Das spanische Mietgesetz LAU – ein Einblick

Erst das im November 1994 geänderte spanische Mietgesetz (Ley de Arrendamiento Urbano – LAU) ermöglichte eine Entwicklung des spanischen Mietmarktes. Eine Vermietung vor diesem Zeitpunkt glich häufig einer Enteignung des Eigentümers. Viele Spanier stehen daher einer Vermietung ihrer Immobilie nach wie vor skeptisch gegenüber – Grund weswegen insbesondere auf dem spanischen Festland viele Immobilien leer stehen.

Für den Wahlmallorquiner ist es wichtig zu wissen, dass das spanische Mietgesetz einige erhebliche Unterschiede zu den nordeuropäischen Mietgesetzen aufweist. Im Folgenden ein kurzer Überblick:

Vertragslaufzeiten

Ein spanischer Standartvertrag wird für den Zeitraum eines Jahres geschlossen. Dieser kann – sofern der Mieter diesen nicht mit einer 30tägigen Frist zu seiner jährlichen Erfüllung kündigt – jährlich auf maximal vier weitere Jahre verlängert werden. Sollte nach Ablauf der insgesamt fünfjährigen Mietdauer der Vermieter den Vertrag ebenfalls nicht kündigen, so ist der Vertrag bis auf maximal drei weitere Jahre verlängerbar. Dann muss ein neuer Vertrag zwischen den Parteien geschlossen werden.

Die zwingende Verlängerung des Mietvertrags auf insgesamt fünf Jahre ist jedoch nicht für alle Immobilien anzuwenden. Sogenannte Luxusimmobilien können hiervon ausgenommen sein und die Parteien können die Mietdauer frei bestimmen. Auch Sonderklauseln oder die Wahl eines Saisonmietvertrags können unter bestimmten Voraussetzungen, welche genauestens geprüft werden müssen, eine automatische Verlängerung des Vertrags verhindern. Hierbei ist es – entgegen der vielfach fälschlich angenommenen Tatsache irrelevant ob der Vertrag eine maximale Vertragslaufzeit von 11 Monaten hat. Häufig bedeuten sogenannte 11.-Monatsverträge sogar, dass der Mietvertrag entgegen des Wunsches des Eigentümers auf bis zu fünf Jahren verlängert werden kann.

Mietkaution und -garantien

Das spanische Mietgesetz sieht bei Vermietung von Wohnräumen lediglich eine Monatsmiete vor. In der Praxis jedoch werden in der Regel zwei Monatsmieten als Sicherheit gegen Schäden an dem Mietobjekt gefordert. Bei luxuriösen Objekten kann dieser Betrag jedoch auch weit höher sein. Eine Verzinsung des Betrags ist eher unüblich. Ein „Abwohnen“ der Kaution in den letzten Monaten der Mietdauer lässt das spanische Mietgesetz nicht zu. Der Mieter macht sich hiermit sogar strafbar und es kann ernsthafte Folgen nach sich ziehen. Dennoch ist der Mieter nicht machtlos, sollte er befürchten, dass die Kaution unberechtigt vom Vermieter einbehalten wird. Ein Anwalt kann hier die richtige Hilfestellung bieten, häufig wird dann bei einem Notar, unter vorheriger Ankündigung bei dem Vermieter, die ausstehenden Mietzahlungen hinterlegt, bis sich die Parteien auf eine Lösung geeinigt haben.

Vielfach wird von den Eigentümern auch ein Aval (spanische Bankbürgschaft) zur Absicherung der monatlichen Mietzahlung von dem Mieter gefordert. Für einen Nichtresidenten, der keinerlei Bankhistorie bei den hiesigen Instituten vorweisen kann, bedeutet dies, dass der betreffende Betrag auf dem Konto eingefroren wird. Einziger Vorteil dieser Prozedur ist, dass der betreffende Betrag verzinst wird. Da die Erstellung bei der Erstellung Avals eine Gebühr anfällt und dieser auch monatliche Kosten verursacht, einigen sich viele Mietparteien auf eine Vorauszahlung der Miete, um Kosten und Bürokratie zu vermeiden.

Häufig reicht auch ein Schlichtungsvertrag, der zusätzlich zum Mietvertrag geschlossen wird, um die vertraglichen Vereinbarungen auf beiden Seiten zu garantieren. Bei diesem Schlichtungsvertrag vereinbaren beide Parteien, das Urteil eines Schiedsgerichts anzuerkennen. Das hat einen immensen Kosten- und Zeitvorteil, da die Gerichte zeitweise sehr überlastet sind und bis zu einem Verhandlungstermin wertvolle Zeit verloren geht. Wichtig für den Mieter ist, dass er genauso das Recht hat, die Leistungen des Schiedsgerichts zu beanspruchen wie der Vermieter.

Mieterhöhung – Mietminderung

Anders als in vielen europäischen Ländern sieht das spanische Mietgesetz bei Standartverträgen lediglich vor, die Miete jährlich um die Inflationsrate (IPC) zu erhöhen. Diese wird jedes Jahr durch das nationale Statistikinstitut veröffentlicht und kann im Internet leicht recherchiert werden. Die Mieterhöhung bedarf einer schriftlichen Benachrichtigung des Vermieters.

Ein sehr großer Unterschied besteht hinsichtlich des Themas Mietminderung. Die Miete kann nur dann gemindert werden, wenn ein Teil des gemieteten Objekts nicht mehr genutzt werden kann. Die Miete darf dann um den prozentualen Flächenanteil gemindert werden – jedoch erst nach dem 21. Tag und lediglich nach vorheriger schriftlicher Ankündigung. Sollte der Mieter die Miete dennoch kürzen, bringt er sich in Gefahr, dass ihm der Mietvertrag fristlos gekündigt wird, da er aufgrund der Mietminderung eine grobe Pflichtverletzung der vertraglichen Vereinbarung begeht. Sollte ein Mangel vorherrschen und der Vermieter diesen trotz schriftlicher Aufforderung nicht beheben, so muss der Meter ein getrenntes Verfahren zur Beseitigung des Mangels beantragen. Rechtlicher Beistand ist hier wichtig und zu empfehlen.

Kurzzeitvermietung

Eine fantastische Möglichkeit die laufenden Kosten für das Eigenheim in der Sonne niedrig zu halten, bzw. sogar ein laufendes Einkommen zu erhalten, ist die Kurzzeitvermietung. Viele Eigentümer halten sich auf diese Weise die Möglichkeit offen, die Immobilie einige Wochen im Jahr selbst zu nutzen und die restliche Zeit an Feriengäste zu vermieten. Das kann Vor- und Nachteile haben. Generell weisen Immobilien, die kurzzeitvermietet werden, eine schnellere Abnutzung auf und der Eigentümer sollte sich dessen von Anfang an bewusst sein und die Möblierung und Dekoration der Immobilie dementsprechend anpassen. Desweiteren ist die regionale Reglementierung hinsichtlich der Ferienvermietung zu beachten. In einigen Regionen Spaniens benötigt der Eigentümer Lizenzen, um überhaupt Kurzzeitmietverträge eingehen zu dürfen. Bei Nichtbeachtung können empfindliche Strafen drohen.

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