50 Prozent von etwas sind nicht in jedem Fall die Hälfte. Was sich zunächst widersinnig anhört, trifft beim Vererben von Immobilien tatsächlich zu: Wird beispielsweise ein Mehrfamilienhaus an zwei Kinder als Bruchteilsgemeinschaft vererbt oder ihnen per Schenkung vermacht, liegt dessen erbschaftsteuerlicher Wert für jedes Kind nicht etwa bei der Hälfte, sondern bei 20 Prozent weniger als der Hälfte. So zumindest sieht es der Gutachterausschuss Münster, ein regionales Expertengremium, das den Verkehrswert von Immobilien ermittelt.
„Wenn der Bundesfinanzhof diese Einschätzung bestätigt, wird bei Übertragung von Bruchteilseigentum der Bewertungsabschlag in vielen Fällen einen deutlichen Einfluss auf die zu entrichtende Erbschaftssteuer haben”, kommentiert Jürgen Lindauer, Steuerberater bei der Wirtschaftsprüfung KPMG. Wir haben den Experten gefragt, was da in Sachen Immobilieneigentum in Münster los war, und welche Auswirkungen das nun auf Erben in ganz Deutschland hat.
Das Wichtigste: Wer aktuell gemeinsam mit anderen eine Immobilie erbt, sollte prüfen, ob auch in seinem Fall ein Bewertungsabschlag infrage kommt. Außerdem sollte der Miterbe dafür sorgen, dass der Bescheid seines Finanzamts zur Bewertung des Miteigentumsanteils erst einmal offengehalten wird. „Man legt also Einspruch gegen den Bescheid ein und weist auf das Urteil des Finanzgerichts Münster vom 24. November 2022 hin”, so Lindauer. Allerdings wurde gegen das Urteil Revision eingelegt, so dass der Bundesfinanzhof final hierüber entscheiden muss. Bis es soweit ist, kann das durchaus noch einige Jahre dauern.
Den Bewertungsabschlag von 20 Prozent auf Miteigentumsanteile hat der örtliche Gutachterausschuss ins Spiel gebracht. Der Teilerbe einer Immobilie hatte die Gutachter damit beauftragt, den durch das Bewertungsgesetz festgesetzten Grundbesitzwert des Hauses zu überprüfen. Laut Paragraph 198 Bewertungsgesetz haben Erben die Möglichkeit, mittels eines Wertgutachtens einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen.
Der Kläger war also der Meinung, seine geerbte Immobilie sei weniger wert als vom Finanzamt angesetzt. Damit ging der Gutachterausschuss Münster konform – und sogar noch einen Schritt weiter: Die Experten setzten nicht nur insgesamt einen geringeren Verkehrswert für die Immobilie an, sondern rechneten auch noch besagten Abschlag von 20 Prozent auf das 50-prozentige Bruchteilseigentum des Erben an. Das macht einen durchaus nennenswerten Unterschied. Beispiel: Gibt es zwei Erben, denen ein Mehrfamilienhaus im Wert von 800.000 Euro vermacht wird, beliefe sich nach Münsteraner Interpretation der Miteigentumsanteil jedes Einzelnen auf 320.000 Euro statt auf 400.000 Euro.
Die Höhe des Abschlags ist von den Gutachtern auf Basis der Erfahrungen aus Markttransaktionen und Zwangsversteigerungen beziffert worden. Als Begründung, warum ein Abschlag überhaupt gerechtfertigt sei, hat der Ausschuss genannt, dass ein Miteigentumsanteil erhebliche Risiken mit sich bringt – etwa eine eingeschränkte Verfügungsgewalt über die Immobilie. Diese Einschätzung trug das Finanzamt Münster jedoch nicht mit. „Und darum landete das Thema vor dem zuständigen Finanzgericht in Münster”, erklärt Jürgen Lindauer. „Dieses gab dem klagenden Miterben und seinem Gutachten zwar Recht, ließ allerdings eine Revision zu. Nun kommt es also auf den Bundesfinanzhof an.” (31.5.23)