Rechtliche Hinweise für den Erwerb einer Immobilie auf Mallorca

Herzlichen Glückwunsch, Sie haben Ihre Traumimmobilie auf Mallorca gefunden!
Nun ist es umso wichtiger bei der Abwicklung der rechtlichen Schritte auf alle Details zu achten. Da jedes Immobiliengeschäft anders ist, empfehlen wir generell die Hilfe eines im spanischen Recht versierten Rechtsanwaltes in Anspruch zu nehmen (siehe Kooperationen).

Die folgenden Punkte geben Ihnen einen groben Überblick darüber, worauf zu achten ist.

1. Überprüfen der Grundbuchdaten

In einem Auszug des Grundbuchregisters kann man Auskünfte über Eigentumsverhältnisse, Größe der Immobilie und Belastungen – wie zum Beispiel eingetragene Hypotheken – einholen. Wir empfehlen immer vor dem Kauf einen aktuellen Grundbuchauszug anzufordern und einzusehen. Sofern Sie einen Rechtsanwalt beauftragen, erledigt er dies für Sie. Wenn Sie sich für Engel & Völkers entscheiden, erledigen wir dies natürlich ebenso für Sie.

2. Abgaben der Eigentümergemeinschaft und allgemeine Versorger

Sofern es sich um eine Eigentümergemeinschaft handelt, gilt es zu beachten, dass alle vergangenen Abgaben, Instandhaltungskosten und Rücklagen bezahlt wurden. Der Verwalter sollte dies schriftlich bestätigen. Eine Kopie des letzten Protokolls der Eigentümerversammlung gibt u.a. Aufschluss über verabschiedete Instandhaltungsmaßnahmen.

Um sicherzustellen das Strom, Wasser, Gas und Telefon korrekt bezahlt wurden, sollte man vor dem Kauf entsprechende Rechnungen einsehen um eventuelle Rückstände noch vom Verkäufer einzufordern. Wenn Sie sich für Engel & Völkers entscheiden, erledigen wir dies natürlich ebenso für Sie.

3. Bewohnbarkeitsbescheinigung („Cédula de habitabilidad“)

Eines der wichtigsten Punkt ist das Vorhandensein der Bewohnbarkeitsbescheinigung („cédula de habitabilidad“). Eine „cédula de habitabilidad“ bestätigt nicht nur die Einhaltung der bestehenden Rechtsvorschriften der Bewohnbarkeit, sondern garantiert auch die eigene Sicherheit und Gesundheit.

Grund genug also, den Hintergrund und die Bedeutung dieses Dokumentes etwas genauer zu kennen.

4. Vertrag (Options – und notarieller Kaufvertrag)

In Spanien ist es üblich zunächst einen privatschriftlichen Optionsvertrag zwischen Käufer und Verkäufer abzuschließen. In diesem Vertrag werden Vereinbarungen über eine Anzahlung getroffen, die normalerweise 10% des Kaufpreises beträgt. Innerhalb einer festgelegten Frist findet dann der Notartermin statt. Es ist darauf zu achten, dass der Verkäufer bereits im privatschriftlichen Optionsvertrag bzw. Kaufvertrag die Immobilie frei von jeglichen Belastungen, Mietern etc. übergibt. Nachdem der notarielle Kaufvertrag von beiden Parteien oder deren notariell Bevollmächtigten vor einem Notar unterschrieben wurde (Escritura de compraventa), wird die Eigentumsänderung im Grundbuch eingetragen.

5. Kosten und Steuern

5.1. Laut spanischem Gesetz gehen zu Lasten des Käufers folgende Steuern:

A) Einmalige zu bezahlende Steuern

Mehrwertsteuer (IVA) 10% plus 1,2% „Stempelsteuer“ wenn es sich bei dem Kauf um einen Neubau und beim Verkäufer um einen Bauunternehmer handelt.

Grunderwerbssteuer: Für alle anderen Immobilien (keine Neubauten) gilt die regional festgelegte Grunderwerbssteuer. Auf den Balearen wird sie wie folgt berechnet:
Bis 400.000€ sind es 8%
Von 400.000-600.000€ sind es 9%
Von 600.000-1.000.000€ sind es 10%

Ab 1.000.000€ sind es 11%
zB Kaufpreis ist 550.000€. Auf die ersten 400.000€ fallen 8% an, auf die folgenden 150.000€ fallen 9% an.

B) Regelmäßig zu bezahlende Steuern

Grundsteuer (IBI=Impuesto de bienes inmuebles): Die Grundsteuer wird jährlich bei der jeweiligen Gemeinde entrichtet, wird auf Basis des Katasterwertes der Immobilie kalkuliert und ist in der Höhe von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.

Einkommenssteuer: Bei einer Vermietung der Immobilie durch einen Vermieter mit Wohnsitz in Spanien muss die Differenz zwischen Einnahmen und sämtlichen Ausgaben versteuert werden. Bei einem Nicht-Residenten Vermieter (Wohnsitz in einem anderen Land) werden die Einnahmen mit 24% versteuert. Städtische Immobilien, die weder der Vermietung dienen noch unternehmerisch genutzt werden und nicht als Hauptwohnsitz dienen, führen zu einem fiktiven jährlichen Einkommen von 2 bzw. 1,1% des Katasterwertes.

Vermögenssteuer: Die Vermögenssteuer wurde seit 2011 mit einem Freibetrag von 800.000€ wieder eingeführt.

5.2. Zu Lasten des Verkäufers gehen folgende Steuern:

Gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalia), die sich aus dem Wertzuwachs des Kastasterwertes des Grundstückes berechnet.

Gewinnsteuer: Beim Verkauf der Immobilie muss der Verkäufer Gewinnsteuer bezahlen. Der Steuersatz liegt für Residenten zwischen 20-24%, bei Nicht-Residenten bei 20%.

 

Bitte nehmen Sie unsere Erfahrung in Anspruch. Das Team von Engel & Völkers Mallorca Central und Süd berät Sie gerne und empfiehlt Ihnen eine seriöse Firma, die Ihnen in allen rechtlichen Dingen Auskunft geben kann.

Engel & Völkers Santa Maria: +34 971 621629 oder Webseite: E&V Santa Maria

Engel & Völkers Llucmajor: +34 871 570000 oder Webseite: E&V Llucmajor

Abgelegt unter Allgemein.


Array
(
)