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Denkmalschutz – wie geschichtsträchtige Architektur den Weg in die Neuzeit findet

Voller Ehrfurcht und Bewunderung vor einem nach historischem Vorbild wiederaufgebauten Schloss stehen und den Atem der Vergangenheit spüren, oder durch eine lebendige Altstadt bummeln und den Charme stolzer Kaufmannshäuser aus den Zeiten der Hanse bewundern - das hat wohl jeder von uns schon einmal erlebt.

All dies wird möglich durch den Wunsch und den damit verbundenen Einsatz der beteiligten Akteure, kulturhistorisch relevante Bauwerke für die Nachwelt zu erhalten. Einen großen Stellenwert hat hier der Denkmalschutz. Er wacht über die Rahmenbedingungen zum Schutz architektonischer Kulturgüter, die durch das Denkmalrecht festgelegt und von der Denkmalschutzbehörde verwaltet werden.

Das bedeutendste Kriterium, um den Status „denkmalgeschützt“ zu erhalten, ist ein übergeordnetes, öffentliches Interesse. Das Alter allein ist nicht entscheidend. Durch die Zuordnung ist das Gebäude vor Abriss und baulichen Veränderungen geschützt. Die Definition der einzelnen Maßnahmen und die Umsetzung hingegen sind in Deutschland zum Beispiel Sache der einzelnen Bundesländer. In anderen Ländern, wie Spanien, Portugal, Italien oder Frankreich, sowie den USA gibt es eigene, möglicherweise abweichende Regelungen.

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- Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie hat Vor- und Nachteile. Die wichtigsten Informationen und Fakten finden Sie in unserem neuen Blogbeitrag!

Bedeutung des Denkmalschutzes für den Immobilienmarkt

Zu den Bauwerken, die häufig dem Denkmalschutz unterliegen, gehören Schlösser, Burgen und Klöster, alte Guts- und Fachwerkhäuser, Windmühlen und Wassertürme, sowie epochale Wohn- oder Geschäftshäuser. Wer sich mit dem Gedanken trägt, ein solches Gebäude zu erwerben, sollte sich im Vorfeld über die daraus resultierenden Konsequenzen informieren. Denn der Schutz ist mit allerlei Auflagen und Vorschriften bezüglich der Sanierung und Nutzung, im Gegenzug aber auch mit interessanten steuerlichen Möglichkeiten und Vorteilen verbunden. Mit dem Kauf geht auch die Auflage der Instandhaltung einher, die von der unteren Denkmalschutzbehörde eingefordert werden kann.

Was Denkmalschutz für Sanierungsmaßnahmen bedeutet

An denkmalgeschützten Gebäuden darf keinerlei Sanierung, Modernisierung, An- oder Umbaumaßnahme ohne behördliche Genehmigung vorgenommen werden. Aussehen und historisches Gesamtbild müssen erhalten bleiben. Die Auflagen hierzu reichen bis ins Detail und schreiben zu verwendende Baumaterialien und Farben sowie handwerkliche Techniken vor. Oft werden daraufhin besonders spezialisierte Handwerker benötigt, um die Arbeiten fachgerecht auszuführen.

Ähnliche Vorgaben greifen für den Außenbereich rund um das Gebäude, für jede geplante Veränderung braucht es ebenfalls das Einverständnis der Denkmalschutzbehörde. Richtlinien gibt es auch für den Innenausbau, diese sind jedoch etwas weniger streng. Die Arbeiten dürfen den Charakter des Hauses jedoch nicht verändern.

Was energetische Sanierungen betrifft, sind denkmalgeschützte Immobilien Sonderfälle. Sie benötigen keinen Energieausweis und können von den Vorschriften der Energieeinsparverordnung befreit werden. Zu bedenken ist, dass die Unterhaltungskosten dadurch erhöht sein können.

Steuerliche Anreize für Investoren und private Nutzer

Der Ankauf einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie kann unterschiedlich motiviert sein. Möglich ist der Wunsch, ein wirklich besonderes, einzigartiges Bauwerk zu besitzen und ihm durch Sanierung zu neuem, altem Glanz zu verhelfen. Hier spielen viel Herzblut und Idealismus und auch die finanziellen Möglichkeiten eine Rolle. Aber auch Investoren sind auf der Suche nach diesen besonderen Immobilien in attraktiven Lagen, um sie nach der Sanierung langfristig gewinnbringend zu vermieten.

Die, im Vergleich zu normalen Renovierungen, oft deutlich höheren Kosten für die Sanierung einer Denkmalschutz-Immobilie werden vom Staat mit teilweise beträchtlichen Steuererleichterungen belohnt. Wer in die Sanierung investiert, um später zu vermieten, kann die Kosten über zwölf Jahre als Werbungskosten abschreiben. So kann eine komplette Auszahlung der Instandhaltungskosten durch die Steuervergünstigungen erreicht werden.

Möchte der neue Eigentümer seine denkmalgeschützte Immobilie selber bewohnen, können zehn Jahre lang neun Prozent der Sanierungs- und Instandhaltungskosten abgeschrieben werden. Das sind am Ende neunzig Prozent des Investments.

Auch die Anschaffungskosten, übrigens aller Mietimmobilien, lassen sich je nach Baujahr mit unterschiedlicher Abschreibungsdauer absetzen.

Kann der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie sich lohnen?

Die vorangehend erläuterten Steuererleichterungen sind reizvoll für Käufer und Investoren. Wer die sanierte Immobilie jedoch nach kurzer Zeit gewinnbringend wieder veräußern möchte, sollte vorsichtig sein. Da der nächste Käufer nicht von den Steuervergünstigungen profitieren kann, wird er sich am Marktpreis orientieren wollen, und so könnte ein Verkauf zum Verlustgeschäft werden. Um dies zu verhindern, sollte die Immobilie mindestens fünfzehn Jahre gehalten werden.

Die Anziehungskraft denkmalgeschützter Mietimmobilien ist in den meisten Fällen hoch. Daher lassen sich am richtigen Standort auch höhere Mieteinnahmen erzielen. In attraktiven Städten ist die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen groß und die Chancen, solvente Mieter mit dem Sinn für das Besondere zu finden, stehen gut.

Denkmalgeschützte Häuser finden sich häufig auch in strukturschwachen Regionen. Durch die niedrigen Haus- und Grundstückspreise kann dort, trotz Wertstabilität, kaum ein gewinnbringender Verkauf erzielt werden. Die an wirtschaftlich attraktiveren Standorten zu erwartende Wertsteigerung wird hier vermutlich auch nicht in gleichem Maße eintreten.

Kann Denkmalschutz aufgehoben werden?

Der Status des Denkmalschutzes ist nicht unwiderruflich. Sollten die ursprünglich vorhandenen Gründe für die Erteilung erloschen oder die Erhaltung des Gebäudes wirtschaftlich unzumutbar sein, kann der Besitzer eine Aufhebung beantragen. Die Entscheidung obliegt nach Prüfung der Umstände dann der Denkmalschutzbehörde.

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