Kauf einer Ferienwohnung in Europa: Was gibt es zu beachten?

Dient die Ferienwohnung ausschließlich als privater Zweitwohnsitz, so soll sie ganz den Wünschen der Eigentümer:innen entsprechen. In diesem Fall ist jede Immobilie und Lage optimal, die dem Käufer gefällt. Ob es sich bei der Auslandsimmobilie um eine romantische Altbauwohnung in den schmalen Gassen eines italienischen Städtchens oder um eine einzigartige Luxusimmobilie an einer der angesagtesten Urlaubsdestinationen in Europa handelt, ist eine Frage des Geschmacks und des zu investierenden Kapitals. Leidenschaftliche Skifahrer:innen bevorzugen vielleicht eine Ferienimmobilie in Österreich mit der Möglichkeit zum Ski in Ski out, Golfer:innen dagegen eine Wohnung an einem mallorquinischen Meisterschaftsplatz. Manche genießen die Sonne an den feudalen Stränden entlang der französischen Côte d’Azur, während andere die Noblesse der Immobilien in Monaco zu schätzen wissen. Bei Ferienwohnungen in Europa zur Selbstnutzung gilt das Motto: Erlaubt ist, was gefällt.

Etwas anders verhält es sich, wenn die Auslandsimmobilie als Kapitalanlage gedacht ist und durch Vermietung eine Rendite erwirtschaften soll. Je bekannter eine Urlaubsdestination ist, desto höher ist die Nachfrage nach Ferienwohnungen und umso leichter lassen sich diese vermieten. Immobilien in der ersten Reihe an der Ostsee oder am Starnberger See rufen höhere Immobilienpreise auf als in ländlicher Umgebung abseits des Tourismus. Doch je besser die Lage ist und je mehr der Urlaubsort zu bieten hat, desto bereiter sind die Mieter:innen, höhere Mieten zu bezahlen. Zudem sind attraktive Ferienimmobilien in Bestlagen ein interessantes Investment. 

Denn eine Urlaubsimmobilie mit einem traumhaften Panoramablick in Ascona in der Schweiz dürfte eine interessante Immobilienpreisentwicklung vorweisen und sich im Bedarfsfall besser verkaufen lassen als in dörflicher Lage oder an einer befahrenen Hauptstraße. Beim Kauf von Renditeobjekte sind neben den eigenen Interessen ebenso die Bedürfnisse der Zielgruppe zu beachten. Reisen die zukünftigen Mieter:innen mit dem Flugzeug, der Bahn oder dem Auto an, sollte die Immobilie entsprechend verkehrsgünstig liegen. Brauchen die gewünschten Mieter:innen eine ruhige Privatsphäre oder ein aktives Nachtleben, beeinflusst das die optimale Lage für die zu kaufende Auslandsimmobilie maßgeblich. Bei einer gemischten Nutzung zwischen Investitionsobjekt und Ferienwohnung für den eigenen Urlaub wird eine Immobilie in Toplage in der Regel allen Anforderungen gerecht.

Bei der Betrachtung eines beeindruckenden Hochglanzprospekts für eine Ferienanlage im Neubau lässt sich nur selten ein realistischer Rückschluss auf die Bausubstanz ziehen. Denn nicht alle Länder in Europa bauen so hochwertig wie in Deutschland. Gerade in den südeuropäischen Ländern sind aufwendige Isolierungen und leistungsfähige Heizungsanlagen eher eine Seltenheit. Elegante Altbauten in attraktiven Lagen in Europas Urlaubsdestination verstehen es, zu faszinieren. Ihre Bausubstanz kann gut sein oder die Ferienwohnung ist bereits ein Sanierungsfall. Wer nicht vom Fach ist, sollte sich beim Kauf einer Altbauwohnung auf die Erfahrung von Sachverständigen und Immobilienmaklern mit Expertise verlassen. 

Viele der europäischen Nachbar:innen legen beim Bau einer Ferienimmobilie keinen Wert auf Energieersparnis, was sich schnell in der Nebenkostenabrechnung bemerkbar machen kann. Daher stellt sich für Kaufinteressent:innen die Frage, ob der Kauf einer Ferienwohnung zum Erstbezug in der frühen Bauphase besser geeignet ist. Denn dann lassen sich noch eigene Wünsche realisieren. Alternativ dazu ziehen sie den Neubau einer Ferienimmobilie in Betracht. Doch das ist in vielen Ländern für Ausländer:innen nicht immer ganz einfach. Erfahrene Immobilienmakler:innen kennen sich mit dem Immobilienmarkt und dem Genehmigungsverfahren am jeweiligen Urlaubsort aus und können Kaufinteressent:innen entsprechend beraten.

Immobilien im eigenen Land zu kaufen, ist relativ einfach. Etwas anders stellt es sich dar, wenn es um Immobilien im Ausland geht. Denn je nach Land hat der ausländische Käufer:innen andere Regeln und Vorschriften zu beachten. Während in Deutschland die Notar:innen den Kauf einer Immobilie beurkunden müssen, genügt in anderen Ländern teilweise ein formloser schriftlicher Kaufvertrag zwischen Käufer:innen und Verkäufer:innen. Dementsprechend fehlt die Kontrolle durch Expert:innen, die die rechtlichen Besonderheiten des jeweiligen Landes kennen und berücksichtigen. Beim Kauf einer Immobilie in Europa sollten Interessent:innen daher unbedingt externe Berater:innen wie Anwält:innen, Notar:innen oder kompetente Immobilienmakler:innen vor der Unterschrift hinzuziehen. Diese kennen die örtlichen Gepflogenheiten ebenso wie kleine Stolperfallen im Kaufvertrag. Wer der Landessprache nicht mächtig ist, benötigt zusätzlich einen zugelassenen Übersetzer bei allen Gesprächen und Vertragsverhandlungen. Häufig sind die Berater:innen in den Urlaubsorten mehrsprachig, was die Kommunikation erleichtert.

Eine Überprüfung der erforderlichen Dokumente für die zu kaufende Immobilie wie beispielsweise Baugenehmigung und Grundbucheintrag ist unerlässlich. Nur so lässt sich vermeiden, dass Käufer:innen aufgrund der Unkenntnis über die länderspezifischen Besonderheiten übervorteilt werden. In einigen Urlaubsregionen in Europa bedürfen Ausländer:innen beim Kauf einer Ferienwohnung vorab eine Genehmigung. In der Schweiz gibt es teilweise Einschränkungen beim Kauf von Immobilien je nach Region und Nationalität der Käufer:innen. In Österreich können touristische Widmungen Immobilieneigentümer:innen zur Vermietung der Ferienwohnung zwingen. In Spanien müssen Käufer erst einmal eine Steuernummer, die sogenannte NIE beantragen, bevor sie Kaufverträge unterzeichnen dürfen. Wichtig ist in allen Ländern gleichermaßen, die Auslandsimmobilie lastenfrei und rechtssicher zu kaufen. Die erfahrenen Engel & Völkers Immobilienmakler an den Top-Destinationen in Europa kennen sich mit allen Vorgängen beim Kauf einer Ferienwohnung aus und beherrschen die Landessprache ebenso wie die Sprachen ihrer Kund:innen.

Prinzipiell besteht die Steuerpflicht in Europa immer dort, wo die Einkünfte anfallen. Das bedeutet im Fall der Vermietung einer gekauften Ferienwohnung in der Europäischen Union, dass in Deutschland keine Steuerpflicht entsteht. Für eine Ferienwohnung in den Niederlanden zum Beispiel sind die Einnahmen aus Vermietung beim niederländischen Finanzamt zu versteuern.Tatsächlich sind diese Einkünfte nicht einmal mehr in der deutschen Steuererklärung zu erwähnen. Die einzige Ausnahme in der EU bildet Spanien. Für Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien in Spanien, auf den Balearen oder den Kanaren besteht nach wie vor ein Progressionsvorbehalt. Beim Kauf einer Ferienwohnung in europäischen Drittländern wie der Schweiz müssen die Einkünfte dagegen in der deutschen Einkommensteuererklärung genannt werden. 

Je nach Doppelbesteuerungsabkommen kann dies eine Steuerpflicht in Deutschland auslösen oder eben nur in dem Land, in dem sich die Ferienimmobilie befindet. Wurde die Immobilie in Europa ausschließlich zur Selbstnutzung gekauft, ist sie generell einkommensteuerneutral. Allerdings können Immobilieneigentümer:innen für eine Ferienimmobilie in Europa im jeweiligen EU-Land zur Vermögensteuer veranlagt werden. Zu berücksichtigen ist ebenfalls die Grunderwerbsteuer, die in anderen Ländern höher oder niedriger als in Deutschland ausfallen kann. Vor dem Kauf einer Ferienwohnung in Europa sollten Kaufinteressenten daher die für sie persönlich zutreffenden steuerlichen Aspekte detailliert abklären.

Beim Kauf einer Ferienwohnung kommen je nach Urlaubsort diverse Nebenkosten hinzu. Dazu gehören einmalige Ausgaben wie Maklercourtage, Kosten für Anwält:innen, Notar:innen und Übersetzer:innen sowie Gebühren für notwendige behördliche Genehmigungen. Handelt es sich um eine Immobilie außerhalb des Euroraums, können Währungsschwankungen den Kaufpreis sowie die monatlichen Nebenkosten deutlich beeinflussen. Darüber hinaus kostet natürlich auch der Unterhalt einer Auslandsimmobilie Geld. Neben Strom, Wasser und Heizung fallen bei Ferienwohnungen im Ausland, ähnlich wie bei Eigentumswohnungen in Deutschland, weitere Umlagen an. Dazu gehören Pflege und Instandhaltung von Gemeinschaftsanlagen wie Pool, Spielplätze und Sporteinrichtungen. Aber auch Dienstleistungen wie die Reinigung der Hausflure, Gärtner oder ein Concierge-Service können bei Ferienwohnungen monatlich zu Buche schlagen. Die Nebenkosten fallen an, egal, ob die Immobilie leer steht oder vermietet ist.

Europa besitzt viele fantastische Urlaubsorte, malerische Landschaften und weltberühmte Hotspots. Wer sich eine Ferienwohnung am Meer oder in den Bergen kauft, erfüllt sich oftmals einen Lebenstraum. Damit die Immobilie viele Jahre oder sogar Jahrzehnte als Basis für unvergessliche Urlaube dienen kann, ist ein umsichtiger Kauf erforderlich. Eine angenehme Urlaubsatmosphäre sollte nicht dazu beitragen, aus einer Stimmung heraus eine Immobilie ungeprüft zu kaufen. Der Kauf einer Immobilie in Europa ist eine Investition, die genauso gut überlegt sein sollte wie der Kauf eines Hauptwohnsitzes im eigenen Land. Jede der schönen Urlaubsregionen in Europa hat unterschiedliche Vorgaben, wie ein Immobilienkauf abzulaufen hat. In den meisten europäischen Ländern dürfen deutsche Staatsbürger:innen Ferienimmobilien kaufen, müssen jedoch teilweise vorab Genehmigungen, Widmungen oder Steuernummern beantragen. Die Bauweise für Ferienimmobilien unterscheidet sich nicht selten von der heimischen. Aus diesem Grund ist die Bausubstanz vieler Immobilien für Interessent:innen nicht immer leicht einzuschätzen.

Die regionalen Engel & Völkers Immobilienmakler:innen sind vor Ort an den besten Urlaubsdestinationen Europas. Als erfahrene Immobilienexpert:innen kennen sie sich mit den regionalen Besonderheiten bestens aus. Sie sind in der Lage, den Wert und Zustand einer Ferienimmobilie entsprechend einzuschätzen. Als mehrsprachige Vermittler:innen zwischen Verkäufer:innen und Käufer:innen überwinden sie zudem alle Sprachbarrieren und sind bei Behördengängen rund um den Kauf der Ferienimmobilie behilflich. Um eventuell anfallende Fragen steuerlicher oder rechtlicher Art zu vertiefen, empfehlen unsere Makler:innen gerne weitere ortsansässige Fachleute. So wird der Kauf einer Ferienwohnung in Europa zu dem, was er sein sollte – die Erfüllung individueller Urlaubsträume.