Ratgeber: Mieterhöhung


Wir sagen Ihnen, welche rechtlichen Voraussetzungen gelten müssen

Mieterhöhung: nach Modernisierungsmaßnahmen oder aufgrund gestiegener Betriebskosten


1. Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen

Die jährliche Miete darf nur um 8 % der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Instandhaltungsmaßnahmen sind davon ausgenommen. Bei Modernisierung von Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (zum Beispiel bei energetischer Modernisierung) wird eine angemessene Verteilung auf alle Wohnungen vorausgesetzt. ​


Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete


Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und die Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen können miteinander verbunden werden. Oftmals ist es wirtschaftlich sinnvoller, anstelle der Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu erklären.

 

Die Kappungsgrenze berechnet sich ohne Berücksichtigung von Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen in den letzten drei Jahren. Ältere Maßnahmen fließen jedoch in die Ausgangsmiete mit ein. Auch die Jahressperrfrist bleibt davon unberührt.



Zulässig ist: 


  • Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen im nicht modernisierten Zustand und Geltendmachung des Modernisierungszuschlags.


  • Erhöhung wegen Modernisierung. Soweit der Mietpreis noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbar modernisierte Wohnungen liegt, ist eine zusätzliche Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich.


  • Berechnung der Höchstmiete

     Ausgangsmiete + 20% + Modernisierungszuschlag



Unzulässig ist:


  • Geltendmachung der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum plus zusätzlicher Modernisierungszuschlag.


2. Mieterhöhung aufgrund gestiegener Betriebskosten

Berechnungsmodelle:


Die Betriebskostenvorauszahlung kann erst nach Erteilung einer Abrechnung angepasst werden. Dabei besteht pro Abrechnung nur einmal die Möglichkeit zur Anpassung. Fällig sind die erhöhten Kosten mit der nächsten Miete. Als Maßstab für die „Erhöhung der Betriebskosten“ in angemessenem Umfang gilt das Abrechnungsergebnis des Vorjahres.


Bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist ein vertraglicher Erhö­hungsvorbehalt erforderlich. Der Grund für die Anpassung der Betriebskostenpauschale muss anhand von entsprechenden Belegen erläutert werden. Dabei müssen die alte und die neue Betriebskosten-Belastung gegenübergestellt werden. Fällig sind die erhöhten Kosten mit der übernächsten Miete nach Zugang der Erklärung. Als Maß­stab für „Erhöhung der Betriebskosten“ gilt die Differenz zwischen den zuletzt in der Pauschale enthaltenen Betriebskosten und der derzeitigen Kostenhöhe.


Die Anpassung bei Brutto- oder Teilinklusivmieten ist nur möglich, wenn das Mietverhältnis bereits am 01.09.2001 bestand und ausdrücklich vereinbart wurde, dass die Miete bei einem Anstieg der Betriebskosten erhöht wird. Fehlt diese Vereinbarung, so ist eine Mieterhöhung nicht möglich. Die Miete wird dabei unter denselben Voraussetzungen wie bei einer Betriebskostenpauschale erhöht.


Betriebskostenvorauszahlungen

​Der Mieter zahlt im Voraus, es erfolgt eine Abrechnung über die Betriebskosten, d.h. der Mieter zahlt nur für seinen tatsächlichen Verbrauch.


Betriebskostenpauschalen

​Der Mieter zahlt einen festgelegten Betrag, es erfolgt keine Abrechnung, d.h. der Mieter zahlt unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch.


Bruttomieten

​Die Betriebskosten sind betragsmäßig in der Miete enthalten.


Teilinklusivmieten

​Ein Teil der Betriebskosten wird neben der Miete über Betriebskostenvorauszahlungen umgelegt; die übrigen Betriebskosten sind in der Miete einkalkuliert.



 Hamburg
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