Zinshausmarkt: Preisobergrenze scheint erreicht zu sein

Nur sechs Verkäufe in Harvestehude, drei in St. Georg. „Wer ein Zinshaus in der Hansestadt erwerben möchte, sollte den Blick auch über die klassischen Lagen hinaus wagen“, berichtet Oliver Ihrt, Leiter des Bereichs Wohn- und Geschäftshäuser* bei Engel & Völkers Commercial Hamburg. Spitzenreiter bei der Anzahl der verkauften Anlageimmobilien in der Hansestadt ist derweil der Stadtteil Harburg mit 20 Verkäufen, gefolgt von Rahlstedt (16) sowie Heimfeld und Barmbek-Süd (je 15 Verkäufen). Dies geht aus dem aktuellen Marktbericht des international tätigen Beratungs- und Vermittlungsimmobilien für Gewerbeimmobilien Engel & Völkers Commercial hervor.

Mieten auf hohem Niveau
„Die Kaufpreise sind in den Toplagen auf einem Allzeithoch, werden jedoch aufgrund des kaum vorhandenen Angebots oftmals innerhalb von sehr kurzen Vermarktungszeiten gezahlt“, ergänzt Oliver Ihrt. Beim Kauf von Wohn- und Geschäftshäusern werden in den sehr guten Lagen durchschnittlich 3.000 Euro und in den guten Lagen 2.500 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Die einfachen Lagen sind mit einem Durchschnittswert von 1.400 Euro pro Quadratmeter deutlich preiswerter.
Auch die Mieten sind weiterhin auf hohem Niveau. In Spitzenlagen würden bis zu 22,00 Euro pro Quadratmeter erzielt. In den guten Lagen liege die Spanne zwischen 10,50 und 15,00 Euro pro Quadratmeter. „In Stadtteilen wie Barmbek, Lokstedt, Stellingen, Hamm, Horn und Wandsbek sind oftmals bei einer Neuvermietung noch größere Potenziale für Mietsteigerungen vorhanden als in den traditionellen Lagen“, unterstreicht der Immobilienexperte.

Ungebremste Nachfrage nach Wohnraum
Insgesamt ging die Zahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser 2012 im Vergleich zum Vorjahr lediglich um vier Prozent auf 404 zurück. „Das dazugehörige Umsatzvolumen reduzierte sich um drei Prozent auf rund 873 Millionen Euro“, so Oliver Ihrt. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Immobilie habe aufgrund des allgemeinen Preisanstiegs einen Wert von 2,16 Millionen Euro erreicht. Mit einer Leerstandsquote von nur 1,6 Prozent belegt Hamburg im bundesweiten Vergleich einen Spitzenplatz. Die Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere nach kleinen Wohneinheiten für ein bis zwei Personen, ist ungebremst hoch.

Ausblick 2013
Engel & Völkers Commercial Hamburg geht davon aus, dass sich der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in der Hansestadt im Gesamtjahr 2013 wegen des weiterhin verhaltenen Angebots wohl auf einem ähnlichen Niveau bewegen wird wie im Vorjahr. „Wir rechnen mit 390 bis 410 Transaktionen und einem Umsatzvolumen von 850 bis 900 Millionen Euro“, prognostiziert Oliver Ihrt. Außerdem erwarten die Immobilienexperten für das laufende Jahr keine oder allenfalls nur noch geringe Preisanstiege.

*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.