Wohnungslabyrinth New York City (Teil II)

Im ersten Teil dieser Serie haben wir von Engel & Völkers etwas Licht ins Dunkel des New Yorker Immobiliendschungels gebracht und dabei die gelegentlich etwas verwirrende Welt der “Co-operative Buildings“ beleuchtet. Zwar sind etwa 80 Prozent der in New York zum Verkauf stehenden Apartments solche Genossenschaftswohnungen, doch deswegen sind sie noch lange nicht die passende Kapitalanlage für jeden Investor. Deshalb möchten wir Ihnen nun einen zweiten Wohnungstypus vorstellen, der in anderen Teilen der USA längst keine Seltenheit mehr ist – das sogenannte „Condominium“.

In New York City steigt die Zahl neuer Wohnhäuser stetig und ebenso stetig wächst auch die Beliebtheit der Eigentumswohnung – von den Einheimischen kurz „Condo“ genannt. Noch hält sich das Angebot an solchen Immobilien allerdings in Grenzen, was die Auswahlmöglichkeiten für potenzielle Käufer einschränkt. Dennoch haben Condos den Co-ops gegenüber einige Vorteile, vor allem für ausländische Investoren.

Eigentumsrechte

Bei einem „Condo“ handelt es sich um eine „echte“ Immobilie – nach Abschluss des Wohnungskaufs erhält man, genauso wie man es vom Erwerb eines Hauses kennt, eine notarielle Urkunde. Wohnhäuser mit mehreren Eigentumswohnungen darin sind oftmals mit Fitnessräumen oder einem Pool ausgestattet, die nicht Besitz eines einzelnen Wohnungseigentümers sind, sondern, wie im Kaufvertrag deklariert, von allen Parteien genutzt werden können. Condos können deshalb problemlos vermietet werden und eignen sich somit bestens als Kapitalanlage.

Pflichten

Als Eigentümer eines Condos bezahlen Sie Wohngeld, das mit den Beiträgen zu den Instandhaltungskosten eines „Co-op Apartments“ vergleichbar ist. Diese Zahlungen dienen dem Erhalt der Wohnanlage und zur Begleichung der Angestelltengehälter. Als Eigentümer fallen für Sie bei diesem Wohnungstypus keine weiteren Hypothekenzahlungen an.

Steuern

Als beurkundeter Eigentümer eines Condos erhalten Sie einen eigenen, separaten Steuerbescheid für Ihre Wohnung. In manchen Fällen ist darin ein prozentualer Anteil an der Steuer auf die gemeinschaftlich nutzbaren Einrichtungen des Objekts enthalten, doch dieser variiert von Immobilie zu Immobilie. Ihr Eigentümerbeitrag zu den Instandhaltungskosten ist im Gegensatz zu den Zahlungen, die monatlich für ein Co-op Apartment anfallen, nicht steuerlich absetzbar.

Verwaltungsrat

Alle Eigentümer innerhalb der Wohnanlage sind zur sogenannten „Condo Association“ zusammengeschlossen, welche die Regeln für das Zusammenleben aufstellt und sich um die alltägliche Verwaltungsarbeit kümmert. Die Aufgaben dieses Eigentümerverbandes unterscheiden sich jedoch in einigen Punkten von denen des Co-op - Verwaltungsrats. So werden potenzielle Käufer eines Condos beispielsweise keiner Prüfung auf Herz und Nieren unterzogen, weswegen der Kaufprozess, vom Angebot bis hin zum Abschluss, wesentlich schneller abgewickelt werden kann. Der Verwaltungsrat der Condo Association fordert in diesem Zusammenhang lediglich die gängige Selbstauskunft eines Interessenten. Außerdem sei gesagt, dass diese Eigentümerverbände eher geneigt sind, internationale Investoren zuzulassen, als dies in Genossenschaftsbauten der Fall ist.

Kaufprozess

Die Kaufabwicklung läuft bei beiden Wohnungstypen – also bei Co-ops und Condos – relativ ähnlich ab. Die Hauptunterschiede liegen lediglich darin, wie lange es dauert, bis das Angebot eines Interessenten bestätigt wird und welche Vorauszahlung er zu leisten hat. Für ein Co-op Apartment fallen in der Regel etwa 20-50 Prozent des Kaufpreises an, während die Regel bei Condos auf zehn Prozent bei Vertragsunterzeichnung lautet. Da für den Einkauf in eine Co-op - Gesellschaft die Zustimmung des Verwaltungsrates erforderlich ist, kann der Kaufprozess bis zu 90 Tage dauern. Der Kauf eines Condos ist hingegen meist in weniger als 60 Tagen abgeschlossen.

Egal, für welchen Wohnungstyp Sie sich letztendlich entscheiden, E&V wird Sie bei der Abwicklung auf Schritt und Tritt begleiten und beraten. Unsere detaillierte Ortskenntnis und langjährige Erfahrung sind nicht nur für internationale Investoren, sondern auch für US-Anleger von unschätzbarem Wert, denn sie sind die Basis für reibungslose Immobiliengeschäfte. Für weitere Informationen besuchen Sie bitte unsere E&V USA Webseite.