Wirklich nur Lage – Lage – Lage?

Der Zahn der Zeit nagt unaufhaltsam an traditionellen Marktregeln für Immobilieninvestitionen. Besonders wenn man die Entwicklung der Büromieten, Leerstände und Investment-Transaktionen nach A- und B-Lagen differenziert, gerät das Lage-Lage-Lage-Thema ins Wanken. Mieterzufriedenheit und Gebäudequalität werden zunehmend zu Entscheidungskriterien.

Diese Beurteilung widerspricht nicht dem überragenden Stellenwert des Faktors „Lage“, sondern nur dessen Überbetonung. So belegt eine Studie des Forschungsinstitutes empirica, dass die Entwicklung der Angebots-Büromieten in „Potenzial-Standorten“ (B-Städte) im Vergleich zu den A-Städten im Untersuchungszeitraum ab 2008 nicht nur weniger volatil als in den A-Städten waren, sondern mit 4% auch stärker stiegen. Eine Parallele findet sich in Großstädten: dort ist teilweise der Core-Anteil rückläufig. D.h.: Immobilien der Value-added und der Opportunistic-Klasse erfahren zurzeit einen wachsenden Zuspruch.

Diese tendenziellen Verschiebungen der Nachfrage bei Vermietungen und Investments unterstreichen die wachsende Bedeutung des Erfolgsfaktors „Nachhaltigkeit“. Eine Studie von Prof. Zimmerman (TU München) und der Hochtief Projektentwicklung über die Abhängigkeit des Verkehrswertes von Immobilien vom nachhaltigen Bau und Betrieb belegt: Mieter sind bereit, für geringere Betriebskosten und erhöhten Komfort max. 10,5% über der ortsüblichen Büromiete zu zahlen, bzw. umgekehrt Abschläge von bis zu 13,5% einzufordern. Eine Masterarbeit an der EBZ Business School, hat weiterhin herausgefunden, dass 94% der befragten 200 Unternehmen Nachhaltigkeit als ein wichtiges Thema erachten und sich 70% entsprechende Leitbilder geben.

Bisher sind Nachhaltigkeitsmerkmale nicht in die ImmoWertV eingeflossen. Anerkannte Wertermittler wie Birger Ehrenberg sind jedoch überzeugt, dass künftig „auch in den so genannten Secondary Cities oder in B- oder C-Lagen nachhaltige Eigenschaften bald über die Frage der Vermietbarkeit und damit auch über die Investorennachfrage entscheiden werden“. Demzufolge könnte bei Vermietung und Verkauf von Büroimmobilien die veränderte Erfolgsformel bald „Lage – Nutzerzufriedenheit – Nachhaltigkeit“ heißen.

Autor: Julian Balck, Mitglied der Geschäftsleitung von Engel & Völkers Commercial Rhein-Neckar

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