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Zinshäuser: Die Rallye geht weiter

Die Assetklasse „Immobilie“ steht weiter hoch im Kurs der Anleger. Als „sicherer Hafen“ steht Deutschland im internationalen Vergleich nach wie vor ganz oben auf der Zielliste vieler Investoren. Das betrifft sowohl die gewerblichen als auch die wohnwirtschaftlichen Immobilienmärkte in den städtischen Regionen mit steigenden oder zumindest stabilen Bevölkerungszahlen. Demgegenüber können ländliche, periphere Gebiete von dieser Entwicklung nur in geringem Maße profitieren. In Bezug auf die Verkaufszahlen sind die Märkte für Wohn- und Geschäftshäuser sehr viel heterogener geworden.

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Investmentmarkt mit starkem Ergebnis

In puncto monetärer Umsatz gab es jedoch nur eine Richtung. Im Jahr 2015 wurde das höchste Investmentvolumen nach dem bisherigen Rekordjahr 2007 erzielt. Zurückzuführen ist dieses Ergebnis insbesondere auf den sehr deutlichen Anstieg der Umsatzzahlen bei gewerblichen Objekten wie beispielsweise Bürohäusern, Einkaufszentren oder Logistikimmobilien mit rund 60 Mrd. EUR. Aber auch die Anlage in Wohnportfolios erreichte ein Volumen von über 24 Mrd. EUR. Diese Entwicklung resultiert in erster Linie aus der recht hohen Anzahl außergewöhnlich großvolumiger Abschlüsse, z. B. dem Ankauf von 13.800 Wohnungen durch die LEG Immobilien AG von der Venovia SE für 600 Mio. EUR. Diese großvolumigen Objektarten stehen besonders bei institutionellen Anlegern auf der Zielliste. An diesem Segment haben ausländische Verkäufer einen maßgeblichen Anteil. Bei gewerblichen Investments wie Büros oder Einzelhandelsimmobilien sind sie auch wieder als Käufer aktiv.

Vielfalt der Anleger

Auch bei Wohn- und Geschäftshäusern ist die Nachfrage weiterhin sehr dynamisch. Die in der Regel günstigeren Zinshäuser mit einer Investitionssumme bis 2 Mio. EUR, seltener bis 5 Mio. EUR, stehen besonders stark in der Anlagegunst von wohlhabenden Privatanlegern. Diese verfügen in vielen Fällen ebenfalls über eine ausreichende Liquidität und können aufgrund eines fehlenden großen Verwaltungsapparates attraktive und höhere Preise zahlen als institutionelle Anleger und insbesondere bei Angeboten schneller reagieren. Allerdings steigt der Anteil von Family und Private Offices sowie kleineren Unternehmen, da diese aufgrund des geringen Angebotes verstärkt auch auf größere Wohn- und Geschäftshäuser ausweichen. Ausländische Investoren sind wieder aktiver geworden, allerdings nur in den Metropolen. In Berlin, dem internationalsten Markt in Deutschland, stieg ihr Anteil auf knapp 21 % (2014: 13 %).

Wohnungsmärkte unter Druck

Auch wenn die in vielen Städten in Kraft getretene Mietpreisbremse das Mietsteigerungspotenzial einschränkt, hat dies bislang keine wahrnehmbaren Auswirkungen gezeigt. Maßgeblich dafür dürfte der tendenziell weiter angestiegene Nachfragedruck auf den Wohnungsmärkten in den gesuchten Städten sein, der Investoren zunehmend auch den preiswerten Mietwohnungsbereich in den Fokus nehmen lässt. Dort verringert mittlerweile die hohe Zuzugszahl das Vermietungsrisiko, wie die tendenziell leicht sinkenden Leerstandsraten bereits zeigen. Verstärkt wird diese Entwicklung von der steigenden Zahl an Flüchtlingen, die zusätzlich auf den Wohnungsmarkt drängen.

Zeit der „Schnäppchen“ ist vorbei

Aufgrund des begrenzten Angebots und der hohen Kaufpreise in sogenannten A-Lagen, also sehr guten und guten Wohnlagen, weichen viele Investoren besonders in den großen Metropolen auf Nebenlagen und mittlerweile auch auf kleinere Städte aus. Dabei sind nicht nur die sogenannten B-Standorte der zweiten Reihe, sondern auch kleinere C- und D-Standorte interessant geworden. Hier sind steigende Verkaufszahlen zu beobachten. In den A-Städten stagnieren dagegen die Verkaufszahlen auf sehr hohem Niveau.

Insgesamt zeigt sich, dass die Märkte in Bezug auf die Verkaufszahlen sehr viel heterogener geworden sind. Einheitliche Entwicklungen sind bei den Verkaufszahlen kaum zu beobachten. Standorte mit steigenden Verkaufszahlen  stehen neben Standorten mit sinkenden Verkaufszahlen.

 Maßgeblich für diese Entwicklung bleibt das niedrige Zinsniveau von festverzinslichen Anleihen. Die Renditen für Inhaberschuldverschreibungen mit einer Laufzeit von zehn Jahren und der Inflationsrate sind im Euroraum seit Mitte 2011, also seit mittlerweile mehr als vier Jahren, so niedrig, dass ein Werterhalt des eingesetzten Kapitals kaum noch möglich ist. Darüber hinaus haben die Renditen für festverzinsliche Anleihen mit deutlich unter 1 % ein so niedriges Niveau erreicht, dass trotz der deutlich gestiegenen Preise bei Immobilien und gesunkenen Renditen die Anlage weiterhin sehr viel besser rentiert. Für viele Anleihen europäischer Staaten mit einer mittleren Laufzeit sind die Renditen sogar negativ.

Engel & Völkers

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