Wohnungslabyrinth New York City

DSC_2520_gross_888All jenen, die vorhaben in NYC eine Wohnung zu kaufen, sollte man ihre Verwirrung angesichts des eigenwilligen und einzigartigen Immobiliensystems der Stadt nachsehen. New Yorker sind eben Individualisten – auch beim Wohnungskauf – und die diversen Optionen, die den Investoren hier zur Verfügung stehen, können den Weg zur richtigen Immobilie recht steinig erscheinen lassen. Wir bei E&V verfügen über jahrelange Erfahrung, wenn es darum geht, unsere Kunden durch die verschiedenen Stadien des Kaufprozesses zu begleiten und für sie das perfekte, zu ihren Anforderungen passende Apartment zu finden.

Die meisten Eigentumswohnungen findet man in sogenannten „Co-operative Buildings“ – vergleichbar mit den Genossenschaftsbauten in Deutschland –  die etwa 80 Prozent des zum Verkauf stehenden Wohnungsbestands in New York City abdecken und bei den Käufern sehr beliebt sind. Dass es so viele von diesen „Co-op Apartments“  gibt, sorgt einerseits für breite Auswahl und andererseits für attraktive Preise; doch dieser Wohnungstyp hat gewisse Eigenheiten, die nicht jedermanns Sache sein dürften.

Eigentumsrecht
Wer die Investition in ein „Co-op Apartment“ in Erwägung zieht, der sollte bedenken, dass man hier keine tatsächliche Immobilie erwirbt, sondern sich vielmehr in eine Gesellschaft einkauft, die ausschließlich in Immobilien anlegt. Durch den Kauf von Gesellschaftsanteilen ist man zu einem langfristigen Mietvertrag berechtigt. Jede dieser Gesellschaften hat ihre eigenen Regeln, was den Investitionsumfang angeht und manche von ihnen deckeln auch den Gewinn, den ein Investor durch den Verkauf seiner Kapitalanlage maximal erwirtschaften darf.

Pflichten
Als im Jahr 1876 an der West 18th Street das erste „Co-op Building“ entstand, war das Ziel, Menschen mit gesichertem Einkommen ein Eigenheim ohne die damit einhergehenden Verpflichtungen zu bieten.  Ganz ähnlich verhält es sich auch mit den modernen „Co-ops“, denn die Immobiliengesellschaft kümmert sich um die Hypothek, die Steuern, die Gehälter der Angestellten und um die Instandhaltungskosten. Der Mieter/Eigentümer beteiligt sich gemäß der Größe und Lage seines Apartments an diesen Kosten. Die Zahlung verhält sich proportional zur Anzahl der von ihm gehaltenen Anteile.

Steuern
Glücklicherweise ist ein Teil dieses monatlich anfallenden Hausgeldes steuerlich absetzbar. Alle „Co-op Apartments“ bieten gewisse Steuervorteile und kein Mieter/Eigentümer erhält eine Einzelabrechnung für seine Wohnung. Manche Genossenschaften offerieren Zuschüsse und Steuererleichterungen, doch diese haben dann meist auch strengere Auflagen, was die Begrenzung der Kapitalaufnahme angeht.

Verwaltungsrat
Um Anteile an einer solchen „Co-op“-Gesellschaft erwerben zu können, muss man sich zuerst einer Reihe gründlicher und oftmals zeitaufwändiger Überprüfungen und Interviews durch den Verwaltungsrat unterziehen. Mitglieder dieses Rates werden von allen Mietern/Eigentümern aufgrund ihrer Vertrauenswürdigkeit und Eignung für diese Position gewählt. Um die Prüfung durch den Verwaltungsrat kommt niemand herum – selbst Madonna und Richard Nixon, ehemaliger Präsident der Vereinigten Staaten, mussten sich diesem Verfahren stellen, als sie sich für ein“ Co-op Apartment“ bewarben; und beide wurden das eine oder andere Mal abgewiesen. Das kann natürlich frustrierend sein, doch dieses Prozedere garantiert sowohl die finanzielle Stabilität als auch das harmonische Zusammenleben. Hat man diese Feuerprobe unbeschadet überstanden, so gilt es in den meisten Fällen, eine Anzahlung über 20-50 Prozent des Kaufpreises zu leisten. Dieser Vorschuss variiert jedoch von Gesellschaft zu Gesellschaft.

Engel & Völkers hat einen exzellenten Ruf, wenn es darum geht, potenzielle Investoren mit dem nötigen Fachwissen zu versorgen, um den Kaufprozess in NYC so reibungslos wie möglich zu gestalten. Weitere Informationen zu unseren „Co-op“-Immobilien finden Sie auf der E&V Webseite. Der nächste Teil unseres kleinen Leitfadens zum Thema „Wohnungslabyrinth New York City“ wird sich mit dem zweitbeliebtesten Wohnungstyp – dem sogenannten Condominium – beschäftigen.

 

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