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Mietrecht: Was sich 2016 ändert

Zum Jahreswechsel sind einige Änderungen im Miet- und Wohnungsrecht in Kraft getreten. Mieter können sich über Verbesserungen ihrer Rechte freuen, müssen sich aber eventuell auf höhere Nebenkosten einstellen. Denn etwa 38 Prozent der Kommunen planen in diesem Jahr die von Hauseigentümern zu zahlende Grundsteuer B zu erhöhen, die bei Vermietung in der Regel auf die Nebenkosten umgelegt wird.

Mietrecht: Was sich 2016 ändertMietpreisbremse

Der Geltungsbereich der sogenannten Mietpreisbremse (eigentlich „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“) wird ausgeweitet. Wo die Bremse gilt, darf der Mietpreis bei Neuvermietung die ortsüblichen Vergleichsmieten nicht um mehr als 10 Prozent übersteigen. Neubauten bei Erstvermietung und Altbauten, die umfassend modernisiert wurden, sind ausgenommen. Seit ihrer Einführung im Juni 2015 haben bislang neun Bundesländer die Mietpreisbremse in einigen Regionen umgesetzt.

Seit 1. Januar gilt die Mietpreisbremse in 31 Kommunen des Landes Brandenburg. In Thüringen ist ihre Einführung in Erfurt und Jena im ersten Halbjahr geplant. Niedersachsen will in zwölf Städten ab Mitte 2016 eine Mietpreisbremse einführen. Die Landesregierungen in Mecklenburg-Vorpommern, dem Saarland, Sachsen-Anhalt und Sachsen sehen derzeit keine Notwendigkeit für die Einführung der Mietpreisbegrenzung.

Modernisierung

Eine für dieses Jahr geplante Mietrechtsnovelle soll unter anderem  die Umlage von Modernisierungskosten per Mieterhöhung auf acht statt bisher elf Prozent begrenzen. Nach einer Modernisierung soll für acht Jahre eine Kappungsgrenze bei der Miethöhe gelten. Eine Gesetzesvorlage wird im Frühjahr erwartet.

Rauchmelder

400 Menschen kommen jährlich in Deutschland bei Wohnungsbränden ums Leben. Die meisten von ihnen sterben im Schlaf an einer Rauchvergiftung. Mit Berlin und Brandenburg wird die Rauchmelder-Pflicht in diesem Jahr auch in den letzten Bundesländern eingeführt. In Sachsen gilt sie seit dem 1. Januar. In einigen Bundesländern sind Mieter für die Wartung der Rauchmelder in ihrer Wohnung verantwortlich.

Gewerbliche Nutzung: Was ist erlaubt?

Mietern, die ohne Genehmigung ihres Vermieters in ihrer Wohnung einer gewerblichen Tätigkeit nachgehen, kann unter Umständen fristlos gekündigt werden  (Bundesgerichtshof Az. VIII ZR 165/08). Auch Untervermietung kann ein Kündigungsgrund sein, wenn der Mieter nicht vorher die Erlaubnis des Vermieters eingeholt hat.

Generell dürfen Mieter ihre Wohnung nicht gewerblich nutzen. Ausgenommen sind Tätigkeiten ohne für andere Mieter störende Außenwirkungen, wie beispielsweise normale Büroarbeit. Hierfür ist keine Genehmigung des Vermieters erforderlich. Wenn Mieter jedoch zuhause regelmäßig Kunden empfangen sind das für den BGH Tätigkeiten mit Außenwirkung, die vom Vermieter erlaubt werden müssen.

Wenn ein Mieter seine Wohnung gewerblich nutzt und zum Beispiel als Versicherungsmakler Kunden empfängt, sollte er vorsichtshalber vom Vermieter eine Erlaubnis einholen. Wenn die berufliche Nutzung keine über die übliche Wohnungsnutzung hinausgehenden Auswirkungen auf die Wohnung selbst oder Nachbarn hat, muss sie der Vermieter in der Regel erlauben.

Untervermietung gilt ebenfalls als gewerbliche Nutzung und ist folglich genehmigungspflichtig. Bei berechtigtem Interesse ist der Vermieter verpflichtet, die Erlaubnis zu erteilen. Mieter, die ohne Erlaubnis einzelne Zimmer oder ihre gesamte Wohnung an Feriengäste vermieten, riskieren eine Abmahnung oder sogar eine fristlose Kündigung.

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