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Die aktuelle Stimmung am deutschen Wohnimmobilienmarkt

Würzburg - Statistik

Die aktuelle Stimmung am Deutschen Immobilienmarkt

In Berlin ist sicherlich, in München wahrscheinlich und in Hamburg und Frankfurt möglicherweise mit einem Trendbruch bei den Kaufpreisen zu rechnen“, mit dieser Aussage entfachte Harald Simons im ZIA Frühjahrsgutachten eine hitzige Diskussion über den Status Quo des Wohnimmobilienmarktes der größten Deutschen Metropolen. Das empirica Vorstandsmitglied leitet aus der zunehmenden Anzahl von Baugenehmigungen und einer abnehmenden Wanderungsbewegung in Richtung Metropolen eine Blasengefahr ab. Die Entkopplung von Mieten und Kaufpreisen verschärft seiner Ansicht nach die Situation.

Positive Fundamentaldaten sorgen für Kauflaune am Immobilienmarkt

Hiobsbotschaften über eine ansteigende Inflation und ein sich verschlechterndes Wirtschaftsklima dominierten zu Beginn des Jahres die Schlagzeilen. Nach einem zeitweisen Anstieg der Inflation auf 2,2 % im Februar, lag die Rate im Mai wieder bei 1,5 % (vgl. Abbildung 1). Der zwischenzeitliche Anstieg wird von Volkswirten als Basiseffekt erklärt, der aus den steigenden Energiepreisen resultiert. Gleichzeitig unterstreicht der ifo-Geschäftsklimaindex mit einem Rekordhoch von 114,6 Punkten im Mai die positive Stimmung der Wirtschaft. Diese Rahmenbedingungen sorgen weiter für Kauflaune am Immobilienmarkt. Lohnzuwächse und niedrige Bauzinsen beflügeln die Nachfrage. Die Niedrigzinspolitik der EZB fungiert in Deutschland konjunkturstimulierend, weswegen breite Bevölkerungsschichten Lohnzuwächse zu verzeichnen haben. Das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf ist von 2011 bis 2016 um 12,5 % auf 37.866 EUR gestiegen. Einhergehend mit den niedrigen Zinsen fehlen Investoren rentable Anlagemöglichkeiten, gleichsam sind die Finanzierungsbedingungen für Immobilien weiterhin auf einem attraktiv niedrigen Niveau. Sowohl Investoren als auch private Anleger und Selbstnutzer legen ihren Anlagefokus verstärkt auf Immobilien.

Es wird wieder mehr gebaut

Seit 2009 (158.987 WE) ist die Anzahl der fertiggestellten Wohneinheiten pro Jahr kontinuierlich angestiegen und lag 2015 bei 247.722 WE (10-Jahres-Schnitt: 204.635). Das BBSR prognostiziert bis 2020 einen jährlichen Wohnraumbedarf von 272.000 WE. Die zunehmende Anzahl der Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser im 1.Quartal 2017 (5,5 %) lässt zwar einen Trend zum Angebotsanstieg im Vergleich zum Vorjahr erkennen, doch die extrem geringen Leerstände in den Großstädten zeigen, dass es kurzfristig zu keiner Entspannung auf den Wohnimmobilienmärkten kommen wird. Auch die Verkleinerung der Haushaltsgrößen führt zu einer steigenden Wohnungsnachfrage (vgl. Abbildung 2). Zwischen 1961 und 2015 ist die Haushaltsanzahl um rd. 48 % gestiegen, wohingegen sich der Anteil der 1-Personen Haushalte von rd. 21 % auf rd. 41 % erhöhte. 

Angebotsknappheit in den Kernstädten führt zu neuen Wanderungsbewegungen

Eine abnehmende Nachfrage aufgrund rückläufiger Zuzüge sieht Simons im Frühjahrsgutachten als Gefahr für die Immobilienmärkte der Metropolen. Zwar zeigen einige Statistiken, dass innerdeutsche Zuzüge in die Großstädte an Dynamik verlieren, dies kann aber auch als Indiz für ein zu geringes Angebot gedeutet werden. Laut einer aktuellen Studie des BBSR pendelten 2015 60 % aller Arbeitnehmerin eine andere Gemeinde (2000: 53 %). Zwei Drittel der Arbeitnehmer in Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart wohnen nicht in dem Stadtgebiet ihrer Arbeitsstätte. Dies belegt den hohen Verflechtungsgrad des Umlandes mit den Metropolen.


Fazit: Kurz- bis mittelfristige Preisstabilität 

Aufgrund der wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen sehen wir den deutschen Immobilienmarkt auch kurz- bis mittelfristig als „sicheren Hafen“ und können derzeit keinen Trendbruch bei den Miet- und Kaufpreisen in den prosperierenden Städten erkennen. Die im Europavergleich extrem niedrige Eigentumsquote von 45 % unterstreicht den starken Mietermarkt in Deutschland. Wir sehen daher auch weiterhin einen Nachfrageüberhang in den urbanen Zentren der Republik, der für stabile bis moderat steigende Preise in den Metropolen und prosperierenden Großstädten sorgt.


Würzburg - Entwicklung der Inflationsrate, Hypothekenzinsen und Bundesanleihen in Deutschland
Würzburg - Entwicklung der Deutschen Haushalte in %

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