Steuern bei einem Immobiliengeschäft in Spanien

Ein weiterer wichtiger Eckpunkt sind die anfallenden Steuern bei einem Immobiliengeschäft bzw. die laufenden Steuern. Im Folgenden soll kurz dargelegt werden, welche Steuern anfallen und welche Partei, Käufer- oder Verkäufer im Regelfall zuständig ist.

Die Grundsteuer („Impuesto sobre Bienes Inmuebles“ – kurz „IBI“) ist vergleichbar mit der deutschen Grundsteuer. Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert. Sie wird einmal jährlich vom Eigentümer zu begleichen.

Grunderwerbsteuer („Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales“ – kurz „ITP“) Diese regional variierende Steuer fällt immer dann an, wenn eine Immobilienübertragung nicht der Umsatzsteuer unterliegt. Auf Mallorca beträgt sie zwishen 8% und 10%. Als Berechnungsgrundlage dient der in der notariellen Kaufurkunde („Escritura“) genannte Kaufpreis.

Umsatz- oder Mehrwertsteuer („Impuesto del Valor Añadido“ – kurz „IVA“), wird immer dann statt der Grunderwerbssteuer berechnet, wenn die Immobilie von einem mehrwertsteuerpflichtigen Unternehmen, wie bspw. einem Bauträger, erworben wird. Ebenfalls steuerpflichtig mit einem Steuersatz von 21% sind Grundstücke (mit wenigen Ausnahmen), Geschäftslokale und auch Garagen. Ein Steuersatz von 10% fällt an, wenn Wohnimmobilien erworben werden. Wird eine Garage zusammen mit einer Wohnimmobilie erworben, so wird ebenfalls lediglich ein Steuersatz von 10% fällig.

Die Beurkundungssteuer ist erforderlich bei notariellen Bescheinigungen hinsichtlich mehrwertsteuerpflichtiger Grundstücksüberübertragungen und bei Hypothekenbriefen. Der Käufer übernimmt die Zahlung und auf den Balearen steigt diese Steuer auf 1,2 % des in der „Urkunde“ festgelegten Grundstückwertes.

Bodenzuwachssteuer („Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” – kurz “Plusvalía”). Hier wird die Wertsteigerung des Katasterwerts von Grund und Boden versteuert. Gebäude werden hier nicht berücksichtigt. Wer diese Steuer begleicht ist vom Gesetzgeber eindeutig festgelegt. Der Verkäufer, der die Immobilie in den vergangenen Jahren besessen hat, ist Steuerschuldner. Die Höhe der Steuer berechnet sich anhand zwei Variablen. Des Katasterwerts und von der Dauer, die sich die Immobilie im Besitz des Veräußerers befand.

Einkommenssteuer der Nichtansässigen: Wenn eine natürliche und nichtansässige Person die Immobilie verkauft, so muss diese Person 21% des erhaltenen Gewinns zahlen. Hinsichtlich dieser Steuer ist der Käufer dazu verpflichtet 3% des vereinbarten und im Kaufvertrag festgehaltenen Preises einzubehalten und an das Finanzamt zu überweisen. Der Verkäufer muss spätestens 4 Monate nach Verkauf die jeweilige aus der Übertragung hervorgehende Gewinn- oder Verlusterklärung vorlegen, exklusive der Abzüge, kann eventuell eine zu entrichtende oder zurückzuerstattende Steuer anfallen.

Insgesamt muss ein Immobilienkäufer mit Kaufnebenkosten von 10 bis maximal 12% rechnen, abhängig davon ob bspw. eine Finanzierung des Objekts benötigt wird.

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