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Harter Wettbewerb um Zinshäuser in Potsdam

Wettbieten von Investoren um Anlageimmobilien in Potsdam? „Nein, das ist nicht die Marktrealität. Der Wettbewerb ist zwar hart, was aber nicht heißt, dass Investoren bereit sind, unkritisch jeden Preis zu zahlen “, berichtet Carmen Liersch, Bereichsleiterin Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial in Potsdam.

Grundsätzlich ist das Kaufinteresse von Zinshaus-Investoren in Potsdam deutlich größer als das limitierte Angebot. Im zurückliegenden Jahr wurde die Steigerung der Transaktionsanzahl (57) um 24 % ein Umsatzvolumen von insgesamt 225 Mio. EUR erreicht, was einem Zuwachs von 47 % entspricht. Das durchschnittliche Objektvolumen stieg gleichzeitig um 18 % auf 3,95 Mio. EUR an.

„Mittlerweile wurde der Großteil des Wohn- und Geschäftshausbestandes durch die Eigentümer aufgewertet, so dass kaum noch Sanierungsbedarf besteht und ein Wettbieten um die letzten Objekte mit Preissteigerungspotenzial eingesetzt hat“, erläutert Liersch. Als Käufer treten hauptsächlich private Investoren auf, wenngleich seit dem Jahr 2000 bei entsprechenden Volumen auch institutionelle Investoren am Markt aktiv sind. Durch Aufwertungsmaßnahmen sowie Nachverdichtung konnten sich insbesondere die Innenstadtbereiche in ihrer Lagequalität verbessern. Interessante Entwicklungen zeigen sich zudem im Stadtteil Babelsberg, der sich aufgrund von Engpässen in den zentralen Lagen und seiner gewachsenen und somit eigenständigen Struktur zunehmender Beliebtheit bei Kapitalanlegern erfreut.

Die Faktoren für Wohn- und Geschäftshäuser steigen seit Jahren kontinuierlich. In sehr guten Lagen wie z.B. der Innenstadt oder der Berliner Vorstadt wird das bis zu 25-Fache der Jahresnettokaltmiete erzielt, heißt es in dem aktuell erschienenen „Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser Potsdam“ von Engel & Völkers Commercial. Gleichzeitig liegen dort die Kaufpreise im Maximum bei bis zu 2.500 EUR/m². Insbesondere Objekte mit Nähe zur Havel sind begehrte Anlageziele. In guten Lagen wie der Jägervorstadt und in Teilen des Zentrums werden Faktoren von bis zu 23 umgesetzt. Periphere Stadtbereiche wie Bornim, Eiche oder auch Kirchsteigfeld gelten als mittlere Lagen, in denen mit dem bis zu 19,6-Fachen der Jahresnettokaltmiete gerechnet werden kann. Auch in den einfachen Lagen steigen die Faktoren. So wird im Südosten Potsdams, beispielsweise in der Teltower Vorstadt, im Stadtteil Schlaatz und in der Waldstadt, das bis zu 16,7-Fache der Jahresnettokaltmiete aufgerufen.

Durch Zuzüge wächst die Bevölkerung Potsdams stetig, was sich in einer dynamischen Stadtentwicklung ausdrückt. Insbesondere im nördlichen Stadtbereich wird neuer Wohnraum geschaffen. Seit 2011 sind in Potsdam mehr als 4.500 Wohnungen neu entstanden. Das Bornstedter Feld ist das gegenwärtig größte Neubauprojekt, auf dem zukünftig bis zu 12.000 Menschen leben sollen. Um die Nachfrage nach kleinräumigen Wohnflächen für Studenten zu bedienen, werden im benachbarten Bornim über 600 Studentenwohnungen gebaut. Im Innenstadtbereich soll der zentrale Wohnungsbestand durch Baulückenschließungen erhöht werden. Das Humboldt-Quartier steht exemplarisch für eine Neuentwicklung in bester Lage, die Wohnen und Arbeiten miteinander verbindet. Aber auch in peripheren Stadtbereichen wie Potsdam West wird neuer Wohnraum entwickelt.

Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser zeigt sich nach wie vor sehr limitiert, da das Angebot nicht annähernd der Nachfrage gewachsen ist. Alle aktuellen und geplanten Bemühungen der Stadt, Wohnungsengpässen entgegenzuwirken, werden hinsichtlich eines prognostizierten Bevölkerungszuwachses von 30.000 Menschen bis zum Jahr 2035 kaum ausreichen, um den zukünftigen Bedarf zu decken. „Es ist davon auszugehen, dass zunehmend Wohnraum für kleine Haushaltsgrößen nachgefragt werden wird, der auch bei Investoren sehr beliebt ist“, erwartet Liersch. Aufgrund der bereits sehr hohen Verkaufspreise rechnet Engel & Völkers Commercial für das Jahr 2016 mit einem relativ stabilen Umsatzvolumen im Bereich von 210 bis 230 Mio. EUR.

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