Rechtliche Hinweise

Rechtliche Hinweise für den Erwerb einer Immobilie in Spanien

Herzlichen Glückwunsch, Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden!

Nun ist es umso wichtiger bei der Abwicklung der rechtlichen Schritte auf alle Details zu achten. Da jedes Immobiliengeschäft anders ist, empfehlen wir generell die Hilfe eines im spanischen Recht versierten Rechtsanwaltes in Anspruch zu nehmen. Die folgenden Punkte geben Ihnen einen groben Überblick darüber, worauf zu achten ist.

1. Überprüfen der Grundbuchdaten:

In einem Auszug des Grundbuchregisters kann man Auskünfte über Belastungen – wie zum Beispiel eingetragene Hypotheken – einholen. Wir empfehlen immer vor dem Kauf einen aktuellen Grundbuchauszug anzufordern und einzusehen. Sofern Sie einen Rechtsanwalt beauftragen, erledigt er dies für Sie. Wenn Sie sich für Engel & Völkers entscheiden, erledigen wir dies natürlich ebenso für Sie.

2. Abgaben der Eigentümergemeinschaft

Sofern es sich um eine Eigentümergemeinschaft handelt, gilt es zu beachten, dass alle vergangenen Abgaben, Instandhaltungskosten und Rücklagen bezahlt wurden. Der Verwalter sollte dies schriftlich bestätigen. Eine Kopie des letzten Protokolls der Eigentümerversammlung gibt u.a. Aufschluss über verabschiedete Instandhaltungsmaßnahmen.

3. Vertrag (Options – und notarieller Kaufvertrag)

In Spanien ist es üblich, zunächst einen privatschriftlichen Optionsvertrag zwischen Käufer und Verkäufer abzuschließen. In diesem Vertrag werden Vereinbarungen über eine Anzahlung getroffen, die normalerweise 10% des Kaufpreises beträgt. Innerhalb einer festgelegten Frist findet dann der Notartermin statt. Es ist darauf zu achten, dass der Verkäufer bereits im privatschriftlichen Optionsvertrag bzw. Kaufvertrag die Immobilie frei von jeglichen Belastungen, Mietern etc. übergibt. Nachdem der notarielle Kaufvertrag von beiden Parteien oder deren notariell Bevollmächtigten vor einem Notar unterschrieben wurde (Escritura de compraventa), wird die Eigentumsänderung im Grundbuch eingetragen.

4. Kosten und Steuern:

4.1. Laut spanischem Gesetz gehen zu Lasten des Käufers folgende Steuern:

Einmalige zu bezahlende Steuern:

Mehrwertsteuer (IVA) 10% plus 1% „Stempelsteuer“ wenn es sich bei dem Kauf um einen Neubau und beim Verkäufer um einen Bauunternehmer handelt.

Grunderwerbssteuer: Für alle anderen Immobilien (keine Neubauten) gilt die regional festgelegte Grunderwerbssteuer. Auf den Balearen wird sie wie folgt berechnet:
- bis 300.000 € sind es 7%
- von 300.000 – 500.000 € sind es 8%
- von 500.000 – 700.000 € sind es 9%
- ab 700.000 € sind es 10%

Beispiel: Kaufpreis ist 550.000€.
-Auf die ersten 300.000€ fallen 7% an (=21.000 €), auf die folgenden 250.000€ fallen 8% (=20.000 €) an, die Grunderwerbssteuer beträgt also insgesamt 41.000 €.

Regelmäßig zu bezahlende Steuern:

Grundsteuer (IBI=Impuesto de bienes inmuebles): Die Grundsteuer wird jährlich bei der jeweiligen Gemeinde entrichtet, wird auf Basis des Katasterwertes der Immobilie kalkuliert und ist in der Höhe von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.

Einkommenssteuer: Bei einer Vermietung der Immobilie durch einen residenten Vermieter muss die Differenz zwischen Einnahmen und sämtlichen Ausgaben versteuert werden. Bei einem Nicht-Residenten Vermieter werden die Einnahmen mit 24,75% versteuert. Städtische Immobilien, die weder der Vermietung dienen noch unternehmerisch genutzt werden und nicht als Hauptwohnsitz dienen, führen zu einem fiktiven jährlichen Einkommen von 2 bzw 1,1% des Katasterwertes.

Vermögenssteuer: Die Vermögenssteuer wurde ab 2011 wieder eingeführt. Genauere Informationen hierzu von Ihrem Steuerberater.

4.2. Zu Lasten des Verkäufers gehen:

Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalia), die sich aus dem Wertzuwachs des Kastasterwertes des Grundstückes berechnet.

Gewinnsteuer: Beim Verkauf der Immobilie muss der Verkäufer Gewinnsteuer bezahlen. Der Steuersatz liegt für Residenten bei 27%, bei Nicht-Residenten bei 21%.

Bitte nehmen Sie unsere Erfahrung in Anspruch. Das Team von Engel & Völkers Marbella West berät Sie gerne und erklärt Ihnen die Details.

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