Rechtliche Tipps für den Immobilienkauf / Verkauf in Marbella

1.

  • Entscheiden Sie sich für einen professionellen Immobilienmakler, der Sie bei der Suche nach der richtigen Immobilie und in allen rechtlichen Fragen berät.

2.

  • Suchen Sie sich unbedingt einen mit Ihrer Sprache vertrauten, erfahrenen Rechtsanwalt, welcher Sie über die Kaufnebenkosten und das Verfahren bis zur Eintragung im Grundbuch beraten kann. Jeder Kauf hat seine Besonderheiten.

3.

  • Auf Käuferseite muss klargestellt werden, dass sämtliche Steuern, Abgaben und sonstige Beiträge vom Verkäufer zum Stichtag (notarielle Beurkundung) bezahlt worden sind. Diese Information besorgt Ihnen Ihr Rechtsanwalt bzw. fordert sie beim Verkäuferanwalt an. Insbesondere ist darauf zu achten, dass folgende Positionen auf dem Laufenden sind:
  • jährliche Grundsteuer (I.B.I.)
  • Abgabe für die Eigentümergemeinschaft (Cuota de Comunidad)

4.

  • Ihr Rechtsanwalt wird die „rechtliche Existenz“ der Immobilie zu prüfen haben. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Beantwortung der Frage, ob die Immobilie, wie sie sich tatsächlich darstellt, auch in dieser Form rechtlich registriert ist. Hierzu gehört die Frage, ob das Grundstück wirklich die Größe hat, wie im Kataster bzw. im Grundbuch vermerkt und, ob sämtliche Gebäudlichkeiten in Form einer Declaración de Obra Nueva legalisiert worden sind. Weiterhin sind Überfahrtsrechte, Belastungen wie Hypotheken und sonstige Blockierungen des Grundbuchs festzustellen.

5. Zum Verfahren:

  • Üblicherweise wird einige Wochen vor der notariellen Beurkundung entweder ein privater Kaufvertrag oder ein Optionsvertrag abgeschlossen. Hierauf sind 10% auf den Kaufpreis anzubezahlen. In diesem Vertrag werden sämtliche Details wie z.B. Kaufpreis und Enddatum zur Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde festgelegt. In der Zwischenzeit haben die Parteien Zeit, ausstehende Steuerzahlungen zu erledigen bzw. Quittungen vorzulegen.
  • Am Tage der notariellen Beurkundung des Kaufs müssen Verkäufer und Käufer bzw. deren Bevollmächtigte anwesend sein, der Kaufpreis wird bezahlt und die Immobilie übergeben.

6. Zu den Verkaufsnebenkosten auf Verkäuferseite:

  • Plusvalía Municipal (gemeindliche Wertzuwachssteuer) auf den Grund und Boden. Diese vom Verkäufer zu tragende Steuer kann bei der Gemeinde genau erfragt werden. Sie ist in der Regel unbeträchtlich.
  • Weiterhin trifft den Verkäufer die persönliche Einkommensteuer auf einen eventuellen Gewinn (Differenz zwischen Kaufpreis in der notariellen Kaufurkunde sowie Kaufpreis in der notariellen Verkaufsurkunde). Gemäß den einschlägigen Gesetzen muss ein Nicht-Residenter 35% pauschal auf den so errechneten Gewinn bezahlen. Anlässlich der Beurkundung ist der Käufer verpflichtet, für Rechnung des Verkäufers 5% vom Escritura-Kaufpreis einzubehalten und als Sicherheitsleistung dem Finanzamt binnen einer Frist von einem Monat zu bezahlen. Der Verkäufer wird durch seinen Anwalt / Steuerberater anschließend eine Steuererklärung abgeben und entweder einen Betrag aus den hinterlegten 5% zurückerhalten oder einen überschießenden Betrag zu bezahlen haben. Residente bezahlen pauschal 15% Einkommenssteuer auf den überschießenden Gewinn.
  • Für Grundstücke, die vor dem 31.12.1994 erworben wurden, kann bis zum 31.12.1996 ab zurückgerechnet pro Jahr 11,11% abgeschrieben werden.

7. Kosten auf Käuferseite:

  • Die Kosten auf Käuferseite belaufen sich auf zirka 8,5 bis 10% des Escritura-Kaufpreises.
  • 7% Grunderwerbsteuer auf den Escritura-Preis bzw. Mehrwertsteuer, wenn vom Bauträger gekauft wird.
  • Notarkosten: in der Regel 1.000 € bzw. weniger
  • Grundbuchkosten: in der Regel auch weniger als 1.000 €
  • Kosten der Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts, die bei zirka 1% bis 1,5% des Gesamtkaufpreises liegen.

Abgelegt unter Allgemein.


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