Übertriebene Preise aber noch keine Blase

Die Preise für Wohnimmobilien steigen und steigen. Die Deutsche Bundesbank stellt erstmals Übertreibungen fest, vor allem in den Städten. Die Preissteigerungswelle schwappt jetzt auch ins Umland über. Eine Immobilienblase ist das aber noch nicht.

Wohneigentum führt unangefochten die Hitliste der beliebtesten Altersvorsorge-Varianten an. Seit der Finanzkrise finden die Deutschen noch mehr Gefallen an den eigenen vier Wänden: Sicherheit, Sachwertanlage, Wertbeständigkeit, Inflationsschutz. Zumal die Finanzierungszinsen weiter auf historischen Tiefständen verharren und mittelfristig sich daran kaum etwas ändern wird. Der „Erschwinglichkeitsindex", das heißt, der Indikator, der besagt, mit welchem Einkommen sich Anleger Wohneigentum leisten können, hatte im Jahr 2012 einen Tiefpunkt erreicht. Für 61 Prozent der deutschen Haushalte ist ein ortübliches Eigenheim erschwinglich, so Berechnungen des Forschungsinstituts empirica AG.

Doch seit ungefähr drei Jahren haben sich Wohnimmobilien in Deutschland stark verteuert. Mitunter gehen schon Warnungen vor einer Immobilienblase um. Die Deutsche Bundesbank (Foto) hat sich in ihrem Monatsbericht vom 21. Oktober mit dem Problem befasst. Sie kommt zu dem Ergebnis: „Wohnimmobilien in deutschen Städten haben sich seit dem Jahr 2010 so stark verteuert, dass sie möglicherweise überbewertet sind." Gerade in Ballungsräumen sei es zu Preissteigerungen gekommen, die sich „fundamental nur noch schwer rechtfertigen lassen". Die Bundesbank gibt aber sogleich Entwarnung: „Substanzielle Übertreibungen am Wohnimmobilienmarkt als Ganzem seien nicht zu erkennen."

Hype in den Großstädten ...

Die Berechnungen der Bundesbank zeigen, dass in den städtischen Wohnungsmärkten die Preise bis zu zehn Prozent über dem mit demographischen und ökonomischen Faktoren erklärbaren Niveau liegen könnten. „In den attraktiven Großstädten betragen in diesem Segment die Abweichungen nach oben bis zu 20 Prozent", heißt es in der Studie. Das betrifft die Preisentwicklung in den Großstädten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf.

.... und auch schon im Umland

Der Preisanstieg dürfte nach Einschätzung der Bundesbank nicht auf urbane Zentren begrenzt bleiben. Es gebe „klare Hinweise für eine Ausbreitung von den Städten ins Umland", heißt es im Monatsbericht. Es sei nicht auszuschließen, dass „überschießende Erwartungen oder Spekulationsmotive die regionale Ausbreitung von Preisimpulsen befördern."

Nachfrage treibt Preise, nicht Spekulation

Allerdings ist die Immobilien-Spekulation nicht ursächlicher Auslöser der Preissteigerungen, weshalb auch (noch) nicht von einer Immobilienblase gesprochen werden kann. Die Bundesbank stellt fest: „Auslöser des Preisanstiegs ist die hohe Immobiliennachfrage, die stärker gewachsen ist als im Rahmen einer konjunkturellen Belebung zu erwarten war. Neben verbesserten konjunkturellen Aussichten zeigen sich der Bundesbank zufolge daran die Einflüsse der Finanz- und Staatsschuldenkrise. So habe der ruhige deutsche Immobilienmarkt nach dem Platzen der Preisblasen am US-amerikanischen und einigen europäischen Häusermärkten bei internationalen Investoren an Attraktivität gewonnen. Durch die über die Jahre gesunkenen Erträge von Finanzanlagen seien Immobilien-Investitionen darüber hinaus vorteilhafter geworden. „Die Auffassung, dass sich durch Immobilieneigentum der Wert des Vermögens am besten sichern lasse, war für viele Haushalte sicherlich ein Argument, den Immobilienerwerb in Erwägung zu ziehen", erläutert die Bundesbank.

Warnung vor privaten Vermögensverlusten

Sollte es zum gegenwärtigen Zeitpunkt zu Preiskorrekturen am Immobilienmarkt kommen, könne das bei privaten Haushalten empfindliche Vermögensverluste verursachen, wie es in dem Bericht heißt. Gesamtwirtschaftliche Risiken oder Gefahren für die Finanzstabilität hält die Bundesbank angesichts der Entwicklungen dagegen für nicht sehr wahrscheinlich. Die Grenzen zur Beleihung von Immobilien dürfte nach Einschätzung der Bundesbank dazu führen, dass Fremdkapitalgeber wie beispielsweise Banken nicht massiv in Mitleidenschaft gezogen würden. Banken hätten jüngsten Umfragen zufolge ihre Standards zur Kreditvergabe verschärft, zudem habe das Volumen der Immobilienkredite an private Haushalte nur moderat zugenommen.

Preisentwicklung wird sich fortsetzen

Kurzfristig rechnet die Bundesbank nicht mit einem Nachlassen des Preisdrucks. Trotz kräftiger Zunahme der Wohnbauaktivitäten reiche das Angebot nicht aus, um die zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen. Das betreffe insbesondere Geschosswohnungen. Vor diesem Hintergrund sprach sich die Bundesbank gegen eine Begrenzung von Mietsteigerungen aus. Der Bau von Mehrfamilienhäusern werde nur dann weiter kräftig ansteigen, wenn Investoren in der Vermietung von Wohnraum genug Renditepotenzial erkennen könnten.

Entwicklung spricht für Eigenheimbau

Steigende Immobilienpreise in den Städten und im Umland schlagen sich insbesondere in den Kaufpreisen für neue und gebrauchte Eigentumswohnungen sowie für Bauträgerobjekte im Ein- und Zweifamilienhausbereich sowie in den Mieten für neu errichtete Geschosswohnungen nieder. Deshalb spricht vieles für den Erwerb von (noch) preiswerten Eigenheimen aus dem Bestand und noch viel mehr für den Neubau in Eigenregie von Eigentumsinteressenten.