordnung trat im Jahr 1979 in Kraft. Rund 70 Prozent der heutigen Bestandsgebäude wurden jedoch schon vor 1979 erbaut, von denen wiederum zwei Drittel über keinerlei Wärmedämmung verfügen. Nur etwa zehn Prozent der Altbauten haben eine Dämmung, die im Rahmen einer energetischen Sanierung auf Vordermann gebracht wurde und den aktuellen Anforderungen genügt. 

Ähnliches gilt für die Heizungsanlagen, von denen rund 70 Prozent nicht den heutigen Anforderungen an energetisch sanierte Gebäude entsprechen. Hier zeigt sich der enorme Sanierungsrückstau bei Bestandsbauten.

Rechnen sich kleinere Maßnahmen bei der energetischen Sanierung?

Damit die Betriebskosten eines Gebäudes und insbesondere die Energiekosten in einem moderaten Rahmen bleiben, sind bei älteren Immobilien oftmals erhebliche Investitionen in Gebäudetechnik und Wärmedämmung erforderlich. Bei den heutigen, stetig steigenden Energiepreisen und den aktuellen Fördermaßnahmen ist allerdings genau zu prüfen, ob und welche energetischen Sanierungen sich für den Eigentümer rechnen: Checkliste Maßnahmen.

Generell kann man sagen: Oftmals zahlen sich schon kleinere Modernisierungsmaßnahmen aus. In jedem Fall sollte hier der jeweilige energetische und bauliche Ist-Zustand der Immobilie zugrunde gelegt und mit möglichen Verbesserungen im Rahmen einer energetischen Sanierung abgeglichen werden. Idealerweise begutachtet ein Experte/eine Expertin die Immobilie.

Was bedeutet Renovieren im Gegensatz zur energetischen Sanierung?

Es gibt Renovierungen, Modernisierungen, Sanierungen und energetische Sanierungen. Worin besteht der Unterschied? Beginnen wir mit den Sanierungen: Der einfachen Sanierung geht immer ein Schaden voraus, wie zum Beispiel ein feuchter Keller, marode Wasser- und Abwasserleitungen oder bröckelnder Putz. In der Regel erfolgt als erstes eine Bestandsaufnahme und eine ganzheitliche Betrachtung der festgestellten Mängel unter Berücksichtigung des Lebenszyklus der Immobilie. 

Im Rahmen der regelgerechten Sanierung geht es in erster Linie darum, den ursprünglichen Zustand der Immobilie unter Beachtung des aktuellen Stands der Technik wiederherzustellen. Energetische Sanierungen zielen darüber hinaus auf eine Bestandsverbesserung ab. Da ohnehin Eingriffe ins Gebäude nötig sind, sollte geprüft werden, ob sie, sofern wirtschaftlich sinnvoll, gleich mit umgesetzt werden können.

Was beinhaltet die Renovierung einer Immobilie?

Bei einer Renovierung liegt der Schwerpunkt auf optischen Verbesserungen einer Immobilie, wie zum Beispiel dem Auffrischen durch neue Farben sowie Anpassungen an veränderte familiäre Bedürfnisse, persönliche Wohnvorstellungen oder organisatorische Vorgaben. Es liegt dabei nicht zwingend ein Schaden vor. Juristisch betrachtet müssen bei Renovierungen keine modernen Standards bei Wärme- und Feuchteschutz, Schall- oder Brandschutz erfüllt werden. Diese werden in der Regel nur an Gebäudeaußen- und Innenflächen durchgeführt.

Von einer Modernisierung wird gesprochen, wenn man über die Wiederherstellung des ursprünglichen Gebäudezustands hinaus eine wesentliche, technische und energetische Verbesserung erzielt. Diese Verbesserung muss dann dem aktuell geforderten Soll-Zustand entsprechen. Das kann den Wärmeschutz ebenso betreffen wie den Feuchte-, Schall- und Brandschutz. Hierzu zählen zum Beispiel das Aufbringen von Wärmedämmverbundsystemen (WDVS) an der Fassade, das Abdichten und das Wärmedämmen von Kellern und Dächern oder der Einbau von Fenstern für die Verbesserung des Wärme- und Schallschutzes.

Die größten Energieeinsparpotenziale liegen in Deutschland im Bestand, weil bestehende Gebäude etwa dreimal soviel Energie zur Beheizung und Warmwasserbereitung benötigen wie Neubauten. Für viele Bestandshalter zahlt sich eine energetische Sanierung aber nicht unmittelbar aus, da die Mieter die Kosten für Gas oder Öl im Rahmen der Betriebskostenabrechnung ohnehin tragen. 

Diese Sichtweise kann jedoch langfristig zu einem Vermietungshindernis werden. Das ist dann der Fall, wenn aufgrund der stetig steigenden Energiepreise die Gesamtmiete inklusive Betriebskosten nicht mehr marktfähig ist. In der Folge müssen daher Abschläge im Mietzins oder längere Leerstandszeiten in Kauf genommen werden.

Wann rentiert sich die energetische Sanierung?

Maßnahmen zur energetischen Sanierung erfordern jedoch eine sorgfältige Planung und hohe Investitionen, deren Amortisation oft erst nach zehn oder mehr Jahren eintritt. Es ist verständlich, dass dieser Aspekt zunächst abschreckend wirken kann. Dem gegenüber steht jedoch, dass eine fachgerechte und konsequente energetische Sanierung zu einer Wertsteigerung des Objekts führt, die substanziell vorhanden ist und erhalten bleibt. Es ist absehbar, dass zukünftig der Wert einer Immobilie immer stärker auch durch ihre energetische Qualität bestimmt wird.

Die Vorteile einer energetischen Sanierung

• Niedrigere Betriebskosten
• Wertsteigerung 
• Erhöhung des Wohnkomforts
• Bessere Vermietbarkeit

Mit folgenden Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen können bis zu 65 Prozent der bisherigen Energiekosten eingespart werden: