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Wiesbaden: Knappes Angebot bremst die Marktdynamik

Wiesbaden, den 18. August 2016. Können die aktuell hohen Preise für Anlageimmobilien mehr Eigentümer von einem Verkauf überzeugen? „Wir gehen für das Jahr 2016 von einem Anstieg der Transaktionsanzahl auf 100 bis 125 Objekte aus, da viele Eigentümer das anziehende Preisniveau nutzen, um sich von ihren Objekten zu trennen. Auch Erbengemeinschaften entschließen sich verstärkt für einen Verkauf von sanierungsbedürftigen Wohn- und Geschäftshäusern*“, ist Benedict von Glasenapp, Geschäftsführer bei Engel & Völkers Commercial Wiesbaden, überzeugt. Dementsprechend hoch wird seiner Meinung zu folge auch das Transaktionsvolumen 2016 ausfallen und sich zwischen 180 und 220 Mio. EUR bewegen.

Limitierter Handel

Der Wiesbadener Markt für Anlageimmobilien wurde bereits im Jahr 2015 von einer hohen Nachfrage und steigenden Kaufpreisen geprägt. „Ein knappes Angebot limitierte jedoch den Handel“, ergänzt von Glasenapp. So wurden mit 94 Verkäufen 21 % Zinshäuser weniger umgesetzt als ein Jahr zuvor. Demgegenüber erhöhte sich das Umsatzvolumen um 6 % auf 200 Mio. EUR, da im Stadtbezirk Mitte zahlreiche großvolumige Wohn- und Geschäftshäuser gehandelt wurden. Das Transaktionsvolumen verteilt sich zu 18,9 % auf verkaufte Mehrfamilienhäuser und zu 81,1 % auf gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser.

Gezielte Investitionen

Für Mehrfamilienhäuser zahlten Käufer im Schnitt 971.000 EUR und damit 20 % weniger als 2014, da die durchschnittliche Wohnfläche pro Objekt auf 705 m² gesunken ist (2014: 1.013 m²), heißt es in dem aktuell erschienenen „Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser Wiesbaden“ von Engel & Völkers Commercial. Gemischt genutzte Häuser wechselten im Schnitt für 2,96 Mio. EUR den Eigentümer (2014: 1,89 Mio. EUR). Der überwiegende Handel fand, sowohl für Mehrfamilienhäuser als auch für Wohn- und Geschäftshäuser, in Mitte und im Westend statt. In einfachen Lagen wie in Biebrich wurden hingegen nur insgesamt zehn Anlageimmobilien gehandelt.

Verstärkt Erstkäufer aktiv

Aufgrund anhaltend günstiger Hypothekenzinsen und mangelnder Anlagealternativen treten verstärkt Erstkäufer am Markt auf, die Objekte zur Altersvorsorge suchen. „Diese Käufergruppe fragt in allen Lagen insbesondere Mehrfamilienhäuser bis zu einem Kaufpreis von 1,5 Mio. EUR mit einer überschaubaren Anzahl zwischen fünf und zehn Wohneinheiten nach“, ergänzt der Marktexperte. Wohn- und Geschäftshäuser werden aufgrund der Gewerbefläche speziell in den besseren Einzelhandelslagen nachgefragt, da dort eine schnelle Neuvermietung der Gewerbeeinheiten möglich ist. Erfahrene Investoren und private Bestandshalter aus der Region sind ebenfalls am Markt aktiv. Für sicherheitsorientierte, überregionale Kapitalanleger bietet das Rheingauviertel mit seiner guten Mieterstruktur eine langfristige wertsteigernde Anlage.

Faktoren steigen

Nachfragebedingt sind die Faktoren in allen Lagen weiter angestiegen. In der sehr guten Lage werden mittlerweile Faktoren zwischen dem 18,7- und 24,3-Fachen der Jahresnettokaltmiete  aufgerufen. „Auch in der guten Lage sind Faktoren bis zu 20,2 möglich“, berichtet von Glasenapp. Die Vermarktungszeiten sind in den besseren Lagen oftmals sehr kurz, da Kaufentscheidungen teilweise innerhalb eines Tages getroffen werden. Je nach Objektqualität können seiner Meinung nach auch einfache und mittlere Lagen eine Alternative darstellen. Dort liegen die Quadratmeterpreise für Anlageimmobilien in mittlerer Wohnlage zwischen 1.400 und 2.300 EUR.

*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.

 

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Holger Klapproth

Head of Commercial Communication                                   

Holger.Klapproth@engelvoelkers.com                                 

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