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Investorenumfrage: Zinshäuser bleiben erste Wahl

Trotz stark sinkender Anfangsrenditen bleibt der deutsche Wohnimmobilienmarkt im Fokus institutioneller Anleger. Das geht aus einer aktuellen Online-Umfrage hervor, die RUECKERCONSULT im Auftrag von Engel & Völkers Investment Consulting (EVIC) unter 6.300 Investoren durchgeführt hat. Danach wollen rund 53 % der Befragten ihren Wohnimmobilienanteil am gesamten Immobilien-portfolio in den nächsten 12 bis 18 Monaten weiter erhöhen. Mehr als 60 % der Investoren planen dabei bis zu 100 Millionen EUR in Wohnimmobilien anzulegen.

Mit jeweils 35 % werden Wohnimmobilien in A- und B-Standorten gleich stark nachgefragt, und in C-Städten (unter 100.000 Einwohnern) wollen immerhin noch 23 % der Umfrageteilnehmer investieren. Im gesamten existierenden Immobilienportfolio der Befragten dominieren wie erwartet mit einem durchschnittlichen Anteil von 41 % Wohnimmobilien, gefolgt von Büroimmobilien (28 %) und Einzelhandelsimmobilien (15 %). Der Anteil von Logistik- und Hotelimmobilien lag bei jeweils rund 5 % des gesamten Immobilienportfolios.

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Mieten und Kaufpreise

Gefragt nach den erwarteten Mietsteigerungen für Wohnimmobilien, sehen die Interviewpartner das höchste Potenzial immer noch in den deutschen A-Standorten. Dort rechnen sie mit 3,4 % Steigerungspotenzial pro Jahr, in B-Standorten mit 2,9 % und in C-Standorten mit 1,6 %.

Bei der Entwicklung der Kaufpreise rechnen die Experten bei A- und B- Standorten überwiegend mit weiter steigenden Preisen (66 % und 63 %) oder stabilen Preisen (26 % und 29 %). In C-Städten gehen 24 % der Befragten von steigenden Preisen aus, 47 % glauben, dass die Preise dort stabil bleiben, und 19 % prognostizieren sogar sinkende Kaufpreise für Wohnimmobilien in C-Städten.

Investitionsziele

Bei der Frage nach der Art der Wohnungen, in die investiert werden soll, zeichnet sich ein breites Spektrum ab. Rund 14 % wollen künftig in Wohnungen im unteren Preissegment investieren, etwa 31 % im mittleren Preissegment und 14 % im oberen Preissegment. 11 % der Investoren sehen Studentenwohnhäuser und 8 % Pflegeheime als künftige Investitionsmöglichkeiten. Kai Wolfram, geschäftsführender Gesellschafter von Engel & Völkers Investment Consulting (EVIC), kommentiert: „Die Ergebnisse der Studie decken sich mit unseren Erfahrungen. Für viele Investoren bleiben Wohnimmobilien die dominierende Assetklasse. Zudem beobachten wir aufgrund der hohen Preissteigerungen am Markt ein deutliches Ausweichen in Randlagen, B- und C-Städte oder in Studentenapartments und Pflegeheime.“

Renditeerwartung

Einigkeit besteht unter den Umfrageteilnehmern bei der Renditeerwartung. Rund 80 % der Befragten erwarten bei indirekten Investitionen eine Mietrendite zwischen 3,5 und 5 %. Die gleiche Renditeerwartung haben 57 % bei direkten Investitionen. Auffallend ist allerdings, dass sich bei direkten Investitionen auch jeweils 14 % entweder mit einer Rendite von weniger als 3 % zufriedengeben oder sogar zwischen 5,5 und 7 % Mietrendite erwarten.

EVIC-Geschäftsführer Wolfram erläutert: „Im Vergleich zu sogenannten risikolosen Anlagen wie Bundesanleihen bieten Wohnimmobilien trotz teilweise starker Preisanstiege weiterhin attraktive Renditen. Vergleicht man die Renditen von Bundesanleihen mit den erwarteten Mietrenditen, so besteht immer noch ein Abstand von mehr als 300 Basispunkten – im langfristigen Mittel liegt dieser eher bei 100 Basispunkten. Daher gehen wir davon aus, dass die Kaufpreise auch künftig weiter steigen werden, die Risiken aber immer noch gut abgesichert sind.“

Einfluss der Mietpreisbremse

Auf den ersten Blick überraschend ist die Antwort der Befragten nach dem Einfluss der Mietpreisbremse auf ihre Investitionen in Wohnimmobilien. Rund 70 % der Interviewpartner sagen aus, dass die Mietpreisbremse keinen Einfluss auf ihre Investitionsentscheidungen habe, 13 % planen, weniger in Wohnimmobilien zu investieren, während 11 % sogar mehr investieren wollen.

„Betrachtet man allerdings die erwarteten Mietsteigerungen nach A-, B- und C- Standorten, dann wird deutlich, dass viele Investoren ihren gesetzlich erlaubten Anpassungsrahmen bei ihren Mietsteigerungserwartungen nicht voll einkalkulieren. Entscheidend ist vielerorts dabei nicht die von der Politik verordnete Beschränkung. Vielmehr gibt der jeweilige regionale Immobilienmarkt den Rahmen vor“, kommentiert EVIC-Experte Wolfram.

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