Markt

Der Immobilienmarkt in Köln

Marktentwicklung 2012

Kennzeichnend für die guten Lagen Kölns ist, dass die Werte hier (anders als in anderen Großstädten) keinen großen Schwankungen unterliegen. So blieben sie in den letzten Jahren nahezu stabil, zum Teil sind sie gestiegen. Seit Mitte 2011 stellt sich die Situation aufgrund der Eurokrise jedoch anders dar. In einem Markt, der in den guten Lagen ohnehin von knappem Angebot geprägt ist, ist das Angebot noch knapper und die Nachfrage noch größer geworden. Damit verbunden sind in 2012 klare Wertsteigerungen, die sich vor allem bei Liebhaberobjekten zeigen (z. T. 25% im Vergleich zu 2010) und drastische Verkürzungen der Vermarktungszeit. Das niedrige Zinsniveau und die inflationsunabhängige Wertstabilität führen zueiner Popularität von Immobilien in guten Lagen, wie lange nicht. Die Toplagen konnten naturgemäß über die letzten 6 Monate deutliche Wertsteigerungen verbuchen. Aber auch in den 1b und 2 – Lagen sind die Preise angestiegen.

Die guten Wohnlagen im linksrheinischen Stadtgebiet Kölns führen nach wie vor die Wunschlisten unserer Kunden an. Auch wenn die guten rechtsrheinischen Lagen Kölns ohne Frage hervorragende Wohnlagen mit erstklassiger Infrastruktur sind, so liegen doch die Spitzenpreise immer deutlich unter denen der ersten Adressen im Kölner Süden und Westen. In den 1a-Lagen Kölns steigen die Werte nach wie vor. Das Angebot ist generell so knapp, dass selbst in konjunkturell schlechten Zeiten Liebhaberwerte erreicht werden.

Im Süden ist besonders Marienburg ausgesprochen gefragt. Die Lagen um den Südpark und zwischen Von-Groote-Straße und Parkstraße mit den in Köln seltenen Gründerzeitvillen auf Parkgrundstücken sind traditionell hoch begehrt. Die schwache Infrastruktur Marienburgs ließ jedoch einen starken Gegensatz hierzu beim Markt für Eigentumswohnungen entstehen. Ein deutliches Überangebot sorgte zwischenzeitlich sogar für fallende Preise. Kennzeichnend ist, dass die Mikrolage, also die Lage innerhalb des Stadtteils, bei Eigentumswohnungen in Marienburg eine ungewöhnlich große Rolle spielt. Erreichen Lagen um den Südpark inzwischen bis zu € 7.000,- pro m², so überspringen die Randlagen nur selten die 4.000er Marke.

Auch Rodenkirchen mit der attraktiven Nähe zum Rhein zählt zu den Toplagen. Rund um den Auenweg sind hier die höchsten Preise erzielbar. Dies wird durch die Fertigstellung der Hochwasserschutzmauer verstärkt, die speziell das Auenviertel aufwerten wird und im Januar 2011 ihre erste kleine Feuertaufe erlebt hat. Bemerkenswert ist auch eine deutlich gestiegene Attraktivität der südlichen Randlagen Rodenkirchens: Maler- und Musikerviertel sind bei Familien ausgesprochen beliebt. Der Generationenwechsel dieser Viertel, die in den 60er Jahren entstanden, ist im vollen Gange.

Das Villenviertel Hahnwald schließt sich südwestlich an. Auf großen Grundstücken findet man hier anspruchsvolle Villen und Doppelhaushälften. Der Charakter des reinen Wohngebietes und das damit verbundene Fehlen jeglicher Infrastruktur werden allerdings nicht nur positiv bewertet. Dennoch hat der Hahnwald in den letzten Jahren trotz des großen Angebotes preislich klar zugelegt. Das Freizeitangebot ist sehr gut – den Friedenspark und den Marienburger Sportclub erreichen die „Hahnwälder“ zu Fuß.

Im Westen ist traditionell Lindenthal aufgrund seiner hervorragenden Infrastruktur, dem Stadtwald und der Nähe zur Innenstadt beste Adresse. In den letzten Jahren wurde hier öfter das teuerste Einfamilienhaus der Stadt verkauft. Besonders beliebt sind die Straßen um die Fürst-Pückler-Straße und die Lagen am Rautenstrauchkanal. Auch die wenigen Anwesen zwischen Haydnstraße und Dürener Straße direkt am Stadtwald sind hoch begehrt. Der Trend zu stadtnahem Wohnen ist in Köln stark ausgeprägt. Die Nachfrage für Stadthäuser besonders in Lindenthal und Sülz ist groß. Die Nähe zur Innenstadt und die gute Infrastruktur sind dabei wichtiger, als Grundstückgröße und der Abstand zum Nachbarn. Das Angebot an diesen Häusern ist spärlich, in letzter Zeit kaum vorhanden. Speziell in Lindenthal und Braunsfeld ist darüber hinaus die Nachfrage nach großzügigen Eigentumswohnungen in ruhiger Lage groß. Die Zielgruppe der sogenannten Empty-Nesters (Paare zwischen 60 und 75, deren Kinder bereits erwachsen sind und denen ihr Haus zu groß wird) sucht hier besonders intensiv und zahlt z. T. sehr hohe Preise für exklusive Wohnungen.

Deckstein grenzt westlich an Lindenthal und ist eine der wenigen homogenen Villenlagen Kölns. Das Bild ist geprägt von großzügigen Einfamilienhäusern aus der Nachkriegszeit und altem Baumbestand. Hier ist die Nachfrage besonders groß und steht einem knappen Angebot von ca. 3 – 5 Angeboten p. Jahr gegenüber. Die lang geplante Bebauung des Feldes westlich des Krankenhauses Hohenlind scheint noch in unklarer Ferne – dies wird die Bewohner Decksteins freuen.

Weiter westlich liegt Junkersdorf. Mit seinen gewachsenen Strukturen und dem kleinen Subzentrum ist Junkersdorf ausgesprochen beliebt. Das sogenannte Blumenviertel und die Lagen um die Statthalterhofallee sind besonders wertvoll. Aufgrund eines starken Generationenwechsels und des Verkaufes der ehemaligen Häuser und Grundstücke der belgischen Truppen wurden hier in den letzten Jahren ausgesprochen viele Häuser vermittelt – allerdings bei konstant hohem Preisniveau. Da die Neubauflächen in der sogenannten Waldsiedlung jedoch weitgehend vermittelt sind, ist künftig mit weniger Angebot und dadurch mit steigenden Preisen zu rechnen.

Besonders beliebt sind die wenigen Stadthäuser zwischen Botanischem Garten und Zoo nördlich der Innenstadt. In dem gut 1 Quadratkilometer großen Gebiet steht ein kaum vorhandenes Angebot einer sehr großen Nachfrage gegenüber und sorgt für erstaunliche Liebhaberpreise.

Für die meisten der genannten Gebiete lässt sich keine deutliche Präferenz von ortsansässigen oder zugezogenen Kunden erkennen. Das Verhältnis liegt bei ca. 7 (ortsansässig) zu 3 (Zuzügler). Anders in den Toplagen Lindenthal und Marienburg. Hier ist das Verhältnis von Ortsansässigen zu Zuzüglern nahezu ausgeglichen. Dies hat vor allem mit der guten Wiederverkaufbarkeit der Immobilien in diesen Lagen zu tun; viele unserer Kunden kommen aus beruflichen Gründen nach Köln und rechnen damit, sich in absehbarer Zeit erneut zu verändern. In dieser Situation kommt es darauf an, die erst vor wenigen Jahren gekaufte Immobilie schnell wieder veräußern zu können. Die Ankaufskosten sollen durch Wertsteigerung ausgeglichen werden. Da die Voraussetzungen für einen schnellen und guten Verkauf in Lindenthal und Marienburg am Besten sind, profitieren die Werte dieser Stadtteile besonders von auswärtiger Nachfrage. Vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklung ist jedoch generell in den oben genannten Lagen von Wertsteigerungen in den nächsten Jahren zu rechnen.

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