Der Immobilienmarkt Bad Tölz und Tölzer Land 2012/2013

Wohnimmobilienmarkt
Bad Tölz 2012/2013

Der Standort

Engel & Völkers hat sich auf die Vermittlung gehobener Wohnimmobilien im Landkreis Bad Tölz und im Münchner Süden spezialisiert. Die Stadt Bad Tölz ist neben Wolfratshausen das wirtschaftliche und politische Zentrum des Landkreises Bad Tölz-Wolfratshausen – vor allem jedoch das kulturelle und touristische Herz des Tölzer Landes. Neben einem breit gefächerten Spektrum aus größeren Unternehmen und kleineren bis mittleren Handwerksbetrieben sowie Dienstleistungsunternehmen, einem gesunden lokalen konjunkturellen Umfeld und einer der niedrigsten Arbeitslosenquoten Bayerns (2,5 % im September 2012) bietet Bad Tölz vor allem auch eine hervorragende Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Kulturangebote und mit der historischen Altstadt einen unverwechselbaren Charme. Die Anbindung an die Landeshauptstadt München, an Garmisch-Partenkirchen und Österreich sowie die Nähe zum Starnberger See und Tegernsee sorgen für eine gleichbleibend hohe Attraktivität für alle Altersgruppen. Begünstigt durch die reizvolle Landschaft mit beeindruckendem Alpenpanorama, zahlreichen Seen, Ski- und Wandergebieten, Klöstern und Kirchen zieht die Region das ganze Jahr eine Vielzahl von Touristen und Tagesausflüglern an. Damit ist der Fremdenverkehr eines der wichtigsten Standbeine der einheimischen Wirtschaft.
Der Wohnimmobilienmarkt im Tölzer Land profitiert von dem im Vergleich zu München und rund um den Starnberger See immer noch etwas günstigeren Preisniveau. Allerdings werden in guten Lagen der Städte Wolfratshausen, Bad Tölz und den Gemeinden in Nähe des Starnberger Sees bereits „Münchner“ Preise bezahlt. Es ist zu beobachten, dass sich die teilweise extremen Preissteigerungen in der Stadt und den Randgebieten von München konstant auf die Nachfragesituation und damit das Preisniveau des Tölzer Landes auswirken. Immer mehr Interessenten weichen mit ihrer Suche in das attraktive südliche Umland aus und verstärken auch dort die Nachfrage – bei weiterhin sehr geringem Angebot. So suchen vor allem finanzkräftige Familien mit Kindern und kinderlose Paare nach geeigneten Häusern, Wohnungen und Grundstücken. Auch die Prominenz und Spitzenverdiener haben die idyllische undwirtschaftsstarke Region als Erst- oder Zweitwohnsitz und späteren Altersruhesitz für sich entdeckt.Viele Käufer kommen aus dem Münchner Raum und aus anderen Bundesländern – hier vor allem aus dem Ruhrgebiet, der Region Frankfurt, Niedersachsen und Baden-Württemberg. Der Anteil internationaler Kaufinteressenten insbesondere aus Großbritannien, Holland, zunehmend Russland und Amerika steigt seit dem Jahr 2010 ständig weiter an. Unter den Kaufinteressenten sind auch auffallend viele „Rückkehrer“, also ehemals Einheimische, die sich nach einem längeren Aufenthalt in anderen Teilen Deutschlands oder im Ausland wieder einen Wohnsitz in der ehemaligen Heimat wünschen.
Die durchschnittliche Vermarktungsdauer einer Immobilie liegt im Mittel weiterhin bei drei bis fünf Monaten – bei marktgerechten Angebotspreisen oder Immobilien in Toplagen beträgt diese manchmal aber auch nur wenige Tage. Allerdings treffen sehr gut informierte Interessenten – vor allem durch das Internet – oftmals auf nicht gerechtfertigte Preisvorstellungen der Verkäufer. Lange Vermarktungszeiten und dann notwendige Preisanpassungen werden von den Marktteilnehmern genau registriert und beobachtet. Dies führt in vielen Fällen dazu, dass der Vermarktungszeitraum um bis zu neun Monate verlängert und teilweise sogar ein deutlicher Abschlag vom eigentlich möglichen Marktpreis in Kauf genommen werden muss. Durch die große Transparenz des Angebotes und der Preise ist die professionelle Wertermittlung und hochwertige Erstpräsentation einer Immobilie unter marktgerechten Rahmenbedingungen daher von entscheidender Bedeutung.

Marktentwicklung in Bad Tölz und der näheren Umgebung

Die Immobilienpreise im Stadtgebiet Bad Tölz sind seit der Veröffentlichung unseres Marktberichtes Ende 2011 wie prognostiziert segmentabhängig nochmals leicht gestiegen. Die Preissteigerungskurve hat sich im Gegensatz zur Entwicklung zwischen 2010 und 2011 im Jahr 2012 jedoch spürbar abgeflacht. Vor allem in den bekannt beliebten Wohnlagen und in Toplagen sind aufgrund der konstant hohen Nachfrage weiterhin Preisanstiege zu beobachten. Großes Kaufinteresse besteht an freistehenden Einfamilienhäusern/Villen, Doppelhaushälften und Grundstücken. Bei diesen Objekten gibt es deutlich mehr Nachfrage als Angebot – auch weil sich das Angebot an ansprechenden Objekten seit Ende 2009 mehr als halbiert hat. Mehr denn je spielt die Lage – vor allem im gehobenen Segment – eine entscheidende Rolle. Stimmt die Lage wird bei Bestandsobjekten auch ein hoher Renovierungs- bzw. Sanierungsaufwand in Kauf genommen. Bei Eigentumswohnungen besteht weiterhin eine hohe Nachfrage nach 2- bis 3-Zimmerwohnungen in zentralen Stadtlagen. Vor allem junges, finanzkräftiges Klientel und gut situierte Privatiers ab einem Alter von 50 Jahren, die Ihre Häuser veräußern oder veräußert haben, zieht es ins Zentrum von Bad Tölz. Darüber hinaus bewegen sich immer mehr Kapitalanleger im Markt, da Immobilien weiterhin eine hohe Attraktivität genießen. Werte, Werterhalt und Sicherheit sind derzeit fast die bedeutendsten Entscheidungskriterien. Die meisten Käufer erwerben heute nicht mehr eine Immobilie für´s Leben, sondern für einen bestimmten Lebensabschnitt. Unter diesem Aspekt spielt die Wertstabilität bei einem bereits im Vorfeld geplanten Wiederverkauf nach einigen Jahren eine sehr entscheidende Rolle.

Auswahl- und Entscheidungskriterien sind nicht allein Lage und Ausstattung – auch die Energieeffizienz hat sich ganz eindeutig als bedeutendes Vermarktungselement etabliert. Energieeffiziente Immobilien haben einen klaren Wettbewerbsvorteil. Immer stärker rücken auch die Themen barrierefreies und altergerechtes Wohnen in den Vordergrund.
Neben ästhetischen Gesichtspunkten ist auch dies der Grund für die im Vergleich zu früheren Zeiten anspruchsvoller gewordene Vermarktung von Immobilien aus den 60er, 70er und teilweise 80er Jahren. Bei diesen Objekten müssen die notwendigen Folgeinvestitionen bereits eingepreist sein oder eine grundlegende Modernisierung stattgefunden haben. Davon ausgenommen sind sanierte Bauernhäuser, Gutshöfe und Altbauvillen, die nach wie vor sehr gefragt, aber selten im Markt zu finden sind. Bei Verkäufen werden in diesem Segment Spitzenpreise erzielt.

In der Region ist eine stabile Neubautätigkeit im Wohnungsmarkt zu beobachten. Neubauobjekte in guten Lagen mit einer ansprechenden Ausstattung und guter Bauqualität werden deutlich schneller platziert.

Die Preise für Neubauwohnungen sind in den letzten 9 Monaten nochmals um etwa 8% gestiegen.

Qualität und Wohnkomfort spielen bereits seit geraumer Zeit und wohl auch in Zukunft eine immer bedeutendere Rolle. Ob nun Qualität der Lage, der Materialen oder Wohnqualität – mehr denn je sind die Ansprüche der Kaufinteressenten hier gestiegen – aber auch die Bereitschaft, für die Erfüllung dieser Werte einen entsprechend höheren Preis zu bezahlen.

Wohnraumwünsche

Villen und exklusive Anwesen

In dem von uns bearbeiteten Schwerpunktsegment stellen wir eine weiterhin hohe Nachfrage fest. Besonders gefragt sind repräsentative Villen in ruhiger Lage mit guter Infrastruktur, Wohnflächen ab 200 m² und Grundstücke ab 800 m². Die Spitzenpreise bei Luxusimmobilien stiegen im Laufe des Jahres 2011 nochmals etwas an und bewegen sich seitdem auf hohem Niveau mit leicht steigender Tendenz. Gegen den Markttrend hat sich die Vermarktungsdauer bei Objekten im Premiumbereich nicht signifikant verkürzt. Die größte Nachfrage besteht im Preisbereich zwischen 750.000 – 1,2 Mio. Euro. Mehr als bei allen anderen Teilmärkten spielt die Lage eine entscheidende Rolle. Die Umgebung und Nachbarschaft muss dem Objekt entsprechen und Kleinigkeiten machen den Unterschied zwischen einem Marktpreis und einem Liebhaberpreis. Stark nachgefragt werden Objekte in Alleinlage und mit schönem Ausblick.Je besser die Lage und Aspekte wie Ruhe und Ausblick, desto mehr Abstriche werden bei der Ausstattung und dem Zustand der Immobilie in Kauf genommen. Die Einzigartigkeit ist für viele Käufer das wesentliche Kaufkriterium.

Besonders stark ist nach wie vor das Interesse an Bauernhäusern, Altbauvillen, Gutshöfen und alten Herrenhäusern, aber auch an klassischen Einfamilienhäusern. Hier sind vor allem moderne Architekturstile mit viel Stahl, Glas und Holz gefragt – insbesondere aber der Bauhausstil. Im Gegensatz zu Starnberger See, Ammersee und einigen Gemeinden südlich von München findet man derartige Objekte aufgrund der baurechtlichen Einschränkungen in und um Bad Tölz nur sporadisch. Vereinzelt angebotene Neubauprojekte werden in relativ kurzen Vermarktungszeiträumen und zu sehr guten Preisen platziert. Hier würde ein deutliches Potential für den lokalen Immobilienmarkt bestehen.

Klassische Einfamilienhäuser

Viele Suchkunden wünschen sich im Bereich der Einfamilienhäuser Objekte mit einer Wohnfläche ab 140 m² und einer Grundstücksgröße zwischen 400 und 800 m². Neben der richtigen Lage (Ausrichtung, ruhige Umgebung, homogene Nachbarschaftsbebauung) und der Ausstattung spielt die Infrastruktur eine wichtige Rolle bei der Entscheidung für eine Immobilie. Je besser die Lage, desto eher sind die Käufer bereit, Kompromisse in punkto Ausstattung und Raumaufteilung zu akzeptieren. „Junge“ Einfamilienhäuser (maximal 5 Jahre alt) sind besonders gefragt und werden in kürzester Zeit in der Regel deutlich über dem damaligen Marktpreis vermittelt.

Doppelhaushälften und Reihenhäuser

In diesem Segment spielt vor allem die Lage, das Baujahr und die Energieeffizienz eine wichtige Rolle. Die am stärksten nachgefragten Größen liegen zwischen 120 bis 150 m² bei 4 bis 5 Zimmern bzw. mit zusätzlichem Hobbyraum. Häuser neueren Baujahres werden aufgrund der besseren Energiewerte und einer modernen, hellen Ausstattung und Bauweise deutlich stärker nachgefragt und Kaufentscheidungen werden schneller getroffen. Besonders beliebt sind auch die typischen Stadthäuser mit Balkon oder einer Dachterrasse in direkter Innenstadtlage.

Eigentumswohnungen

In der Kategorie Eigentumswohnungen fragen unsere Suchkunden besonders nach Wohnflächen zwischen 70 bis 100 m² sowie einer hochwertigen Ausstattung. Sehr begehrt sind Wohnungen neueren Baujahres oder sanierte Wohnungen mit einer zeitgemäßen Ausstattung, großen Fensterflächen und mit großen Balkonen und / oder Terrassen in kleineren Wohnhäusern bis 8 Parteien. Bei Wohnungen in oberen Geschossen ist ein Lift fast schon Voraussetzung. Für einen schönen Aus- bzw. Bergblick sind die Kunden bereit deutlich höhere Preise zu bezahlen, und die Vermarktungsdauer der Immobilie verkürzt sich merklich. Viele Kaufwünsche gibt es auch für großzügige Wohnungen ab 120 m² oder Penthouse- bzw. große Dachterrassenwohnungen. Eine hohe Nachfrage besteht auch nach familiengerechten, modernen Vier-Zimmer-Wohnungen – vor allem durch junge Familien.

Die beliebtesten Lagen

Innerhalb des Stadtgebietes bestimmt vor allem die Lage den Preis. Während bei Eigentumswohnungen eine möglichst zentrale, aber ruhige Lage mit Ausblick in Nähe der Marktstraße stark nachgefragt wird, stehen Häuser in guter und ruhiger Lage an den Stadträndern östlich der Isar hoch im Kurs.

Die traditionellen Spitzenlagen von Bad Tölz sind der Kalvarienberg, am Schuß und das Gebiet um den Klammerweiher, wobei auch innerhalb dieser Gebiete starke Preisunterschiede innerhalb weniger Meter zu beobachten sind. Höchstpreise für Häuser und Grundstücke werden in den gewachsenen und ruhigen Straßenzügen bzw. Abschnitten erzielt.Der Badeteil befindet sich weiter im Umbruch, und das Angebot ist relativ hoch. Aufgrund der in der Regel günstigeren Preise gibt es jedoch gerade durch jüngere Familien, weniger finanzkräftige Interessenten und Investoren, – die auf steigende Preise in den nächsten Jahren spekulieren – auch dort eine gewisse Nachfrage.

Marktentwicklung im Detail

Einfamilien- und Zweifamilienhäuser

Freistehende Einfamilienhäuser in guter bis sehr guter Lage wurden in Bad Tölz und der näheren Umgebung selten gehandelt. Die größte Nachfrage gibt es im Preisbereich zwischen 500.000 – 800.000 EUR. Der Durchschnittspreis und die absoluten Preise sind noch einmal um etwa 4% gestiegen. Bei Häusern aus den 60er, 70er und 80er Jahren hingegen stagnieren die Preise je nach Lage auf dem Niveau von 2010. Ab einer gewissen Grundstücksgröße werden diese älteren Häuser jedoch aufgrund der gestiegenen Grundstückspreise und des geringen Angebots für Suchkunden nach Baugrundstücken interessant.

Doppelhaushälften und Reiheneckhäuser

Bei weiterhin sinkendem Angebot hat die Zahl der verkauften Objekte aus diesem Segment leicht abgenommen. Doppelhaushälften in guter Lage und einem vernünftigen Verhältnis von Wohnfläche zu Grundstücksgröße werden innerhalb kurzer Zeit platziert. Die Preissteigerung in den Toplagen liegt im Vergleich zu 2011 noch einmal bei bis zu 5%. Reiheneckhäuser stehen seit 2011 nicht am Markt zum Verkauf

Reihenmittelhäuser

Sowohl bei Bestandsimmobilien als auch Neubauten gibt es seit 2011 keine Angebote am Markt. Die Preissteigerungen dürften sich aber entsprechend der Marktentwicklung bei etwa 15% seit 2010 bewegen.

Wohnungen

In unserem Teilmarkt wurden gerade für Wohnungen neueren Baujahres oder sanierte Wohnanlagen im Durchschnitt höhere Quadratmeterpreise erzielt als im Vorjahr. Die Spitzenpreise liegen in etwa auf dem gleichen Niveau, jedoch stieg die Zahl der Verkäufe im oberen Preissegment deutlich. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei ca. 2.400 €/m². Im Neubaubereich lagen die Quadratmeterpreise um 10 % über denen aus dem Jahr 2011. Bei Penthouse- und Dachterrassenwohnungen mit einem schönen Ausblick in guter Lage werden bei den wenigen Verkäufen die absoluten Höchstpreise in Bad Tölz erzielt.

Grundstücke

In den guten Lagen des Stadtgebietes von Bad Tölz sind die Preise pro qm im Vergleich zum letzten Erhebungszeitraum weiter gestiegen. Durch die starke Nachfrage und das geringe Angebot in den Toplagen werden auch in den übrigen Stadtbereichen Grundstücke zu höheren Preisen als im Vorjahr und deutlich über dem amtlichen Bodenrichtwert veräußert. In dem von uns bearbeiteten Teilmarkt stellen wir fest, dass in guten bis sehr guten Lagen immer höhere Quadratmeterpreise für kleiner werdende Grundstücke bezahlt werden. Die erzielten Spitzenpreise pro Quadratmeter liegen teilweise noch einmal 10% über denen des letzten Erhebungszeitraumes. Grundstücke in mittleren und einfachen Lagen verzeichnen bei nicht marktgerechten Preisen bisweilen eine lange Verweildauer im Markt und erzielen im Durchschnitt Preise unter dem Bodenrichtwert.

Ausblick

Die Unsicherheiten über die Stabilität des Euro, ein weiterhin historisch niedriges Zinsniveau, die Bedenken einer Inflation und die für Menschen aus allen Regionen Deutschlands bzw. Europas hohe Attraktivität des Tölzer Landes werden weiterhin zu einer stabilen Nachfrage an Immobilien beitragen. Trotz wieder gestiegenen Interesses der Banken an Baufinanzierungen erschweren die aktuellen Kreditrichtlinien den Interessenten mit normalem bis gutem Einkommen bei relativ geringer Eigenkapitalquote eine Finanzierung weiterhin erheblich. Die wiedergewonnene Attraktivität von Immobilien bringt gut situiertes und finanzstarkes Klientel in den Markt. Gehobene Wohnimmobilien sind ein rares und kaum vermehrbares Gut, weshalb die Nachfrage nach ansprechenden und Luxusimmobilien hoch ist und auf absehbare Zeit weiter anhalten wird. Für Kapitalanleger sind Zwei- und Dreizimmerwohnungen in zentralen Lagen von Bad Tölz besonders interessant. Bei finanzkräftigen Kunden spielt neben der Lage, dem Umfeld und der Qualität vor allem der Wunsch nach Individualität eine immer größere Rolle. Die Suche nach einem den Vorstellungen gerecht werdenden Einfamilienhaus oder einer Villa gestaltet sich schwierig, weshalb sich der Fokus oft in Richtung eines individuell geplanten Neubaus auf einem Grundstück in einer guten Lage verlagert. Aufgrund der steigenden Nachfrage nach Baugrundstücken und dem kaum vorhandenen Angebot in guten Lagen bis Bestlagen werden die Preise hier nochmals leicht ansteigen.

Für Immobilienbesitzer bietet sich weiterhin die Gelegenheit beste Marktpreise für ihre Objekte zu erzielen. Einige potentielle Käufer haben jedoch aufgrund des fehlenden Angebotes und der hohen Preise mittlerweile ihre Kaufabsichten aufgegeben und die Suche eingestellt. Wenn auch in naher Zukunft nicht zu erwarten, könnten steigende Zinsen und die Stabilisierung des Euro bzw. des EU-Wirtschaftsraumes zu einer rückläufigen Nachfrage führen. Viele Finanzexperten sind aktuell der Meinung, dass die Baufinanzierungszinsen nicht mehr lange auf diesem niedrigen Niveau gehalten werden können.

Anmerkung: Alle unsere Angaben basieren auf Erfahrungen und Erhebungen, die sich auf das von Engel & Völkers bearbeitete Marktsegment beziehen.

Die Druckausgabe unserer “Marktinfomationen 2012/2013 für Bad Tölz und das Tölzer Land” mit detaillierte Preistabelle erhalten Sie gerne auf Anfrage oder direkt bei uns im Shop.

Marktinformationen Bad Tölz und Tölzer Land 2012/203. Hier online lesen oder zum Download

Abgelegt unter Allgemein.


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