Der Immobilienmarkt Wiesbaden

Wiesbaden, die Landeshauptstadt von Hessen, liegt mitten im Großraum Rhein-Main, einem der wirtschaftlich stärksten Zentren der europäischen Union.

Mit 15 Thermal- und Mineralquellen ist Wiesbaden eines der ältesten Kurbäder Europas. Die Stadt hat sich zu einem medizinischen Zentrum entwickelt, dessen Einzugsbereich weit über die Region und Deutschland hinausgeht. Das wirtschaftliche Geschehen wird durch den hohen Anteil an Verwaltung, Dienstleistungsunternehmen und vom Tourismus geprägt. In den vergangenen 20 Jahren ist Wiesbaden kräftig gewachsen.

Die Einwohnerzahl stieg von rund 250.000 auf über 273.000. Die aktuelle Bevölkerungsprognose geht von einer konstanten Entwicklung bis zum Jahr 2020 aus. Wiesbaden verfügt über einen weitgehend erhaltenen historischen Stadtkern.

Die wichtigsten, stadtbildprägenden Gebäude und Straßenzüge blieben von den Zerstörungen des Zweiten Weltkriegs verschont.

Die besondere wohnliche Stadtkultur basiert auf Umstrukturierungen des Stadtbildes schon im 19. Jahrhundert, als man Industrie und Gewerbe weitgehend außerhalb der Innenstadt und der Wohnbezirke ansiedeln konnte. Wiesbaden verfügt heute so über das schönste Altbauviertel im gesamten Rhein-Main-Gebiet. In der Innenstadt sind viele repräsentative öffentliche Gebäude wie das Kurhaus, das Hessische Staatstheater, die Marktkirche und die Ringkirche sowie ausgedehnte Parkanlagen wie der Kurpark, der Warme Damm und das Bowling Green zu finden.

Das schöne Stadtbild, das sehr hochwertige Wohnangebot und die günstigen Verkehrsverbindungen in die umliegenden Städte der Region ziehen zahlreiche Pendler nach Wiesbaden. Viele internationale Unternehmen haben Wiesbaden als Hauptgeschäftsstelle für ihre Aktivitäten in Deutschland oder Europa gewählt und sorgen damit für eine zusätzliche wirtschaftliche Stärkung der Stadt und für viel Nachfrage nach geeignetem Wohnraum.

Die Marktentwicklung

Die hohe Nachfrage an Wohnimmobilien kann in Wiesbaden weiterhin nicht gedeckt werden. Da die Neubautätigkeiten eher auf das Segment Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen ausgerichtet sind, lässt sich der Wunsch nach dem freistehenden Einfamilienhaus im Wiesbadener Stadtgebiet in der Regel nur auf dem Bestandsimmobilienmarkt verwirklichen. Vor allen Dingen in den Top-Lagen führt dies zu steigenden Preisen. Aber auch die guten Lagen profitieren von der aktuellen Marktsituation.

Das weiterhin niedrige Zinsniveau und die Wertstabilität sowie das Wertsteigerungspotenzial von Immobilien an guten und sehr guten Standorten führen auch oder gerade in der Zeit der Finanzkrise zu einer lebhaften Nachfrage. Die Angebotsseite ist dagegen durch eine eher abwartende Haltung geprägt, die im Zusammenspiel mit der hohen Nachfrage zu Preissteigerungen führt. Dieser Trend wird sich nach unserer Einschätzung auch weiter fortsetzen.

Besonders werthaltig sind die begehrten Gründerzeitwohnungen, vornehmlich in den innen-stadtnahen Lagen des Nerotals, des Komponistenviertels, der City Ost, aber auch in den südlichen Stadtteilen Dichterviertel, seitlich der Biebricher Allee und dem Rheingauviertel. Gefragt sind in erster Linie größere Wohnungen mit vier bis sechs Zimmern. Zusätzlich zeichnet sich auf dem Teilmarkt der altersgerechten und barrierefreien Wohnungen in infrastrukturell gut ausgestatteten Lagen ein deutlicher Nachfrageüberhang ab. Begehrt sind außerdem Neubauten in sehr guten Lagen und hier ganz besonderes die Penthäuser, in denen eine exklusive Ausstattung mit zwei Bädern, Terrasse, Aufzug und Garagenstellplatz selbstverständlich ist. Käufer sind bereit, für außergewöhnliche Immobilien in bester Lage und gutem, zeitgemäßem Zustand angemessene Preise zu bezahlen. Dabei prüfen Interessenten die angebotenen Objekte gleichwohl genauer und länger auf Preiswürdigkeit und Befriedigung der eigenen Bedürfnisse als noch vor einigen Jahren. Hier kann man feststellen, dass die Ansprüche an Qualität, Zustand sowie Ausstattungsmerkmale der Immobilien enorm gestiegen sind.

Die begehrtesten Lagen

Die stadtnahen Wohngebiete von Wiesbaden sind naturgemäß besonders gesucht. Im Stadtteil Nerotal ist vor allem die Nerobergseite mit dem Opelbad und der Russischen Kapelle mit ihren großen herrschaftlichen Villen sehr beliebt. Wegen der eindrucksvollen Aussicht und der Höhenlage sind die Gebiete Komponistenviertel, Aukamm und Sonnenberg besonders gefragt, die geprägt sind von der klassischen Einfamilienhausbebauung mit schönen Gärten in ruhiger, stadtnaher Lage. Auch die City Ost mit ihrer exklusiven Bebauung genießt ein ungebrochenes Interesse. Die Stadtteile Dichterviertel und die Straßen seitlich der Biebricher Allee haben einen anhaltenden Aufschwung erlebt und sind bei der Nachfrage nach Wohnimmobilien mit in die ersten Ränge aufgestiegen. Beliebt ist hier die Nähe zur Innenstadt sowie zur ruhigen und grünen Umgebung.

Wer Ruhe und gleichzeitig die Nähe zur Infrastruktur der Stadt Wiesbaden sucht, wird in den westlich und vor allem östlich angrenzenden Gemeinden wie Bierstadt, Naurod und Auringen fündig. Die idyllischen Ortschaften mit viel Grün sind besonders für Familien mit Kindern attraktive Wohn-standorte. Faktoren wie eine gute Infrastruktur, viele Sport- und Freizeitmöglichkeiten und ein gutes schulisches Angebot bei dem Kauf einer Immobilie spielen eine entscheidende Rolle.

Ausblick

Die Attraktivität Wiesbadens spricht für eine stabile bis aufwärts gerichtete Preisentwicklung bei den Wohnimmobilien. Die positive Bevölkerungs-entwicklung wird sich, insbesondere durch die geringen Baulandreserven, auch positiv auf den Immobilienmarkt auswirken. Zugleich lässt sich ein deutlicher Trend der Nachfrageseite zu infrastrukturell gut ausgestatteten Lagen feststellen, so dass auch in Zukunft weiterhin von einem hohen Nachfragedruck und weiteren Preissteigerungen im Raum Wiesbaden aus-zugehen ist.

Während sich die guten Lagen als werthaltig erwiesen haben und auch in Zukunft erweisen werden, ist insbesondere in den sehr guten und infra-strukturell gut ausgestatteten Lagen nach wie vor von Wertsteigerungs-potentialen auszugehen. Bestandsobjekte werden sehr rasch Käufer finden, wenn sie richtig eingeschätzt und für einen Verkauf vorbereitet werden. Gesucht werden im Markt vorrangig Immobilien in hoher Qualität. Die überdurchschnittlich bonitätsstarken Kunden informieren sich sehr genau über das Angebot bzw. die Marktlage und können so die Angebote objektiv beurteilen.

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