Bauboom in Deutschland: Wie ändern sich die Immobilienpreise?

In der Bundesrepublik herrscht ein regelrechter Bauboom: Deutschlandweit wurden 2018 laut Statistischem Bundesamt segmentübergreifend rund 287.400 Wohnungen fertiggestellt. Das ist der höchste Wert seit 2002, als 289.600 Wohneinheiten entstanden sind. Der Trend einer zunehmenden Bautätigkeit hält mittlerweile seit neun Jahren an. Allerdings ist jüngst eine sich abschwächende Dynamik festzustellen. Im Vorjahresvergleich ist die Fertigstellungszahl von Wohnungen nur um rund 2.500 gestiegen, was einem geringfügigen Plus von +0,9 Prozent entspricht.


Für viele Immobilienkäufer und Wohnungssuchende lautet allerdings die wichtigste Frage: Wie wirkt sich die anhaltend hohe Fertigstellungszahl auf die Immobilienpreisentwicklung aus und wieso scheint vielerorts trotzdem Wohnungsmangel zu herrschen? Antworten zu diesen und weiteren Fragen zur Bautätigkeit in Deutschland erhalten Sie im aktuellen Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2019/2020

Bauboom in Deutschland – was bedeutet das?



Mit dem Schlagwort Bauboom wird im Allgemeinen die anhaltend hohe Bautätigkeit in Deutschland bezeichnet. Die Zuwächse im Wohnungsbau waren in den letzten Jahren überwiegend ein Resultat steigender Fertigstellungszahlen im Mehrfamilienhaussegment. 2018 sind in neuen Mehrfamilienhäusern (Miet- und Eigentumswohnungen) rund 135.00 Wohneinheiten entstanden – ein Anstieg um +9,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Insbesondere der Bereich der Mietwohnungen hat hierbei an Dynamik gewinnen können und erstmals das Segment der Eigentumswohnungen bei den Fertigstellungszahlen übertroffen: 2018 wurden 70.000 Mietwohnungen und 64.900 Eigentumswohnungen fertiggestellt.


Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser ist der Bauboom weniger stark ausgeprägt – hier sind die Zahlen in den vergangenen neun Jahren relativ stabil geblieben. So entstanden 2018 rund 103.400 neue Wohneinheiten in Eigenheimen. Dies entspricht einem Zuwachs von +6,5 Prozent seit 2011, gegenüber dem Vorjahr ist die Fertigstellungszahl um -2,4 Prozent geringfügig zurückgegangen. 


Blickt man auf die langfristigen Entwicklungen, ist zu beobachten, dass sich die Bautätigkeit in Deutschland seit dem Jahr 2000 vom Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser hin zu den Miet- und Eigentumswohnungen verlagert hat. Während die Zahl fertiggestellter Miet- und Eigentumswohnungen seit Jahren steigt, hat sich die Bautätigkeit bei den Ein- und Zweifamilienhäusern seit der Jahrtausendwende nahezu halbiert.


 Hamburg
- Baufertigstellungen Deutschland

Sinken die Immobilienpreise durch den Bauboom?


Trotz der regen Bautätigkeit in der jüngeren Vergangenheit konnte der deutlich gestiegene Wohnungsbedarf in Deutschland nicht ausreichend gedeckt werden. Dies gilt insbesondere für die wirtschaftsstarken Ballungsräume, in denen trotz Baubooms eine ungebrochen hohe Nachfrage nach Wohnraum herrscht. Einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) zufolge werden zwischen den Jahren 2016 und 2020 jährlich rund 341.700 zur Bedarfsdeckung benötigt. Die Realität der Bautätigkeit in Deutschland sieht leider anders aus: So wurden zwischen 2016 und 2018 durchschnittlich nur 282.300 Wohneinheiten fertiggestellt


Für die Zeit zwischen 2021 und 2025 geht das Institut der deutschen Wirtschaft aufgrund einer rückläufigen demografischen Entwicklung von einem jährlichen Bedarf von 260.200 Wohnungen aus. Summiert ergibt sich hieraus ein Gesamtzahl von 1,98 Millionen benötigter Wohneinheiten in Deutschland bis 2025. Geht man von der bisherigen Bautätigkeit der vergangenen sieben Jahre aus, werden bis dahin allerdings nur rund 1,76 Millionen Wohnungen fertiggestellt sein. Ein Sinken der Immobilienpreise in Deutschland ist somit trotz des Baubooms unwahrscheinlich. 

Warum fehlen Wohnungen trotz Baubooms? 


Viele potenzielle Immobilienkäufer haben den Eindruck, dass trotz des Baubooms ein deutlicher Wohnungsmangel in Deutschland herrscht. Allerdings existieren hierbei auf regionaler Ebene zum Teil erhebliche Unterschiede. Besonders periphere Landkreise weisen bereits heute deutliche Leerstände aufgrund von Bevölkerungsrückgängen auf. Der Wohnungsmangel konzentriert sich in erster Linie auf die Metropolen und die dazugehörigen “Speckgürtel”. 


Dass trotz des Baubooms weiterhin vielerorts Wohnraum knapp ist, liegt auch an den rückläufigen Baugenehmigungen. Im Gegensatz zu den Baufertigstellungen hat die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen 2016 mit rund 375.400 ihren vorläufigen Höhepunkt erreicht – der höchste Wert in diesem Jahrtausend. Seitdem sind die Genehmigungszahlen rückläufig: 2018 wurden rund 346.800 Wohneinheiten genehmigt. 


Der Rückgang lässt sich auf die vielerorts knapper werdenden Bauflächen zurückführen. Die deutlich geringeren Fertigstellungszahlen im Vergleich zu den Genehmigungszahlen führen seit Anfang der 2010er-Jahre zu einer starken Zunahme des Bauüberhangs, welcher die Zahl der noch offenen gemeldeten Baugenehmigungen beschreibt. 


Laut Statistischem Bundesamt waren Ende 2018 rund 692.900 Wohnungen genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt. Dies entspricht einer Zunahme von +32,6 Prozent seit 2015. Ein wesentlicher Grund hierfür liegt in der gestiegenen Abwicklungsdauer, also der Zeit zwischen Genehmigung und Endabnahme des Bauwerks. Dass sich die Abwicklungszeit derart erhöht hat, liegt vor allem an der hohen Auslastung in der Bauwirtschaft und einem fortdauernden Fachkräftemangel.

 

Ein Lösungsansatz für dieses Problem liegt im Bürokratieabbau durch Typengenehmigungen: Anfang 2019 wurde dieses Genehmigungsverfahren in die Musterbauordnung aufgenommen und soll künftig die Zulassung seriell und modular errichteter Wohngebäude vereinheitlichen. Das Ziel dieser Maßnahme ist es, Gebäude in kürzerer Zeit zu errichten, die sowohl kostengünstig sind als auch eine gute architektonische Qualität aufweisen. 


 Hamburg
- Neubaubedarf

Wo ist der Bedarf an neuen Wohnungen am höchsten? 


Betrachtet man die größten deutschen Metropolen hinsichtlich des Bedarfs an neuen Wohnungen, zeichnet sich ein einheitliches Bild ab. Verbleibt die Fertigungszahl bis 2025 auf dem Niveau der vergangenen sieben Jahre, besteht in Städten wie Köln, Düsseldorf und Hamburg auch weiterhin eine beträchtliche Bedarfslücke. Am deutlichsten vom Wohnraummangel wäre Berlin betroffen: Bei einem prognostizierten Bedarf von 144.300 Wohneinheiten bis 2025 aber nur 77.600 Fertigstellungen, könnten in den nächsten Jahren rund 66.700 neue Wohnungen fehlen.


Betrachtet man die Verteilung des Wohnungsbaus in Deutschland, so verläuft dieser regional sehr unterschiedlich. Der Bauboom konzentriert sich vor allem auf Gebiete in Hamburg und seinem Umland, dem Berliner Speckgürtel, eine Vielzahl bayerischer Landkreise sowie ländlich geprägte Gebiete in Nordwestdeutschland. Mit einer Fertigstellungszahl von 9,5 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner belegt Ingolstadt bundesweit den ersten Platz. Geringer Wohnungsbau ist dagegen vor allem in vielen ostdeutschen Landkreisen und peripheren westdeutschen Regionen zu verzeichnen. Dies sind zugleich Gebiete, die bereits jetzt ein Wohnungsüberangebot aufweisen. Bedeutende Städte, die trotz Wohnraummangels eine vergleichsweise geringe Fertigungszahl pro 1.000 Einwohner aufweisen, sind Köln (2,9) und Stuttgart (3,3).


Das Ziel eines ausgeglichenen Wohnungsmarktes würde bei gleichen Annahmen die Rheinmetropole Düsseldorf erreichen. Verweilt das Niveau der Fertigstellungen auf dem bisherigen Niveau, so entstünde hier eine vergleichsweise geringe Bedarfslücke von 2.800 fehlenden Wohnungen bis 2025.

Wohin entwickeln sich die Immobilienpreise künftig?


Die Immobilienpreisentwicklung bei Wohnimmobilien verläuft angesichts der nach wie vor herrschenden Wohnraumknappheit insbesondere in den wirtschaftlichen Ballungsräumen positiv. Aufgrund des Nachfrageüberhangs dürften die Kauf- und Mietpreise in den deutschen Metropolen auch künftig weiter ansteigen. Wie genau die Preiskurve in den 61 wichtigsten deutschen Städten verläuft erfahren Sie in unserem Wohnimmobilien Marktbericht 2019/2020.

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