Rechtliche Hinweise für den Erwerb einer Immobilie auf Mallorca

 

INFOBLATT ERWERB EINER IMMOBILIE IN SPANIEN

 

Sie haben sich entschlossen eine Immobile in Spanien zu erwerben? Welche rechtlichen Auflagen müssen Sie berücksichtigen? Da jedes Immobiliengeschäft anders ist, empfehlen wir generell die Hilfe eines im spanischen Recht versierten Rechtsanwaltes in Anspruch zu nehmen.

 

Die folgenden Punkte geben Ihnen einen groben Überblick darüber, worauf zu achten ist.

 

1.- FRAGEN VOR DEM ERWERB:

 

 - ANTRAG EINER N.I.E. NUMMER [Spanische Steuernummer für Ausländer]

 

Die N.I.E. Nummer ist eine Identifizierungsnummer für Ausländer für Steuerfragen, und um eine wirtschaftliche Tätigkeit in Spanien auszuführen. Sie muss im Notariat vorgelegt werden und ist für die Steuerzahlungen notwendig. Für den Erhalt muss ein Antrag unter Beilage einer notariell beglaubigten Kopie Ihres Passes im Kommissariat der Nationalpolizei eingereicht werden; die Ausstellung dauert zwei bis drei Wochen.

 

 

 -  ERTEILUNG EINER NOTARIELLEN VOLLMACHT

 

Wenn Sie den legalen Vorgang des Erwerbs vereinfachen möchten, oder nicht bei der Unterzeichnung aller Unterlagen des Erwerbsprozesses anwesend sein können, ist es ratsam Ihrem legalen Vertreter eine Vollmacht zu erteilen, die eine Reihe von Befähigungen enthält, damit dieser Sie vom Anbeginn des Erwerbs in Ihrem Namen ausführt.

 

Sie können eine notarielle Vollmacht in Spanien erteilen, vor einem Notar in Ihrem Ursprungsland oder im spanischen Konsulat (nach vorheriger Vereinbarung eines Termins). Wenn Sie die Vollmacht in Ihrem Ursprungsland erteilen, muss die Vollmacht auf Spanisch übersetzt und die Unterschrift  des  Notars  mit  der  Apostille  von  Den  Haag  versehen  werden.  Wenn  sie  im spanischen Konsulat erteilen, sind die Übersetzung und die Leglaisierung nicht notwendig.

 

 

2º.- PRIVATSCHRIFTLICHER VERTRAG:

 

In Spanien ist es nicht notwendig einen notariellen Kaufvertrag zu unterzeichnen, um eine Immobilie zu erwerben. Dies ist jedoch Voraussetzung, um die Eintragung im Eigentumsregister zu erwirken.

 

Nachdem der Verkäufer und der Käufer den Kaufpreis abgestimmt haben, die Zahlungsbedingungen und den Rest der Vereinbarungen, die sie für wichtig halten, wird ein Optionsvertrag oder ein privatschriftlicher Kaufvertrag mit aufgeschobenem Kaufpreis unterzeichnet.

 

Sollten beide Parteien einverstanden sein und der Käufer über die notwendigen Mittel für den

Erwerb  verfügen,  kann  direkt  die  öffentliche  Erwerbsurkunde  vor  dem  Notar  unterzeichnet

werden, den der Käufer bestimmt.

 

Meistens wird jedoch ein  Kaufoptionsvertrag und seltener  ein privatschriftlicher Kaufvertrag mit aufgeschobenem Kaufpreis unterzeichnet.

 

 -  Kaufoptionsvertrag:

 

Der Kaufoptionsvertrag ist ein privatschriftlicher Vertrag, der für den Verkäufer bindend ist.  Der Verkäufer verpflichtet sich damit dem Käufer die Immobilie zu verkaufen. In diesem Vertrag wird normalerweise  eine  Vorauszahlung  von  10%  auf  den  Kaufpreis  angezahlt,  obwohl  der Prozentsatz oder die Summe der Optionsprämie frei zwischen den Parteien vereinbart werden kann, je nach  dem festgesetzten Zeitraum der Reservierung. Diese Anzahlung kann entweder direkt an den Verkäufer gezahlt werden oder an einen Dritten, normalerweise die Anwaltskanzlei, oder die Immobilienfirma, die die Operation vermittelt haben.  Dem Käufer wird eine Frist zur Ausführung der Option, normalerweise zwischen einem und drei Monaten gegeben. In der Praxis beinhaltet dies, dass der Käufer dem Verkäufer mitteilt, dass er erwerben und die notarielle Urkunde erteilen möchte und er gibt ihm einen Termin in einem Notariat seiner Wahl bekannt, um die Urkunde zu unterzeichnen.

 

Dieser Kaufoptionsvertrag beinhaltet nicht die Übertragung des Eigentums, sondern nur das Recht auf Erwerb und für den Käufer die Verpflichtung zu verkaufen.

 

 

3º.-  NOTARIELLE KAUFVERTRAGSURKUNDE:

 

Die Erteilung der Kaufurkunde ist notwendig, um die Liegenschaft auf den Namen des Käufers im Eigentumsregister einzutragen. Sobald die Eintragung getätigt ist, können keine Schulden des Verkäufers, keine Belastungen auf die Immobilie eingetragen werden und sie kann auch nicht mehr von ihm verkauft werden, da sie nun auf den Namen des Käufers im Grundbuch erscheint. Die notarielle Urkunde wird vor einem Notar erteilt und ihr werden die rechtlich vorgeschriebenen Unterlagen beigefügt, wie die Zahlungsbelege der Zahlung/en des Kaufpreises und die Quittung der letzten Grundsteuer (IBI).

 

Ausserdem wird von dem Verkäufer die Bewohnbarkeitsbescheinigung, das Energieeffizienzzertifikat und je nachdem ob die Liegenschaft ländlich, städtisch oder eine Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft ist  werden diverse Unterlagen beigefügt.

 

Diese Kosten schlüsseln sich auf in: Notar, Eigentumsregister, Honorare der Abwicklung und

Steuern auf die Immobilie.

 

 

4º.- KOSTEN, DIE MIT DEM ERWERB VERBUNDEN SIND:

 

 - HONORARE DES NOTARS UND GRUNDBUCHAMT

 

Nach   der   Erteilung   der   Urkunde   werden   die   Honorare   des   Notars   gezahlt   und   die Originalurkunde übergeben, damit sie im Eigentumsregister eingetragen wird. Vorher müssen die Steuern für die Operation abgeführt werden, sowie die Wertzuwachssteuer der Gemeinde.

 

Es ist ratsam bald die Änderungen der Bankabbuchungsaufträge für die Serviceleistungen der

Immobilie durchzuführen, um Zahlungsverzüge zu vermeiden und den damit verbundenen Ärger.

 

Hierzu muss der Verkäufer dem Käufer die letzten Rechnungen der Lieferfirmen übergeben (Wasser, Gas, Strom, Telefon, etc.). Unsere Kanzlei wickelt diese Ummeldungen gerne für Sie ab.

 

 - STEUERN

 

Nach der Formalisierung der Kaufurkunde vor einem Notar müssen folgende Steuern abgeführt

werden:

 

1.- LOKALE STEUERN:

 

-  WERTZUWACHSSTEUER AUF STÄDTISCHE GRUNDSTÚCKE – PLUSVALÍA MUNICIPAL Als Konsequenz der Übertragung einer Immobilie oder der Gründung oder Übertragung von realen Rechten auf eine Immobilie müssen Steuern auf den Wertzuwachs für städtische Grundstücke gezahlt werden, die sogenannte Wertzuwachssteuer – Plusvalía.

 

Im Fall des Verkaufs einer Immobilie muß diese von der verkaufenden natürlichen Person, Firma oder Körperschaft für den Wertzuwachs gezahlt werden, den diese während des Zeitraums des Eigentums erreicht hat.

 

Wenn  der  Verkäufer  eine  natürliche  Person,  Firma  oder  Körperschaft ist,  die  nicht  in  Spanien wohnhaft  ist,  muss  der  Käufer  die  Zahlung  der  Wertzuwachssteuer im  Namen  des  Verkäufers durchführen, der der verpflichtete Steuerzahler ist.  Deshalb muß der Verkäufer dem Käufer den Betrag für diese Steuer übergeben.

 

 

Fristen: Die Zahlung muss innerhalb von 30 Werktagen ab Datum der Formalisierung der Übertragung durchgeführt werden (öffentliche Urkunde).

Ort: In dem entsprechenden Rathaus unter Vorlage einer Kopie der notariellen Urkunde.

Quote: Der Betrag variiert je nach Katasterwert des Grundstücks (er erscheint in der Grundsteuerzahlungsquittung – IBI) und der Zahl der Jahre, in der es Eigentum des Verkäufers war, d.h. zwischen dem Erwerb und dem Verkauf.

 

 

*  Ab  Januar  2013  besteht  die  Verpflichtung die  Zahlungsquittung der  Wertzuwachssteuer vorzuweisen, um den Verkauf im Grundbuch eintragen zu können. Trotzdem kann das Grundbuch die Eintragung der Liegenschaft vornehmen, wenn sie eine Genehmigung erhält der Gemeinde die Übertragung mitzuteilen, damit sie informiert ist.

 

 

2. STAATLICHE STEUERN:

 

-  ÜBERTRAGUNGSSTEUER FÚR IMMOBILIEN (ITP):

 

Diese   Steuer   wird   auf   Immobilienübertragungen  zweiter   Hand   und   Nachfolgeübertragungen berechnet.

 

Steuerzahler: Sie wird vom Käufer gezahlt.

 

Frist: Die Frist, um diese Steuer zu zahlen ist ein Monat, zu rechnen ab Datum des Akts oder Vertrages,   d.h.   Datum   der   Erteilung   der   notariellen  Urkunde   oder   des   privatschriftlichen Kaufvertrages.

 

Der Betrag variiert je nach autonomer Regierung und die Berechnungsgrundlage ist der Kaufpreis, der in der notariellen Urkunde erscheint.

 

 

Auf den Balearen wird der Betrag errechnet, indem auf die anwendbare Grundlage (Kaufpreis in der notariellen Urkunde) der Steuersatz der folgenden Aufstellung appliziert wird:

 

Ab 1. Januar 2013:

 

Berechnungsgrundlage

Anwendbarer

Steuersatz

0,00 € bis 400.000,00 €

8%

400.000,01 € bis 600.000,00 €

9%

600.000,01 € und mehr

10%

 

* Garagen, die nicht in der Immobilie eingeschlossen sind, maximal zwei, werden bis zu einem Wert

von 30.000 € mit einem Steuersatz von 8% besteuert und mit 9%bei einem Wert, der darüber liegt.

 

-  MEHRWERTSTEUER (IVA):

 

Die MwSt. wird auf die erste Übertragung einer Immobilie berechnet, d.h. sie fällt nur auf Neubauten und erste Übertragungen an. Der gültige Steuersatz ist 10% auf den Kaufpreis.

 

Für den Rest der Übertragungen von Immobilien, die unter die MwSt. fallen (Lokale, Hallen, Garagen,

die nicht gemeinsam mit der Immobile übertragen werden, Grundstücke, etc.) wird eine MwSt. von 21

% berechnet. Der Käufer muss sie im Augenblick der Übertragung der Immobilie an den Käufer übergeben.

 

-  STEMPELSTEUER AUF DOKUMENTIERTE RECHTLICHE HANDLUNGEN (A.J.D):

 

Wenn eine öffentliche Urkunde formalisiert wird, auf die MwSt. anfällt, muss der Käufer gleichzeitig die sogenannte Stempelsteuer – IMPUESTO ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS an das Finanzamt der  Balearen zahlen,  die  seit  Januar  2013  generell mit  1,2%  auf  den  Kaufpreis  der  Immobilie berechnet wird. Sie muß in einer Frist von einem Monat nach Datum der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde abgeführt werden.

 

-  EINKOMMENSTEUER FÜR NATÜRLICHE PERSONEN (IRPF):

 

Wenn der Verkäufer resident ist, muss er vor dem 30. Juni des auf die Übertragung folgenden Jahres

Einkommensteuer auf den Veräusserungsgewinn abführen.

 

Der Gewinn oder Verlust wird aus der Differenz zwischen dem Wert des Erwerbs (des realen Betrages für den die übertragene Immobilie verkauft wurde, plus des Betrages der Kosten und Steuern des Erwerbs, abzüglich der Zinsen und korrigiert durch Applikation eines Aktualisierungskoeffizierten,  der jährlich in den allgemeinen staatliche Kostenvoranschlägen veröffentlicht wird) und dem Wert der Übertragung (der Betrag, für den die Übertragung durchgeführt wurde, minus der Kosten der Ausgaben und Steuern des Verkäufers für die Operation).

 

Der gültige Steuersatz  ist 21% auf den Gewinn bis zu 6.000 Euro, 25% auf einen Gewinn von 6.001 bis 24.000 Euros und 27% ab 24.000,01 Euro.

 

Hier muß als Neuheit 2013 berücksichtigt a werden, dass die Vermögensgewinne, die in weniger als einem Jahr bei Übertragungen erwirtschaftet werden ab dem 1. Januar 2013 für residente natürliche Personen innerhalb des allgemeinen Teils ihrer Einkommensteuer mit einem Steuersatz von bis zu 52

% besteuert werden müssen, anstatt wie vorher als Ersparnisse zu einem Steuersatz von 21 bis 27%.

 

-  EINKOMMENSTEUER FÜR NICHT- RESIDENTE (IRNR):

 

Wenn der Verkäufer nicht resident ist, muss er den Vermögensgewinn aus der Übertragung einer Immobilie in seiner Einkommensteuererklärung deklarieren. Der Steuersatz ist 21% auf den Veräusserungsgewinn aus dem Verkauf der Immobilie.

 

Wenn der Verkäufer nicht resident ist, muss der Käufer (egal ob er resident ist oder nicht) 3 %  des vereinbarten Kaufpreises einbehalten und in einer Frist von einem Monat an das Finanzamt abzuführen, zu rechnen ab dem Datum des Verkaufs.

 

Diese Einbehaltung hat für den Verkäufer den Charakter einer Anzahlung auf die Steuer, die für den

Veräusserungsgewinn der Übertragung anfällt. Somit muss der Käufer dem nicht residenten Verkäufer das Formblatt 211 übergeben (mit dem er die Überweisung der Einbehaltung durchgeführt hat), damit dieser später den Betrag der Einbehaltung von der zu zahlenden Quote für den Veräusserungsgewinn abziehen  kann. Wenn die einbehaltene Summe höher als die zu zahlende Quote ist, kann eine Rückzahlung des Überhangs beantragen werden.

 

Wenn die Einbehaltung nicht überwiesen wird, wird die Immobilie mit der Zahlung des kleineren

Betrages bezüglich der Einbehaltung und der entsprechenden Steuer belastet.

 

Der Verkäufer muss das entsprechende Formblatt 210 in einer Frist von drei Monaten ab dem Ende

der Frist (ein Monat) präsentieren, die der Käufer hat, um die Einbehaltung zu überweisen.

 

 

5º.- STEUERN DIE MIT DEM EIGENTUM EINER IMMOBILIE VERBUNDEN SIND:

 

-  GRUNDSTEUER (IBI):

 

Alle Eigentümer von Immobilien in Spanien (Residente und Nicht-Residente) sind verpflichtet jährlich in der entsprechenden Gemeinde, in der sich das Eigentum befindet, die Grundsteuer abzuführen.

 

In der Zahlungsquittung der Grundsteuer – IBI erscheint die Katasterreferenz des Eigentums, mit der die Daten der Immobilie im Katasteramt eingesehen werden können und der Katasterwert des Eigentums, auf deren Grundlage die anderen Steuern auf das Eigentum kalkuliert werden.

 

Die Frist variiert je nach Stadtverwaltung, normalerweise ist die Zahlung in den Monaten September, Oktober und November jedes Jahres fällig.

 

-  VERMÖGENSTEUER:

 

Für die Geschäftsjahre 2011, 2012 y 2013 wurde die Vermögensteuer wieder eingeführt, die am 31.

Dezember dieser Jahre fällig ist.

 

Sowohl für Residente, als auch für Nicht-Residente wurde eine Ermässigung der zu versteuernden

Grundlage von einem Mindestbetrag von 700.000,00 € verabschiedet, der steuerfrei ist.

 

Somit sind all diejenigen Personen verpflichtet, eine Steuererklärung abzugeben, deren Quote eine

Steuerzahlung beinhaltet und auf jeden Fall diejenigen, deren Güter mehr als 2.000.000,00 € wert sind, auch wenn die Quote negativ ist.

 

Der Steuersatz liegt zwischen 0.2% bis 2.5%, je nach Standort auf der Steuertabelle.

 

-  EINKOMMENSTEUER FÜR NICHT-RESIDENTE (IRNR):

 

Wenn die Immobilie direkt von einer residenten natürlichen Person erworben wurde, muss einmal im

Jahr die Einkommensteuer abgeführt werden.

 

Die zu erklärenden Einkünfte hängen von dem Zweck ab, für den die Immobilie benutzt wird:

 

1.- Einkommensteuern auf städtische Immobilien eigener Nutzung

 

Wenn die Immobilie von den Eigentümern selbst bewohnt wird, ist der zu erklärende Ertrag die Summe, die sich aus der Applikation eines Steuersatzes von 2 % auf den Katasterwert ergibt, oder von  1,1 % (für Immobilien, deren Katasterwert seit dem 1. Januar 1994 geprüft wurde) Von diesen Ertrag müssen 24,75% (fällige Jahre 2012-2013) abgeführt werden und die Frist für die Zahlung ist das ganze folgende Jahr .

 

2.- Erträge aus vermieteten Immobilien

 

Wenn die Immobilie vermietet wird, wird der gesamte Ertrag versteuert, den der Vermieter erhält, ohne Abzüge von Unkosten. Wenn der residente Steuerzahler in einem anderen Land der Europäschen Union lebt, kann er die Kosten laut dem Gesetz für Einkommensteuer für natürliche Personen zu den Bedingungen abziehen, die dort festgelegt werden.

 

Diese Erträge werden steuerpflichtig, wenn sie von dem Vermieter eingefordert werden können, oder zum Datum, wenn er die Beträge erhält (wenn dies vorher ist). Davon werden 24,75% (fällige Jahre

2012-2013) abgeführt.

 

Die Frist der Abrechnung hängt von dem Ergebnis ab:

 

- Wenn das Resultat eine Steuerzahlung beinhaltet, muss diese in den ersten Tagen der Monate April, Juli, Oktober oder Januar bezüglich der Mieten gezahlt werden, die im vorherigen Vierteljahr eingegangen sind

- Wenn das Ergebnis den Steuersatz null beinhaltet: Vom 1. bis 20. Januar des darauf folgenden

Jahres, in dem die Mieten anfielen.

- Wenn das Ergebnis eine Rückzahlung beinhaltet: Ab dem 1 Februar des auf die Fälligkeit der

Renten folgende Jahr.

 

Dies ist ein allgemeiner Leitfaden, der Ihnen generelle Information der legalen Schritte aufzeigen, die

mit dem Erwerb einer Immobilie in Spanien durch nicht residente Bürger verbunden sind. Bitte

berücksichtigen Sie, dass jeder individuelle Fall unterschiedlich und es deshalb ratsam ist einen qualifizierten Anwalt einzuschalten.

Abgelegt unter Allgemein.


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