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Vermietungs-Ratgeber

Für Immobilieneigentümer stellt die Vermietung von Wohnraum nicht selten eine Herausforderung dar. Umso wichtiger ist es, sich frühzeitig über Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter zu informieren. Was können Sie im Vorfeld tun, um mögliche mietrechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden? Was ist im Hinblick auf die seit 2015 geltende sogenannte Mietpreisbremse zu beachten?  Was genau bedeutet ortsübliche Miete und wann ist eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen oder gestiegenen Betriebskosten zulässig? Engel & Völkers hat in Kooperation mit der Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek die wichtigsten Aspekte rund um die „richtige“ Mietpreishöhe beleuchtet und gibt Ihnen wertvolle Hinweise und Empfehlungen für einen konstruktiven, vertrauensvollen Umgang mit Ihren Mietern.


Die Themen unseres Vermietungs-Ratgebers im Überblick:

    ·        Erhöhung auf die ortsübliche Miete

    ·        Mieterhöhung nach Modernisierung

    ·        Umlage von Betriebskostenerhöhungen

    ·        Staffelmieterhöhung

    ·        Indexmieterhöhung

    ·        Die gesetzliche Mietpreisbremse

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Engel & Völkers
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ExklusiveWohnimmobilien optimal vermietet – der Ratgeber für Eigentümer

Beim Thema Mieterhöhung stellen sich für Vermieter eine Reihe an Fragen. Welche Miete ist für die Lage und Ausstattung der Wohnung angemessen? Wie ist das Schreiben zu formulieren und ab wann gilt die Erhöhung? Das deutsche Mietrecht ist komplex und sieht eine Vielzahl an Vorschriften zum Mieterschutz vor. Für Eigentümer von Wohnimmobilien und Vermieter ist es daher entscheidend zu wissen, wie sich eine Mieterhöhung gesetzlich richtig durchsetzen lässt. Im Fokus steht dabei für Eigentümer neben der Renditeentwicklung das gute Verhältnis zum Mieter.

Unser Vermietungs-Ratgeber für Eigentümer von Wohnimmobilien soll Ihnen aufzeigen,worauf es bei der Erhöhung der Miete ankommt und worauf zu achten ist. Das geltende Mietrecht in Deutschland und die neu eingeführte Mietpreisbremse berücksichtigen die Interessen aller Parteien und setzen dennoch enge Grenzen:Während der Eigentümer die Wirtschaftlichkeit seiner Immobilie voranstellt,erfüllt die Wohnung für den Mieter sein Grundbedürfnis nach Sicherheit und ersorgt sich um den Schutz dieser. Stehen Mieterhöhungen an, hat der Mieter ein Recht darauf, dass diese gesetzeskonform durchgeführt wird. Dieser Ratgeber erhebt nicht den Anspruch darauf, eine juristisch verbindliche Antwort auf alle Rechtsfragen zu liefern. Vielmehr gibt er praktische Handlungsempfehlungen und Hinweise zu den folgenden Punkten:

1.Erhöhung auf die ortsübliche Miete: Der aktuelle Mietspiegel 2016 informiert Vermieter über die ortsüblichen Mietpreise an verschiedenen Standorten in Deutschland. Für Eigentümer von Wohnimmobilien ist die Vergleichsmiete ein wichtiger Indikator für die Mietpreisentwicklung und zeigt Potenziale für mögliche Mieterhöhungen auf. Anhand des Baujahrs und der Wohnungsgröße lässt sich der Grundpreis pro qm und Monat einfach ermitteln. Anschließend ist zu prüfen, ob sich die Wohnung in einer guten Lage befindet und daher einen Lagezuschlag erhält. Die Ausstattung der Wohnung bestimmt darüber, ob der Vermieter weitere Zu- oder Abschläge geltend machen kann. Grundsätzlich ist bei einer Mieterhöhung darauf zu achten, dass gemäß BGB folgende Kappungsgrenze gilt:Innerhalb einer Frist von drei Jahren dürfen die Mieterhöhungen nicht mehr als 20 Prozent (bzw. 15 Prozent in einigen Regionen) betragen. Außerdem muss die Miete für mindestens 15 Monate lang stabil bleiben, bevor der Vermieter eine neue Mieterhöhung fordern darf.

2.Mieterhöhung nach Modernisierung: Modernisierungen können die Wohnqualität steigern und die Energieeffizienz von Gebäuden optimieren. Als Eigentümer haben Sie das Recht, die Miete unter bestimmten Voraussetzungen durch einen Modernisierungszuschlag zu erhöhen. Mieter sind gemäß dem geltenden Mietrecht dazu verpflichtet, die angekündigten Maßnahmen zur Modernisierung ihrer Wohnung zu dulden. Eine Zustimmung ist daher nicht erforderlich. Möchte der Vermieter einen Modernisierungszuschlag durchsetzen, muss dieser für den Mieter verständlich berechnet werden. Eine Anpassung der Mieter aufgrund durchgeführter Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten ist hingegen nicht möglich. Eine energetische Modernisierung muss zudem nachweislich die Energiekosten senken, andernfalls kann die Miete nicht angehoben werden.

3.Umlage von Betriebskostenerhöhungen: Neben den Mieten sind auch die Kosten für den Betrieb von Immobilien in den vergangenen Jahren stetig gestiegen. Voraussetzung für die Anhebung der Miete aufgrund gestiegener Betriebskosten ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Nur wenn diese vorliegt, kann der Eigentümer die Betriebskostenzahlungen für seine Wohnungen anpassen. Dies betrifft Vorauszahlungen auf Betriebskosten und Pauschalen. Das Recht zur Erhöhung des Betriebskostenanteils an der Miete besteht für Eigentümer und Vermieter und ist schriftlich mitzuteilen. Der Gesetzgeber sieht außerdem vor, dass die Erhöhung nachvollziehbar sein muss und dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entspricht.

4.Staffelmieterhöhung: Ist im Mietvertrag eine Staffelmieterhöhung vorgesehen, kann der Vermieter die Wohnungsmiete entsprechend anheben. Für die wirksame Durchsetzung einer solchen Vereinbarung bedarf es gewisser Formvorschriften. Der Erhöhungsbetrag muss im Mietvertrag festgelegt sein. Eine prozentuale Mieterhöhung ist nicht zulässig.Eine Mieterhöhung ist alle 12 Monate möglich, die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist bei einem Staffelmietvertrag jedoch nicht erlaubt.

5.Indexmieterhöhung: Die Indexmieterhöhung bezieht sich auf den Verbraucherpreisindex und ist in Mietverträgen für Wohnraum seltener vorzufinden. Die Miete darf vom Vermieter im Abstand von 12 Monaten erhöht werden. Die Erklärung zur Mieterhöhung ist regelmäßig in Textform zu erfolgen. Wichtig ist für Eigentümer zu wissen, dass die Mietanpassung in beide Richtungen erfolgen kann. Ist eine Indexmieterhöhung im Mietvertrag vereinbart, darf der Vermieter keine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen.

6.Die gesetzliche Mietpreisbremse: Um den hohen Mietanstieg in Städten wie Berlin, Hamburg und München zu dämpfen, hat der Deutsche Bundestag sich auf eine Mietpreisbremse geeignet. Diese gilt seit dem 1. Juni 2015 und soll dafür sorgen, dass Wohnraum in Deutschland bezahlbar bleibt. Nach jeweils fünf Jahren wird die Bundesregierung entscheiden, in welchen Regionen die gesetzliche Mietpreisbremse anzuwenden ist. Bei der Neuvermietung einer Wohnung kann der Vermieter nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die Mietpreisbremse ist zunächst nur für Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt vorgesehen. Vermieter sollten prüfen, ob ihre Wohnimmobilie davon betroffen ist.