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Ratgeber Garagen und Tiefgaragen

Garagen sind praktisch, denn sie bieten einen wetterfesten und sicheren Stellplatz für das Auto, Motorrad und genauso das Fahrrad. Ebenso lässt sich die Schubkarre oder manches Werkzeug darin verstauen. Nicht selten dient die Garage auch dem handwerklichen Hobby als Heimat. Tiefgaragen in Mehrfamilienhäusern erleichtern zudem die Vermietung der Wohnungen und das nicht nur in Zentrumslage. Beim Verkauf erhöht eine Garage außerdem den Wert einer Immobilie. Doch wie sieht die optimale Garage oder Tiefgarage aus, welche Genehmigungen sind erforderlich und was kostet sie?

Die Garage am Einfamilienhaus

Eine Garage im eigenen Haus hat viele Vorteile. Das Auto steht in der geschlossenen Garage geschützt, egal, ob es draußen hagelt, schneit oder die Sonne brennt. Das lästige Kratzen der Windschutzscheibe im Winter entfällt ebenso wie das Entfernen von Sand, Laub oder Blütenstaub je nach Jahreszeite. Eine Garage bietet dem Auto zusätzlich Schutz vor Schäden durch Unfall, Vandalismus oder Diebstahl. Passend zu den diversen architektonischen Stilen der Immobilien gibt es individuelle Garagen, Fertiggaragen oder Bausätze aus unterschiedlichen Materialien und in verschiedenen Größen.

Welche Arten an Garagen gibt es?

Wer eine Garage sucht, findet Modelle für ein, zwei oder mehrere Autos. Einzel- oder Doppelgaragen können zusätzlichen Stauraum haben, Fenster und Türen zum Garten besitzen oder sogar mit dem Haus verbunden sein. Die Dachform gibt es passend zum Haupthaus oder als stilvollen Kontrast dazu. Ob es eine Garage mit Flachdach, Pultdach, Satteldach oder Walmdach sein soll, ist eine Frage des Anschaffungspreises und des persönlichen Geschmacks. Die Auswahl an Fertiggaragen aus unterschiedlichen Materialien ermöglicht eine schnelle nachträgliche Installation auf dem Grundstück ohne viel Aufwand. Gemauerte Garagen lassen sich individuell gestalten, benötigen dafür aber eine gewisse Bauzeit. Holzgaragen sind ein Kompromiss bezüglich der Individualität und des Zeitaufwandes, bedürfen aber einer regelmäßigen Pflege. Zu den diversen Garagenarten gehören beispielsweise:

  • Gemauerte Garagen aus Ziegel oder anderen Mauersteinen
  • Fertiggaragen aus Metall, Stahlwand verzinkt oder verputzt
  • Massive Garage aus Beton
  • Holzgaragen aus Vollholz oder in Ständerbauweise

Lohnen sich zusätzliche Türen und Fenster?

Eine Tür in den Garten ist besonders praktisch, wenn die Garage zugleich als Herberge für die Gartengeräte, den Wasserschlauch und die Schubkarre vorgesehen ist. Ein Fenster bringt Tageslicht in die Garage und sorgt zugleich für eine gute Belüftung. Je nach Standort der Garage führt eine Seitentür beispielsweise sicher über den eingezäunten Gartenbereich zur Nebeneingangstür des Hauses oder alternativ zum überdachten Vordereingang.

Anbau der Garage am Haus oder freistehend?

Je nach Größe des Grundstücks stellt sich die Frage, ob die Garage direkt am Haus angebaut sein soll oder freistehend auf dem Grundstück platziert wird. Egal, ob es sich um einen Neubau oder den nachträglichen Bau einer Garage handelt, beide Varianten sind bei einem entsprechend großen Platzangebot möglich. Beim Anbau an das Haus kann eine Verbindungstür direkt in das Gebäude führen, was gerade bei schlechtem Wetter von Vorteil sein kann. Steht die Garage allerdings auf Grenzbebauung, ist sie als Lager für die Gartengeräte nur bedingt geeignet, sofern sie keine zusätzliche Tür zum Garten aufweisen kann. Eine freistehende Garage distanziert sich optisch von der Architektur des Hauses und setzt ganz eigene Akzente. Beim nachträglichen Bau einer Garage ist die freistehende Variante oftmals einfacher zu bauen als ein Anbau mit Unterfangung. Gerade bei der Holzgarage empfiehlt sich ein gewisser Abstand zum Haus, um die regelmäßige Pflege zu vereinfachen.

Die unterschiedlichen Garagentore

Es gibt unterschiedliche Tore, die sich wahlweise nach oben oder zur Seite öffnen lassen. Sektionaltore bestehen aus einzelnen Torgliedern, die sich in der Regel als Decken-Sektionaltor über die Führungen nach oben in die Garage bewegen. Wer sein Surfboard an der Garagendecke platzieren möchte, kann alternativ ein Seiten-Sektionaltor wählen. Beim Öffnen läuft das Garagentor dann über eine Schiene an die innere Längswand. Ein Rolltor benötigt im Gegensatz zu den Sektionaltoren nur im vorderen Bereich der Garage Platz an der Decke. Es wickelt die einzelnen Torglieder in Form einer Rolle auf, sodass der Stauraum an der Decke dahinter erhalten bleibt. Sowohl das Sektionaltor als auch das Rolltor erlauben das unmittelbare Parken vor der Garage, da sie sich nicht über den Rand der Garage hinaus bewegen. Ist genügend Freiraum vor der Garage vorhanden, stellt ein Schwingtor eine preiswerte Möglichkeit dar. Das klassische Garagentor schwingt in einem Stück unter die Garagendecke. Noch mehr Platz auf der Zufahrt benötigt ein Flügeltor, das sich nach außen hin in zwei Hälften öffnet. Alle Torarten lassen sich manuell aufschieben oder mit einem Motor ausstatten. Das elektrische Öffnen des Garagentores vom Auto aus mithilfe einer Fernbedienung überzeugt vor allem bei Regen und Schneefall. Im Dunkeln bietet ein elektrisches Garagentor ebenfalls Vorteile. So brauchen nach Hause Kommende das Auto erst zu verlassen, wenn das Tor wieder geschlossen ist. Die Automatisierung ist allerdings mit etwas höheren Anschaffungskosten verbunden.

Welche Genehmigungen sind notwendig, um eine Garage zu bauen?

Leider lässt sich nicht generell beantworten, ob für den Bau einer privaten Garage eine Baugenehmigung erforderlich ist oder nicht. Jedes Bundesland regelt im Rahmen seiner Bauordnung die entsprechenden Anforderungen individuell. Aktuell fordert nur Nordrhein-Westfalen generell einen Bauantrag. In allen anderen Bundesländern Deutschlands bedarf es beim Bau einer Garage für ein Einfamilienhaus bis zu einer bestimmten Grundfläche, Länge und Höhe keinerlei Baugenehmigung. Die Vorgaben für die Größe der Garage variieren zwischen 20 und 50 Quadratmetern je nach Land.

Wenn die Garage auf der Grundstücksgrenze oder in einem Abstand von zumeist weniger als drei Metern zum Grundstück des Nachbarhauses ihren Platz finden soll, greift das Grenzbaurecht. In einigen Fällen kann sogar die schriftliche Zustimmung der nebenan Wohnenden erforderlich sein. In anderen Ländern gibt es Auflagen zur Grundfläche und Höhe der Garage sowie deren Abstand zur Straße. Eine detaillierte Auskunft zu einer eventuellen Genehmigungspflicht und den Maximalwerten für eine Garage gibt das örtliche Bauamt. Produktionsfirmen von Fertiggaragen kennen in der Regel die regionalen Auflagen oder übernehmen die Abklärung mit der Verwaltung. Hierauf ist bei der Auswahl einer Garage und den Vorgaben je nach Bundesland zu achten:

  • Generelle Genehmigungspflicht (aktuell nur in Nordrhein-Westfalen)
  • Fläche in Quadratmetern (zwischen 20 und 50 qm)
  • Höhe der Garage (bis 3 m, Schleswig-Holstein 2,75 m, Rheinland-Pfalz 3,2 m)
  • Erlaubte Länge (bis 9 m, Saarland und Rheinland-Pfalz 12 m)
  • Zulässige Grenzbebauung (zwischen 15 und 25 m)

Wie viel kostet eine Garage?

Wie viel eine Garage kostet, hängt von vielen Faktoren ab. Während eine Betonfertiggarage ein Vollfundament mit Bodenplatte benötigt, reicht für eine Holz- oder Metallgarage ein Streifenfundament aus. Die Dachform, Anzahl der Türen und Fenster sowie die Größe und das Material der Garage beeinflussen die Anschaffungskosten ebenfalls. Hinzu kommen gegebenenfalls noch Sonderausstattungen wie elektrische Garagentore, Schließsysteme sowie Strom- und Wasseranschluss. Einfache Stahlgaragen ohne Ausbau sind relativ günstig, während verputzte Modelle bereits einen deutlich höheren Preis aufrufen. Zusatzkosten wie Transport, Montage, Grundstücksvorbereitung und Pflastern der Zufahrt sind bei der Entscheidung für eine Garage ebenfalls zu berücksichtigen. Die diversen Garagenarten unterscheiden sich in ihren Folgekosten wie beispielsweise den regelmäßig notwendigen Anstrichen. Eigenleistungen können bei einer gemauerten Garage oder einem Fundament die Kosten deutlich reduzieren. Nach oben gibt es bei der Anschaffung einer Garage kaum Grenzen. Die Grundpreise und weiteren Kosten für eine einfache Einzelgarage ohne Sonderzubehör beginnen bei:

  • verzinkte Stahlgarage: ab 2.500 EUR
  • Holzgarage: ab 1.500 EUR
  • verputzte Stahlgarage: ab 5.000 EUR
  • Betongarage: ab 5.500 EUR
  • Gemauerte Garage: ab 9.000 EUR
  • Kosten für Fundament: ab 1.000 EUR
  • Montagekosten: 300 bis 700 EUR
  • Transportkosten: 300 bis 1.500 EUR
  • Statiker: 500 bis 1.000 EUR

Garagen und ihre vielseitige Nutzbarkeit

Eine Garage kann im Einfamilienhaus viele Funktionen übernehmen. Auto, Motorrad und Fahrrad stehen dort trocken und sicher. Eine großzügige Doppelgarage kann gleichzeitig als Fitnessstudio, Lagerraum oder Werkstatt überzeugen. Umweltfreundlich präsentiert sich die Garage mit einer Solaranlage auf dem Satteldach. Genauso kann eine attraktive Dachbegrünung das moderne Flachdach isolieren und zugleich verschönern. Die Garage erweitert in jedem Fall die Nutzfläche der Immobilie und bietet dadurch einen echten Mehrwert.

Tiefgaragen in Mehrfamilienhäusern

Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage stehen hoch im Kurs. In dicht bebauten Innenstadtlagen sind sie die Perlen unter den Gewerbeimmobilien. Doch auch in Stadtrandlagen bevorzugen die Bewohnenden ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage. Das Fahrzeug steht trocken und sicher. Der Stellplatz ist immer der gleiche und stets reserviert. Dazu lässt sich die eigene Wohnung komfortabel und sicher zu jeder Tageszeit von der Tiefgarage aus erreichen. Da ein nachträglicher Bau einer Tiefgarage hochpreisig ist, bringen die bereits vorhandenen unterirdischen Stellplätze der Gewerbeimmobilie beim Verkauf klare Vorteile und einen höheren Immobilienwert. Auf die Rendite kann eine Tiefgarage ebenfalls einen positiven Effekt haben.

Lassen sich Tiefgaragen im Altbau nachträglich verwirklichen oder nur im Neubau?

Eignet sich das Grundstück prinzipiell für den Bau einer Tiefgarage und ist genügend Freiraum vorhanden, lässt sich eine Tiefgarage am Mehrfamilienhaus nachträglich verwirklichen. Kostengünstiger ist die Großraumgarage, wenn sie nicht unter das bestehende Mehrfamilienhaus gebaut werden muss, sondern daneben gegraben werden kann. Denn Spezialtiefbauverfahren wie eine Unterfangung sind zeitaufwendig und kostenintensiv. Ist ein ungenutztes Kellergeschoss vorhanden, lässt sich das zur Tiefgarage umbauen. Einfacher und günstiger ist es natürlich, die Tiefgarage von Anfang an in ein Neubauprojekt mit einzuplanen und zu realisieren. Dann dient die Decke der Tiefgarage zugleich als Boden des Mehrfamilienhauses, was die Baukosten effizient reduziert.

Welche Genehmigungen erfordert eine Tiefgarage?

Der Bau einer Tiefgarage bedarf vorab stets einer Baugenehmigung. Hierfür ist im Vorfeld ein Bodengutachten zu erstellen. Denn dieses sagt aus, ob sich das Grundstück für den Bau einer Tiefgarage überhaupt eignet. Sandige Untergründe oder ein zu hoher Grundwasserspiegel können das Bauvorhaben verhindern oder zumindest höhere Kosten verursachen. Der Bebauungsplan kann bereits Auskunft darüber geben, ob ein Bauantrag für eine Tiefgarage von Erfolg gekrönt sein wird. Darüber hinaus sind bereits in der Planungsphase die Vorgaben gemäß der landesweiten Garagenverordnung (GaVO)zu beachten. Sie regelt unter anderem:

  • Vorgeschriebene Länge und Breite der Stellplätze
  • Mindesthöhe der Tiefgarage
  • Mindestanforderung an Breite und Kurvenradius der Zufahrt
  • Maximal erlaubte Steigung und minimale Breite von Rampen
  • Brandschutzeigenschaften der Gebäudeteile

Welche laufenden Kosten bringt eine Tiefgarage mit sich?

Auch eine Tiefgarage verursacht laufende Kosten. Hierzu gehören beispielsweise die Beleuchtung, Belüftung, Reinigung und Aufwendungen für den Winterdienst. Eine Zufahrtskontrolle wie ein Tor an der Einfahrt oder eine Schranke benötigen eine regelmäßige Wartung. Notwendige Versicherungen für das Gebäude und zur Absicherung des Haftungsrisikos gegenüber Dritten kosten ebenso Geld wie die Auflagen der Brandschutzverordnung. Im Lauf der Jahre erfährt die Tiefgarage eine Abnutzung, sodass Renovierungskosten und Schönheitsreparaturen anfallen.

Rentiert sich die Vermietung von Tiefgaragenstellplätzen?

Stellplätze in der Tiefgarage des Mehrfamilienhauses bringen einen echten Mehrwert für die Mietparteien. Die lästige Parkplatzsuche entfällt und der Zugang zur eigenen Wohnung ist auch bei schlechtem Wetter komfortabel trockenen Fußes zu erreichen. Tatsächlich kann die Tiefgarage sogar ein Entscheidungskriterium für die Wahl einer Mietwohnung sein. Der Stellplatz in der Tiefgarage ist in der Regel als Nebenleistung an den Mietvertrag der Wohnung gekoppelt. Alternativ kann für den Stellplatz ein eigener Mietvertrag abgeschlossen werden, wodurch sich die Miete separat erhöhen lässt. Stellplätze zählen allerdings bei einer von der Wohnung unabhängigen Vermietung steuerlich als Geschäftsraum und unterliegen damit der Umsatzsteuerpflicht. In jedem Fall zahlen die Mieterinnen und Mieter für den Stellplatz extra, sodass dieser eine zusätzliche Einnahme generiert. So trägt die Tiefgarage zur Steigerung des Immobilienwertes bei und erhöht zugleich die Vermietungschancen und die Rendite.

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