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Stuttgart: Investoren weichen in die Randbereiche aus

Die derzeitige Angebotssituation in Stuttgart wird der Nachfrage nach Anlageimmobilien nicht gerecht. So sank die Anzahl der gehandelten Wohn- und Geschäftshäuser (142) gegenüber dem Vorjahr um 8%. Dennoch stieg das Transaktionsvolumen um 34 % im Jahr 2015 auf 178 Mio. Euro. „Wegen des limitierten Angebots rechnen wir für das Jahr 2016 auch nur mit einer Anzahl von 140 bis 160 Transaktionen bei einem nahezu gleichbleibenden Umsatzvolumen von 160 bis 180 Mio. EUR“, prognostiziert Volker Merk, Büroleiter von Engel & Völkers Commercial in Stuttgart.

Während das Angebot in den Stadtbereichen West, Süd und in einzelnen Teilen von Ost zunehmend limitiert ist, kommen in den begehrten Halbhöhenlagen nahezu keine Objekte mehr auf den Markt, heißt es in dem aktuell erschienenen „Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser Stuttgart“ von Engel & Völkers Commercial. Derzeit weichen Investoren in die Randbereiche aus, wobei die Stadtteile Zuffenhausen, Vaihingen, Möhringen, Feuerbach und Bad Cannstatt im Fokus der Nachfrage stehen. „Diese Entwicklung äußert sich in einem dynamischen Anstieg der Miet- und Kaufpreise in den jeweiligen Stadtteilen“, ergänzt Merk. Obwohl die Metropolregion Stuttgart als prosperierender Wirtschaftsstandort internationale Bedeutung ausstrahlt, sind überwiegend regionale Kapitalanleger am Markt vertreten.

Im Vergleich zum Vorjahr sind die Faktoren in allen Lagen nochmals gestiegen. In sehr guten Lagen, wie dem Stuttgarter Westen, liegt der Faktor im Maximum beim 27,5-Fachen der Jahresnettokaltmiete. „Obwohl nicht der komplette östliche Stadtbereich den begehrten Blick auf die Innenstadt bietet, entwickelt er sich derzeit sehr dynamisch und bietet aufgrund der erhöhten Nachfrage auch noch Potenzial für weitere Preissteigerungen“, erwartet der Marktkenner. In mittleren Lagen wird hier das 21,8-Fache der jährlichen Nettokaltmiete erzielt, in guten Lagen das bis zu 23,6-Fache. Aktuell marktprägend ist der hohe Anteil an Objekten mit Sanierungsstau, die langfristig ein interessantes Potenzial für Investoren bieten.

„Neben vielen kleinteiligen Lückenschließungen werden auch größere Projekte wie die Neuentwicklung des Europaviertels, das Güterbahnhof-Areal Bad Cannstatt oder das Olga-Areal den Stuttgarter Wohnungsmarkt nicht nachhaltig entlasten können“, glaubt Merk. Generell werden neue Projekte in Mischnutzung von Wohnen und Arbeiten entwickelt, wie beispielsweise das Quartier am Wiener Platz. Durch die Realisierung von Stuttgart 21 befindet sich der Bereich um den Hauptbahnhof im stetigen Wandel. Viele ansässige internationale Unternehmen wie Porsche, Daimler und Bosch investieren weiter in den Standort, was letztlich auch den Bedarf an Wohnraum steigern wird.

Insbesondere durch die fast 28.000 Studenten besteht ein erhöhter Bedarf an kleinräumigen und möblierten Apartments. Zudem ist auch altersgerechter Wohnraum gefragt. „Aufgrund der guten langfristigen Perspektiven auf dem Wohnungsmarkt bietet Stuttgart auch in Zukunft ein lohnendes Investment in Anlageimmobilien“, ist Merk überzeugt. 

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