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Die energetische Sanierung eines Altbaus

Auf dem Weg zur Energiewende steht die energetische Sanierung von Altbauten in den Plänen der EU ganz oben auf der Agenda. Die bundesdeutschen Haushalte bestehen zum größten Teil aus Bestandsgebäuden, die energetisch eindeutig Nachholbedarf aufweisen. Alte Baumaterialien aus Zeiten vor der ersten Energieverordnung 1979 entsprechen nicht einmal annähernd den heutigen Standards. Darüber hinaus weisen viele Immobilien Schäden an den Fenstern, der Fassade oder an den Dächern auf, was für einen zusätzlichen Energieverlust sorgt. 

Die vollständige energetische Sanierung eines Altbaus umfasst neben der Dämmung der zuvor genannten Bereiche ebenso eine zeitgemäße Heizung und die unterstützende Nutzung von innovativer Smarthome-Technik. Zwar ist eine energetische Sanierung mit erheblichen Kosten verbunden, die sich aber aufgrund der zumeist signifikanten Energieeinsparung relativ schnell kumuliert. Staatliche Förderprogramme oder Kredite mit Tilgungszuschüssen sollen den Immobilieneigentümern die energetische Sanierung ihres Altbaus erleichtern und damit beitragen, die Ziele der Energiewende zu erreichen.

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- Die energetische Sanierung eines Altbaus

Welche Ziele verfolgt eine energetische Sanierung?

Bei der energetischen Sanierung eines Altbaus geht es immer um die Reduzierung des Energieverbrauchs. Rund 75 Prozent der Bestandsgebäude in Deutschland entstanden vor dem Jahr 1979. Eine Energieverordnung und ein damit verbundenes Bewusstsein für die Auswahl geeigneter Baumaterialien gab es in der Vergangenheit und Nachkriegszeit noch nicht. Dennoch erfordern diese Gebäude nicht unweigerlich eine komplette Sanierung, um die Energieeffizienz und den Wohnkomfort zu verbessern. Einzelmaßnahmen wie ein Fensteraustausch oder die Anschaffung einer neuen Heizung mit Wärmepumpe für erneuerbare Energien können bereits signifikante Einsparungen zur Folge haben. Das gilt insbesondere, wenn die Immobilie in der Vergangenheit schon einmal saniert wurde. Ist das Gebäude jedoch schlecht gedämmt, sollte eine Sanierung der Gebäudehülle Priorität haben. Denn die beste Heizung nützt nicht viel, wenn die Wärme buchstäblich zum Fenster hinaus zieht. Ein individueller Sanierungsfahrplan plant eine energetische Sanierung im Hinblick auf die Reduzierung des Energieverbrauchs. Er berücksichtigt aber genauso die individuellen Bedürfnisse und Gewohnheiten der Bewohner sowie das finanzielle Budget für eine Sanierung. 

Wann besteht eine die Pflicht zur energetischen Altbausanierung?

Für Immobilien mit Fertigstellung vor dem 1. Februar 2002 entsteht spätestens beim Verkauf eine Pflicht zur energetischen Sanierung, sofern die Immobilie die geforderten Standards wie zum Beispiel beim Mindestwärmeschutz gemäß DIN 4108-2 g nicht erfüllt. Käufer haben für die Umsetzung der erforderlichen Maßnahmen nach dem Einzug noch zwei Jahre Zeit. Aufgrund dieser Verpflichtung zur energetischen Sanierung sollten Kaufinteressenten den Energieausweis einer Immobilie genau betrachten. Die in den nächsten zwei Jahren folgenden Kosten für eine energetische Sanierung sollten sie zudem bei der Kaufentscheidung berücksichtigen und zum Kaufpreis hinzurechnen. Übliche Maßnahmen sind zum Beispiel der Austausch der Heizung, die Verbesserung der Dämmung des Daches oder alternativ der Dachbodendecke sowie der Rohrleitungen.

Öl- und Gasheizungen mit Standard- oder Konstanttemperaturkessel haben ihre Betriebserlaubnis nur für 30 Jahre. Danach entsteht automatisch eine Sanierungspflicht. Für andere und moderne Heizungssysteme besteht die Pflicht nicht.

Wer einen Altbau sein Eigen nennt, muss seine Immobilie nicht mit jeder Gesetzesänderung sanieren. Das gilt insbesondere für selbst bewohnte Immobilien mit maximal zwei Wohneinheiten. Doch wer mit einer Einzelmaßnahme beginnt, muss diese so umsetzen, dass sie den neuesten Anforderungen der Gesetzgebung entspricht. Ausgenommen davon sind beispielsweise Fassadensanierungen aufgrund von Schäden, die nicht mehr als zehn Prozent der Fläche betreffen.

Energetische Sanierung im Altbau: Was sind die technischen Möglichkeiten?

Es gibt vielfältige Materialien und Methoden, um einen Altbau sinnvoll energetisch zu sanieren. Generell ist zur Auswahl der besten Option, jede Immobilie einzeln zu bewerten. Speziell ausgebildete Energieeffizienz-Experten analysieren eine Immobilie und ihre energetischen Schwachstellen detailliert. Die Energieberatung ist ebenso wie ein individueller Sanierungsplan förderfähig, weshalb Immobilieneigentümer darauf zurückgreifen sollten. Denn prinzipiell sind energetische Sanierungsmaßnahmen nicht einzeln zu betrachten, sondern im Gesamtresultat.

Bei einem sogenannten NetZero-Haus beispielsweise produziert die Immobilie mithilfe einer Photovoltaikanlage so viel Energie, wie sie im Jahresdurchschnitt verbraucht. Projekte wie Energiesprong setzen auf serielle Sanierungsmaßnahmen mit vorproduzierten Bauteilen, um die Ziele der europäischen Energiewende schneller realisieren zu können. Denn bisher ist eine energetische Sanierung nur so gut wie die Handwerker, die diese ausführen. Aus diesem Grund unterstützen die meisten Förderprogramme nur fachmännisch ausgeführte Sanierungsarbeiten und keine Eigenleistungen.

Der Einsatz von Smarthome-Technik führt übrigens mit geringem Aufwand zu einer vorzeigbaren Energiesenkung. Die digitalen Hilfsmittel wie smarte Heizungsthermostate oder Smarthome-Beleuchtung reduzieren den Energieverbrauch durch eine automatisierte Steuerung. 

  • Sanierung einer Heizung mit fossilen Brennstoffen durch Austausch des Brennwertkessels oder Erneuerung der Heizungspumpe

  • Austausch durch moderne Heizungsanlage für erneuerbare Energien

  • Zusätzliche Solarthermie auf dem Dach

  • Dachdämmung

  • Dämmung der Kellerdecke

  • Außenwanddämmung mit Vorhangfassade

  • Außenwanddämmung mit Wärmedämmverbundsystem

  • Kerndämmung zwischen dem Mauerwerk

  • Innendämmung der Fassade

  • Fenstersanierung oder Fensteraustausch

  • Smarthome-Technik wie Heizungsthermostate oder smarte Beleuchtung

Was sind die Vor- und Nachteile einer komplexen Altbau-Sanierung?

Gesetzliche Pflicht oder freiwillige Sanierungsmaßnahmen an einem Altbau – beide bringen in jedem Fall energetische Vorteile. Die Dämmung von Fassaden und Dächern, der Austausch undichter Fenster und der Einbau moderner Haustechnik schaffen ein wesentlich besseres Raumklima und eine deutliche Energieeinsparung in der Immobilie. Mit einer Photovoltaikanlage auf dem Dach verwandeln sich Immobilieneigentümer zugleich in Stromproduzenten. Das sogenannte NetZero-Haus soll im Jahresdurchschnitt so viel Strom erzeugen, wie es zum Heizen, für die Warmwasserversorgung und Beleuchtung benötigt. 

Die interessanten Vorteile einer Altbausanierung

Ein geringerer Energieverbrauch senkt nicht nur die Kosten, sondern schont zudem die Umwelt. Der CO2-Ausstoß ist niedriger und der energetisch sanierte Altbau trägt zur Energiewende bei. Darüber hinaus sehen sanierte Altbauten besser aus und überzeugen mit einer gehobenen Wohnqualität die Mieter ebenso wie die Eigentümer. In der Regel verbessert sich der Einbruchschutz vor allem, wenn smarte Türschlösser und neue Fenster Verwendung finden. Wo eine Wärmedämmung zum Einsatz kommt, reduzieren sich die Feuchtigkeitsschäden und zugleich die Schallübertragung. So lebt es sich in den Wohnräumen ruhiger und angenehmer.

Gleichzeitig steigt der Wert einer Immobilie aufgrund einer energetischen Sanierung eklatant. Mit einem Haus oder einer Wohnung auf zeitgemäßen Standard lassen sich am Immobilienmarkt höhere Mieten und bessere Verkaufspreise umsetzen. Die Senkung der Energiekosten ist je nach Zustand des Altbaus so deutlich, dass sich durch die Ersparnis die Ausgaben für die energetische Sanierung schnell amortisieren. Beim Wechsel von fossilen auf erneuerbare Energien befreit sich der Immobilieneigentümer vom stetigen Preisanstieg der knappen Ressourcen und den schwankenden Marktpreisen. Die Altbausanierung sind zudem die Instandhaltungskosten einer Immobilie, da die neuen Bauteile die Renovierungsintervalle verlängern.

Die möglichen Nachteile einer energetischen Sanierung

Die energetische Sanierung eines Altbaus bringt nicht nur Vorteile mit sich. Sind die Wohnungen vermietet, belästigen die Sanierungsmaßnahmen die Mieter. Nicht selten führt das in Verbindung mit der Angst vor einer späteren Mietpreiserhöhung zum übereilten Auszug. Für größere Mehrfamilienhäuser oder Wohnungsgesellschaften sind serielle Sanierungen wie Energiesprong eine Lösung, um die Beeinträchtigung auf wenige Tage zu reduzieren. Natürlich trifft auch den Hauseigentümer bei einer Sanierung die Unannehmlichkeiten einer zeitweisen Baustelle in und an der selbstbewohnten Immobilie. Wenn die beauftragten Handwerker nicht sorgfältig oder mit endlosen Verzögerungen arbeiten, ist Ärger vorprogrammiert. Die Kosten einer energetischen Sanierung können je nach finanzieller Situation zu mindestens für eine kurze Zeit zur Belastung werden. Dennoch wiegen die Vorteile die meisten dieser Nachteile auf. Vermieter können Mietern die Ängste nehmen, indem sie ihnen für einen gewissen Zeitraum eine stabile Miete garantieren und sie von Anfang an in die Planung der Sanierungsmaßnahmen mit einbeziehen. Kennen die Bewohner erst einmal die vielen Vorteile und verstehen die zusätzliche Wohnqualität, akzeptieren fast alle Mieter die Sanierungszeit geduldig.

Welche Förderprogramme gibt es für die energetische Sanierung eines Altbaus? 

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude, kurz BEG, bietet zwei Modelle zur Unterstützung bei der energetischen Sanierung eines Altbaus an. Wer genug Eigenkapital hat, um die Maßnahmen sofort zu bezahlen, erhält bei Erfüllung der Voraussetzungen den KfW-Zuschuss 461 direkt ausgezahlt. Im anderen Falle gewährt die KfW zinsbegünstigte Förderkredite mit einem Tilgungszuschuss an. Das bedeutet, dass der Zuschuss am Ende vom Kredit abgezogen wird und damit nicht die komplette aufgenommene Summe zurückzuzahlen ist. Laufzeiten zwischen vier und 30 Jahren mit tilgungsfreien Zeiten in den ersten ein bis fünf Jahren sollen Immobilieneigentümern die effiziente Sanierung leichter machen. Die vorherige Fachplanung und während der Maßnahme notwendige Baubegleitung bezuschusst die KfW bei Einhaltung der Maximalvorgabe mit 50 Prozent.

Für die vollständige energetische Sanierung eines Altbaus zum Effizienzhaus gibt es von der KfW Kredite mit der Bezeichnung 261, 262 und einer Maximalhöhe von bis zu 150.000 Euro, auf einzelnen Maßnahmen bis zu 60.000 Euro pro Wohneinheit. Die Höhe des Zuschusses hängt dabei von der Art der Sanierung ab. Generell gilt, je höher die Energieersparnis am Ende ist, desto größer ist auch der Zuschuss. Bei einem individuellen Sanierungsfahrplan erhöht sich der Tilgungszuschuss um weitere fünf Prozent. Für Fotovoltaikanlagen steht zusätzlich der KfW-Kredit „Erneuerbare Energien Standard 270“ zur Verfügung, der sich mit weiteren Förderungen kombinieren lässt. Darüber hinaus bieten die BAFA sowie viele Bundesländer weitere Förderungen unter verschiedenen Voraussetzungen für energetische Sanierung von Altbauten an. Die folgenden Tilgungszuschüsse und maximalen Kreditbeträge als Summe sind beispielhaft zu verstehen, da es bei der KfW eine detaillierte Liste und zusätzliche Begrenzungen pro Wohneinheit gibt:  

  • Effizienzhaus Denkmal: 25 % Zuschuss, maximaler Kreditbetrag 120.000 €

  • Effizienzhaus 70 (zukünftiger Mindeststandard): 35 % Zuschuss auf bis zu 120.000 €

  • Effizienzhaus 55 (aktueller Mindeststandard): 40 % Tilgungszuschuss von max. 120.000 €

  • Effizienzhaus 40 Erneuerbare-Energien-Klasse (höchster Standard): 50 %, Kredit bis 150.000 €

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