Marktbericht 2012/13

Der Wirtschaftsstandort Siegen ist ganz wesentlich durch die Metallverarbeitung und seine diesbezügliche Industrie geprägt. Trotz weit reichender Umstrukturierungen in der Montanindustrie verzeichnen die wirtschaftlichen Rahmendaten gute Erfolge. Die positiven Impulse gehen von der boomenden Maschinenbauindustrie, der innovativen, wirtschaftsnahen Universität und vom Dienstleistungsbereich sowie von einigen bemerkenswerten Investitionen in der Unterstadt (Freilegung der Sieg, Apollo-Theater, Sieg-Carré) und der Oberstadt (Investoren im Bereich Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser; Krönchen-Center) aus.

Die begehrtesten Lagen

Innerhalb der Stadt Siegen sind nach wie vor der Siegener und Weidenauer Giersberg sowie weitere zentrale Lagen wie der Wellersberg sehr begehrt.

In der zweitgrößten Nachbarstadt Kreuztal sind es stadtnahe Ortsteile wie Ferndorf und Eichen, hier jeweils die Südwest-Hänge. Sehr nachgefragt, aber mit hohem bis höchstem Preisniveau, ist der Ortsteil Rödgen der Gemeinde Wilnsdorf sowie die Fließenhardtstraße in Freudenberg.

Die Marktentwicklung

Der Immobilienmarkt hat in den beiden vergangenen Jahren eine insgesamt zufrieden stellende Entwicklung durchlaufen. Der Flächenanteil veräußerter Objekte hat sich leicht vergrößert, der Geldumsatz dabei leicht verringert. Dies weist zwar auf ein gesunkenes Preisniveau hin, bedarf jedoch einer genaueren Betrachtung der einzelnen Segmente.

Im Bereich der bebaubaren Grundstücke ist die Nachfrage drastisch zurückgegangen. In den begehrten Lagen von Siegen, Wilnsdorf/Rödgen, Kreuztal, Freudenberg und Netphen sind zum Teil Preise von über 140 Euro pro Quadratmeter zu verzeichnen. Am Giersberg, Wellersberg und in Freudenberg auch bis 250 Euro, in Einzelfällen auch um 300 Euro.

Im Bereich der Bestandsimmobilien findet der Hauptumsatz bei Ein- und Zweifamilienhäusern statt. Hier steigen die Preise leicht, aber kontinuierlich. Der Markt wird wie fast überall durch ein knappes Angebot gekennzeichnet. Ein ca. 10 Jahre altes, gut erhaltenes, unterkellertes Einfamilienhaus in guter Lage ist für bis zu 400.000 EUR veräußerbar. Sanierungsbedürftige, große Einfamilienhäuser werden selbst in gefragten Lagen nur schwer vermittelt.

Größere Preisnachlässe sind dagegen bei Eigentumswohnungen mit einem Alter von mehr als 20 Jahren zu verzeichnen. Die Abschläge sind um so höher, je älter und größer eine Wohnung ist bzw. je mehr Objekte sich in einer Anlage befinden. Am stärksten nachgefragt werden neuwertige oder ständig renovierte Immobilien, die sich vor allem energetisch auf dem neuesten Stand befinden.

Die Tendenz zur Urbanität, das heißt kurze Wege in die Stadt, Einrichtungen des täglichen Bedarfs fußläufig zu erreichen, ist weiterhin ungebrochen.

Ausblick

Der Immobilienmarkt in Siegen und Umgebung ist stabil und erfreut sich beständiger Nachfrage. Im Bereich neu erschlossener Baugrundstücke haben nahezu alle Kommunen ihr Potential ausgeschöpft. Die hohen Erschließungskosten sowie die eintretende Sättigung der Nachfrage nach immer noch zu teuren Neubauimmobilien lassen weitere nennenswerte Expansionen nicht zu.

Diese Tendenzen bieten Chancen für Bestandsimmobilien, da der Trend zum Eigentum ungebrochen ist. Allerdings wird sich der Markt ständig auf preisbewusste Käufer einzurichten haben, die auch die Kosten in Bezug auf energetische Sanierungen genau betrachten.

Da im Geschosswohnungsbau (Miete oder Eigentum) nur wenige Investitionen getätigt werden, muss der Markt auch hier im Wesentlichen auf Bestandsimmobilien zurückgreifen.

Das zurzeit vorhandene “knappe” Angebot, verbunden mit hoher Nachfrage, wird unseres Erachtens nach auch in 2013 den Siegener Markt kennzeichnen. Großzügige Häuser auf großen Grundstücken werden auch in naher Zukunft verhalten nur in wirklichen 1 a-Lagen nachgefragt werden, und dazu noch meistens von Kunden, die von außerhalb ins Siegerland ziehen.

Im Allgemeinen sind im Blick auf Gutachten von vereidigten Schätzern Preisabschläge zwischen 15 % und 28 % als sog. Marktanpassung zu vergegenwärtigen. Ein geringer Renovierunsstau und eine gute Ausstattung sind unabdingbare Voraussetzungen für einen zügigen und gewinnbringenden Immobilienverkauf.

Hochpreisige und moderne Eigentumswohnungen im Neubausegment müssen eine Top-Ausstattung vorweisen, wenn eine befriedigende Nachfrage gegistriert werden soll. Im Altbau- und Bestandssegment sind bei ETW`s mit Alter > 10 Jahre Preisabschläge von über 25 % zu vergegenwärtigen.

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