Rechtliche Hinweise

Immobilienrecht
Eigenbedarfskündigung

Mitgeteilt von:
Rechtsanwälten Aus dem Siepen & Collegen, Essen.
Rechtsstand: 04.01.2006

Eigentümer vermieteter Wohnimmobilien stehen nicht selten vor der Frage, ob Sie eine solche Wohnung selbst nutzen. Die Gründe hierfür können vielfältig sein. Wenn die betroffenen Mieter aber ihrerseits einer einvernehmlichen Beendigung des Mietvertrages nicht zustimmen und auch keinen Grund zur Kündigung bieten, steht oft die Erwägung im Raum, ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erfolgen kann. Diese setzt zunächst voraus, dass der Vermieter die Wohnung als Wohnraum für sich, seine Familienangehörigen oder die zu seinem Haushalt gehörenden Personen benötigt. Hiervon ist auszugehen, wenn der Vermieter zunächst einen ernsthaften Nutzungswillen und ein berechtigtes Nutzungsinteresse hat. Die gesetzlichen Anforderungen an den Eigenbedarf sind hoch. Anders als bei anderen Kündigungsgründen muss der Eigenbedarf notwendigerweise über die Beendigung des Mietverhältnisses hinausreichen. In Rechtsprechung und Literatur war daher lange Zeit umstritten, was passiert, wenn der einmal vorhandene Eigenbedarf wieder wegfällt, bevor der Mieter auszieht. Ob und in welchen zeitlichen Grenzen sich der Wegfall auf den Räumungsanspruch des Vermieters auswirkt, ist nunmehr durch den Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 9.11.2005 (Az.: VII ZR 339/04) höchstrichterlich entschieden. Ausgehend von dem Gebot der Rücksichtnahme, wonach der Vermieter die Folgen einer Kündigung für den Mieter so gering wie möglich halten muss, verweist der BGH zunächst auf die Pflicht des Vermieters, wonach er dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare und verfügbare Wohnung anzubieten hat (so schon BGH, Urt. v. 9.7.2003, Az.: VII ZR 311/02). Das Gebot der Rücksichtnahme gilt jedoch nach Ansicht des BGH nicht unbegrenzt. Mit dem Ende des Mietverhältnisses, also mit Ablauf der Kündigungsfrist, erlösche nicht nur das Besitzrecht des Mieters an der Mietsache. Mit diesem Zeitpunkt verliere der Mieter gleichsam das Rechtsinteresse, von einem späteren Wegfall des Eigenbedarfs Kenntnis zu erlangen. Damit hat der BGH eine vielfach geforderte nachvertragliche Treuepflicht verneint, wonach der Vermieter verpflichtet sein sollte, dem Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs auch nach Beendigung des Mietverhältnisses zu informieren. Das Landgericht Köln (WuM 1994, S. 212) forderte noch, dass der Vermieter diese Mitteilung bis zur Rechtskraft eines Räumungsurteils oder einer rechtskräftig ausgesprochenen Räumungsfrist vorzunehmen habe. Das OLG Karlsruhe (WuM 1993, S. 405) stellte darüber hinaus sogar auf den Zeitpunkt des Auszuges des Mieters ab. Damit war es dem Mieter bisher möglich, durch Verzögerung des Prozesses und Einlegung von Rechtsmitteln, einen etwaigen Wegfall des Eigenbedarfs abzuwarten und gelten zu machen. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung aber ist der Vermieter nunmehr zu einer entsprechenden Miteilung nur noch verpflichtet, wenn der Eigenbedarf innerhalb der Kündigungsfrist wegfällt. Tut er dies nicht, macht er sich unter Umständen schadenersatzpflichtig. Eine unterlassene Mitteilung über einen Eigenbedarfswegfall nach Beendigung des Mietverhältnisses aber löst nunmehr für sich allein genommen keine Schadensersatzpflicht mehr aus.

Vorsicht ist im Zusammenhang mit Eigenbedarfskündigungen aber stets geboten, wenn Wohnungseigentum begründet wurde. Geschieht dies nach Überlassung der Wohnräume an den Mieter und ist das Wohnungseigentum veräußert worden, entsteht für den Erwerber eine Kündigungssperrfrist, innerhalb derer er eine Kündigung nicht auf Eigenbedarf stützen kann. Nach der hierfür geltenden Verordnung i.S.d. § 577a BGB beträgt diese Frist u.a. in den Städten Mülheim a.d. Ruhr, Essen, Düsseldorf, Duisburg, Oberhausen, Dortmund, Bochum, Köln, Wuppertal acht Jahre !

Hinweis: Beachten Sie bitte, dass das eingangs zitierte Urteil des BGH auch für ein eventuelles Zwangsvollstreckungsverfahren Folgen haben kann. Da der Mieter den Wegfall des Eigenbedarfs nur noch wirksam bis zum Ablauf der Kündigungsfrist geltend machen kann, ist es ihm damit gleichfalls verwehrt, diesen Einwand im Rahmen der Zwangsvollstreckung zu erheben. Eine Vollstreckungsabwehrklage (§ 767 ZPO) kann hiernach wohl nicht mehr erfolgreich auf den Wegfall des Eigenbedarfs gestützt werden, selbst wenn der Eigenbedarfs erst nach dem Ende des Erkenntnisverfahrens weggefallen ist. Bei Aus dem Siepen & Collegen beraten Sie im Immobilienrecht die Rechtsanwälte und Notare Karl-Dietrich Poth und Dr. Willi Wieseler sowie Herr Rechtsanwalt Dr. Jorg Fedtke, LL.M

Abgelegt unter Allgemein.


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