Zufall statt Sorgfalt - Herausforderungen bei der Schaffung von Wohnraum

In den Metropolregionen Deutschlands sind die Wohnungsmieten bekanntermaßen stark gestiegen. Je nach Standort haben sie die Gewerbemieten ein- oder überholt. Die Folge: Vielerorts werden leerstehende Büros zu Wohnungen umgewandelt. Auch jahrelang entwickelte Neubaupläne für gewerbliche Nutzungen, inklusive solche mit bereits vorliegendem Baurecht, werden in letzter Minute verworfen. Auch hier wird oft in Richtung Wohnen umgeschwenkt und neu geplant. Konversion und Umwidmung sind die Strategien der Stunde.

Ein Gespräch mit Alexander Lampert, Geschäftsführer Engel & Völkers Commercial Hamburg, über die Herausforderungen bei der Schaffung von Wohnraum:

Ist nicht nur im Neubau, sondern auch in der Umwandlung ein regelrechter Hype entstanden?
Das ist nicht per se schlecht. Deutschland braucht neue Wohnungen, und viele Projekte sind durchaus begrüßenswert, fügen sich hervorragend ins Stadtgefüge ein, sind architektonisch bewundernswert. Aber ich beobachte auch die genteilige Entwicklung, was mich zunehmend beunruhigt. Zu oft wird die Verwandlung von gewerblichen Flächen in Wohnraum zu schnell vorangetrieben und nicht mit der erforderlichen Sorgfalt vorbereitet – vor allem das Umfeld und die Infrastruktur werden nicht ausreichend gewürdigt.

Was bedeutet das konkret?
Wohnungen erfordern ein gänzlich anderes infrastrukturelles Angebot als Büros. Schulen, Kindertagesstätten, Grünflächen sind im Umfeld von Büros nicht unbedingt erforderlich. Selbst bei Fragen rund um das Stellplatzangebot gibt es Unterschiede. Der Wohnungsstellplatz sollte im Idealfall in kurzer Distanz erreichbar sein. Bei Stellplätzen beispielsweise auf weitläufigen Parkplätzen bislang gewerblich genutzter Flächen ist dies nicht immer erfüllt. Oft sind natürlich Tiefgaragen eine Alternative, aber eben nicht immer realisierbar.

Was ziehen Sie daraus für Folgerungen?
Insgesamt muss das Umfeld stärker in die Umwidmung einbezogen werden. Je nach Projektgröße heißt das, dass Investor und Kommune gemeinsam so weit gehen sollten, ganz konkret über neue Kindertagesstätten oder zusätzliche Grün- und Spielflächen nachzudenken, auch über das Grundstück des Eigentümers hinaus. Hier spielen selbstverständlich Aspekte wie die Verfügbarkeit zusätzlicher Freiflächen und die übergeordnete städtebauliche Planung der Kommune eine Rolle.

Welche Rolle spielt das Thema Lärmschutz?
Das Thema Lärmimmission ist bei gewerblichen Nutzungen gänzlich anders zu würdigen als bei wohnungswirtschaftlicher Nutzung. Sicherlich kann hier gegengesteuert werden. Lärmschutzfenster sind längst üblich, je nach Standort auch Lärmschutzwälle oder -wände. Mit der Umfeldbetrachtung einher geht oft auch ein zusätzlicher finanzieller Aufwand für den Entwickler. Lärmschutzfenster muss er ohnehin tragen, zudem wird die öffentliche Hand in der Regel zumindest einen Teil der Planungs- und Realisierungskosten, die das Umfeld betreffen, auf den Investor abwälzen.

Sollte Ihrer Meinung nach bereits die Auswahl potenzieller Umwandlungsprojekte sorgfältiger erfolgen?
Ja, ohne Wenn und Aber. Zu oft spielt hier der Zufall eine Rolle, in dem Sinne „ich bin zufällig Eigentümer eines Bürogrundstücks, und zufällig steht es leer“. Es gibt nun einmal Grundstücke, deren Umfeld von vorne herein gute, teilweise gar hervorragende Voraussetzungen für Wohnnutzung mit sich bringen. Hier sind dann auch keine Anstrengungen über das eigene Grundstück hinaus erforderlich. Es kommt wie so oft auf den Einzelfall an. Konversion um jeden Preis ist aus gesamtstädtischer Sicht auf keinen Fall eine Lösung.