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4 Dinge, die Sie zum Notarvertrag beim Hausverkauf wissen sollten

Ein Hausverkauf geht seinem Ende entgegen: Der Käufer für die Immobilie ist gemeinsam mit dem Makler gefunden worden, die Preisverhandlungen sind beendet. Nun fehlt nur noch der notarielle Kaufvertrag oder auch Notarvertrag, um das Geschäft rechtskräftig abzuschließen und den Kauf zu beurkunden. Doch was beinhaltet ein solcher Kontrakt überhaupt und welche Rechtskraft besitzt er? Kann man von einem Notarvertrag nach dem Unterzeichnen zurücktreten? In diesem Artikel erläutern wir Ihnen

  1. Warum kein Hausverkauf ohne Notarvertrag zustande kommt.
  2. Was im Notarvertrag stehen muss.
  3. Wann der Notarvertrag gültig ist und wann nicht.
  4. Welche Bestandteile der Notarvertrag im Einzelnen beinhaltet.


Sintra - Wissenswertes zum Notarvertrag beim Hausverkauf: Was beinhaltet der Kaufvertrag und wann kann man vom Vertrag zurücktreten?

1. Kein Hausverkauf ohne Notarvertrag

Damit der Hausverkauf rechtskräftig abgewickelt werden kann, ist der notarielle Kaufvertrag zwingend notwendig. Denn erst durch den Notarvertrag, der den Kauf einer Immobilie beurkundet, können Änderungen der Besitzverhältnisse im Grundbuch beantragt werden. Dass der Kaufvertrag durch einen Notar beurkundet wird, hat aber auch noch andere Gründe: Der Notar fungiert als neutraler Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer und soll während des Notartermins aufkommende Fragen unparteiisch erläutern sowie die juristische Rechtmäßigkeit der Vertragsinhalte gewährleisten.

Diese Beratung lassen sich Notare selbstverständlich bezahlen. Neben der juristischen Beratung fließen die Ausfertigung der Vertrages sowie die Beurkundung selbst in die Notarkosten mit ein. Da sich der Notar in der Regel auch um die Eintragung der Grundschuld kümmert, fallen zusätzlich Kosten für den Grundbucheintrag an. Die exakte Höhe der Notarkosten variiert aufgrund dieser Faktoren auch von Immobilie zu Immobilie. Als Richtwert werden meist Kosten von 2 % des Kaufpreises der Immobilie angeben.

Häufig steht bei den Parteien auch die Frage im Raum, wer die Notarkosten zahlt. In der Regel müssen die Immobilienkäufer diese Kosten tragen. Juristisch gesehen sind sowohl Käufer als auch Verkäufer für die Notarkosten haftbar.

2. Was muss im Notarvertrag stehen?

Ein Großteil des Notarvertrages besteht oftmals aus standardisierten Formulierungen und Paragraphen. Das bedeutet allerdings nicht, dass hier nicht auf individuelle Wünsche eingegangen werden kann: Während des Notartermins wird der Notar den Kaufvertrag, der im Vorfeld bereits an Käufer und Verkäufer der Immobilie zur Durchsicht überreicht wurde, noch einmal vorlesen. 

Auch in diesem Abschnitt des Hausverkaufs können noch Änderungen hinsichtlich des Kaufvertrages getroffen werden, sofern dies dem Wunsch beider Parteien entspricht. Der Notar wird in seiner Funktion als Vermittler erläutern, inwiefern solche Änderungen juristisch möglich sind. Zu seinen Aufgaben gehört es allerdings nicht, festzustellen, ob solche kurzfristigen Änderungen der einen oder anderen Partei zum Nachteil gereicht.

3. Wann ist ein Notarvertrag gültig?

Mit der Unterschrift unter dem Notarvertrag sind die beschriebenen Vertragsinhalte für alle unterzeichnenden Personen bindend. Trotzdem können Umstände auftreten, durch die von einem Notarvertrag zurückgetreten werden kann. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Verkäufer der Kaufpartei eklatante Mängel an der Immobilie wissentlich vorenthalten hat. Ebenfalls ist ein Rücktritt möglich, wenn sowohl Käufer als auch Verkäufer im Vorfeld eine entsprechende Rücktrittsklausel oder bestimmte Rücktrittsgründe im Vertrag vereinbart haben.

4. Checkliste: Was gehört in den Notarvertrag?

Keine Immobilie ist wie die andere – deshalb unterscheiden sich auch alle Notarverträge inhaltlich voneinander. Trotzdem gibt es gewisse Abschnitte, die in jedem Kontrakt aufgeführt sind. Hier sind die wichtigsten Informationen, die ein Notarvertrag in der Regel enthält:

✓ Persönliche Daten der Vertragsparteien: Dieser Teil des Notarvertrages führt die allgemeinen Informationen zu den beiden beteiligten Vertragsparteien auf.

Informationen zur ImmobilieHier werden die wichtigsten, allgemeinen Daten zur Immobilie erfasst. Dazu gehören zum Beispiel die Art des Objekts, die Anschrift und die Größe der Wohnfläche.

✓ Energieausweis: Kein Notarvertrag ohne Energieausweis: Seit der Energieeinsparverordnung von 2014 ist die Angabe zur Energieeffizienz eines Gebäudes verpflichtend. Durch den Energiepass bekommen Käufer einen Eindruck, mit welchen Heizkosten sie beispielsweise rechnen können.

✓ Grundbuchdaten: In diesem Teil werden die wichtigsten Daten aus dem Grundbuch aufgelistet. Enthalten sind unter anderem Informationen zu den bisherigen Eigentümern, die im Grundbuch stehen und die vorangegangenen Besitzer.

✓ Informationen über Grundschulden: Eng mit den Grundbuchdaten verknüpft sind die Informationen über eventuell bestehende Grundschulden. Diese führen alle Darlehen auf, die für die Immobilie aufgenommen wurden oder die für die Immobilie als Sicherheit dienen.

✓ Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Was kostet die Immobilie und wann muss der vereinbarte Kaufpreis für das Haus beglichen werden? In diesem Abschnitt des Notarvertrages werden solche Informationen aufgeführt.

FinanzierungsinformationenDer Notarvertrag enthält in der Regel auch Informationen dazu, wie der Käufer die Immobilie finanziert.  

Informationen zur VermietungNicht immer ist die Immobilie, die zum Verkauf steht, auch bezugsfertig. Falls das Objekt bereits vermietet ist, finden sich diese Informationen in diesem Abschnitt des Notarvertrages.

Entsprechend der Immobilie und der Wünsche beider Vertragsparteien kann der Notarvertrag beim Hausverkauf selbstverständlich noch weitere Punkte beinhalten. Deshalb stellt die oben aufgeführte Checkliste lediglich ein allgemeines Beispiel für den notariellen Kaufvertrag dar. Um den Weg zu dieser entscheidenden Phase des Hausverkaufs möglichst effizient zu gestalten, lohnt es sich, einen erfahrenen Immobilienmakler zu beauftragen. Dieser kann die mühseligen aber notwendigen Aufgaben nach den Wünschen des Hausverkäufers abwickeln.

Entscheiden Sie sich deshalb für Engel & Völkers und damit für Deutschlands fairsten Immobilienmakler! Wir freuen uns auf Ihre Kontaktanfrage.


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