Regensburg, 04.05.2016.Viele private Verkäufer glauben, den Immobilienverkauf angesichts des Zinsniveaus und der hohen Nachfrage ohne Makler realisieren zu können. Doch auf professionelle Hilfe eines Fachmanns zu verzichten, kann den Privatverkäuferteuer zu stehen kommen. Der qualifizierte Makler Roberto Pecis von Engel &Völkers aus Regensburg zeigt die Risiken und gibt wertvolle Experten-Tipps.
Im November 2015 entschied der Bundesgerichtshof, dass ab sofort ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche als objektivnachvollziehbares und vergleichendes Kriterium rechtsgültig ist (BGH, VIII ZR266/14). Damit kippte der BGH die bisherige Regelung, wonach die im Exposé angegebene oder im Miet- bzw. Kaufvertrag vereinbarte Wohnfläche bis zu 10% von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen darf. Durch den Wegfall der 10% Regelung erhält die korrekte Wohnflächenberechnung eine noch größere Bedeutung.
„Entspricht die Wohnflächenangabe nicht der tatsächlichen Wohnfläche droht dem Verkäufer eine hohe Schadenersatzforderung“, berichtet Roberto Pecis von Engel & Völkers Regensburg. Neben einer Minderung des Verkaufspreises kommen auf den Verkäufer im Schadenersatzfall weitere Kosten zu, so muss er die Finanzierungs- und Notarkosten sowie die Steuern, die der Käufer auf den höheren Kaufpreis gezahlt hat, ausgleichen.
Wie kommt es zu fehlerhaften Wohnflächenberechnungen?
Stichproben zeigen immer wieder, dass 90% der Flächenangaben von Bestandsimmobilien fehlerhaft sind. Diese Fehler entstehen, weil Flächenaus Bauanträgen oder alte Mietvertragsangaben herangezogen werden, die gegebenenfalls nach einer veralteten Verordnung errechnet wurden.
„Die eigentliche Berechnung der Wohnfläche erfolgt in der Praxis meist über die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die im Jahr 2004 in Kraft getreten ist, mitunter wurde die Wohnfläche z. B. aber noch nach der 1983 außer Kraft getretenen DIN Norm 283 ermittelt“, erklärt Roberto Pecis von Engel & Völkers Regensburg.
Grundfläche ist nicht gleich Wohnfläche
Am häufigsten genutzt und von Gerichten anerkannt wird die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung. „DieWohnflächenverordnung schreibt vor, welche Berechnungsmaßstäbe für Tür- und Fensterrahmen, Treppen, Öfen, Einbaumöbeln, Schrägen, Raumhöhen sowie Schornsteine, Pfeiler, Säulen, Vormauerungen und Nischen anzuwenden sind. Auchbei Kellerräumen, Garagen, Terrassen und Balkonen, geheizten oder ungeheizten Wintergärten und Schwimmbädern, Waschküchen und Heizungsräumen,Durchgangszimmern und gefangenen Räumen sind Abschläge zwischen 0 bis 100% von der Grundfläche vorzunehmen“, erläutert Roberto Pecis von Engel &Völkers Regensburg.
Als Privatverkäufer kann man da schnell an seine Grenzen undaus Unkenntnis zu einer inkorrekten Quadratmeteranzahl gelangen. Für die fehlerhafte Berechnung ist man voll und ganz haftbar. Im Übrigen nützt es nichts, sich auf die Angaben im eigenen Kaufvertrag zu stützen. Auch die beim Immobilienverkauf ausgeschlossene Gewährleistung schützt nicht vor Schadenersatzansprüchen.
Seriöse Maklerübernehmen das Risiko für den Privatverkäufer
Wie kann sich der Verkäufer nun am besten vor teuren Schadensersatzansprüchen schützen und sicherstellen, dass in seinem Exposé und dem Kaufvertrag die korrekte Wohnfläche angegeben ist?
Am sichersten ist es für Eigentümer, den Verkauf nicht in Eigenregie durchzuführen, sondern einen Fachmann zurate zu ziehen. Ein guter Makler ist bestens mit den Berechnungen der Wohnfläche vertraut und wird diese korrekt ausführen. Ein Tipp: Ein seriöser Makler ist außerdem daran zuerkennen, dass er das Risiko der Wohnflächenberechnung selbst trägt und nicht auf den Kunden abwälzt.
„Der Makler bietet dem Kunden eine Rechtssicherheit, die der Privatverkäufer allein nicht gewährleisten kann“, so Roberto Pecis von Engel & Völkers Regensburg.