Anlageimmobilien werden zu einem knappen Gut für Investoren

Wohn- und Geschäftshäuser: Engel & Völkers Commercial analysiert 46 Städte
Hohe Nachfrage treibt Preisentwicklung auch in kleineren Standorten
Ausblick: Mieten und Faktoren werden weiter leicht steigen

Hamburg, den 22. April 2014. Immobilien waren auch im vergangenen Jahr 2013 eine der gesuchtesten Anlageklassen. Rund 19,5 Mrd. EUR wurde nach Schätzung von Engel & Völkers Commercial mit dem Verkauf von Wohn- und Geschäftshäusern* deutschlandweit 2013 umgesetzt. „Auf unsere 46 in die Analyse einbezogenen Standorte entfielen mit 11,5 Mrd. EUR rund drei Fünftel des deutschlandweiten Geschäfts“, ergänzt Carsten Rieckhoff, Leiter Research bei der Engel & Völkers Commercial GmbH. Eine hohe Nachfrage bei steigenden Preisen sorgte dort auch für ein erneutes Wachstum des Gesamtvolumens, dass gegenüber dem Vorjahr um 235 Mio. EUR (+2,1 %) anstieg.

Ranking der Transaktionsanzahl
Während das Volumen insgesamt zugenommen hat, ist die Anzahl der gehandelten Objekte um 598 (-5,6 %) gesunken. Laut des aktuell erschienenen „Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2014“ zeichnet sich in zahlreichen Standorten eine Verknappung des Objektangebots ab. Während lediglich in 18 Städten die Anzahl der gehandelten Objekte gestiegen oder auf Vorjahresniveau geblieben ist, kam es in 27 Städten zu einem Rückgang der Transaktionsanzahl.

Im Ranking der Transaktionsanzahl von Wohn- und Geschäftshäusern nimmt Berlin mit einer Anzahl von 1.502 gehandelten Objekten in 2012 die Spitzenposition ein. Allerdings ist hier die Anzahl um ca. 9 % gegenüber dem Vorjahr gesunken. Leipzig folgt mit 707 (+7 % gegenüber dem Vorjahr) Wohn- und Geschäftshäusern auf dem zweiten Rang. Damit überholt Leipzig die viertgrößte Stadt Deutschlands – Köln. Diese liegt mit einer Anzahl von 697 (-7 %) auf den dritten Platz. Die größeren Großstädte wie Frankfurt oder Hamburg, welche die obersten Ränge belegen, zeichnen sich überwiegend durch einen Rückgang der Transaktionsanzahl zum Vorjahr aus. Insbesondere Core Objekte sind in den Metropolstädten noch schwer zu finden, weshalb Investoren auf mittlere Lagen und auf Objekte mit Entwicklungsbedarf sowie auf mittlere Großstädte ausweichen. Diese Entwicklung ist in Städten wie Wuppertal mit 409 Objekten (+2,5 %) Mönchengladbach mit 325 Objekten (+18 %) als auch Regensburg mit 50 Objekten (+110 %) zu beobachten. Auch an kleineren Standorten wie Friedrichshafen oder Emden ist der Handel gestiegen allerdings auf Basis niedriger Transaktionszahlen.

Nachfrage übersteigt Angebot deutlich
Da die Nachfrage weiterhin das Angebot deutlich übersteigt, hat das durchschnittliche Verkaufsvolumen pro Objekt an Standorten wie München (Ø 5,9 Mio. EUR = +11 %), Frankfurt (Ø 1,8 Mio. EUR = +11 %) oder Köln (Ø 1,0 Mio. EUR = +7 %) kräftig angezogen. Auch kleinere Großstädte wie Potsdam und Heidelberg schaffen es aufgrund ihres hohen Preisniveaus unter die Top 20.

Neben den Parametern wie Faktor und Miete steht auch der eigentliche Preis in Euro pro Quadratmeter im Zentrum der Entscheidungsfindung bei Investoren. „Insgesamt zeigt das Ranking der Verkaufspreise von Wohn- und Geschäftshäusern für gute Wohnlagen eine sehr hohe Spreizung zwischen den untersuchten Standorten in Deutschland“, berichtet Rieckhoff.

München ist wie oben schon erwähnt mit deutlichem Abstand der Spitzenreiter. Im Mittel müssen dort 4.600 EUR/m2 gezahlt werden. Der hohen Nachfrage steht das jedoch nicht im Wege. Ganz im Gegenteil. „Das im bundesweiten Vergleich relativ geringe Transaktionsvolumen verschärft die Konkurrenzsituation in einem kleinen Markt, so dass in aller Regel Objekte dort nur schwer und zu hohen Preisen zu bekommen sind“, erläutert Rieckhoff.
Der Unterschied zwischen München und Berlin, das auf Rang 9 liegt, beträgt 2.550 EUR/m2. Dort liegt der Preis bei 2.050 EUR/m2. Aber schon auf dem zweiten Rang (Konstanz: 2.800 EUR/m2) liegt der Preis unterhalb der 3.000 EUR-Marke. Frankfurt mit 2.600 EUR/m2 liegt auf Rang 3, Friedrichshafen und Hamburg teilen sich mit 2.500 EUR/m2 den vierten Rang. Auch bei Wohn- und Geschäftshäusern bewahrheitet sich, dass der Süden deutlich teurer ist als die anderen Landesteile. Auf den vorderen Rängen finden sich nach München mit Konstanz, Friedrichshafen, Rosenheim, Regensburg und Stuttgart insgesamt sechs süddeutsche Städte. Am unteren Ende der Skala liegt das nur wenige Kilometer von Leipzig entfernte Halle. Dort werden für Objekte mit durchschnittlich 750 EUR/m2 – ebenfalls in guter Lage – grob 4.000 EUR/m2 weniger gezahlt, als in der bayerischen Landeshauptstadt.

Deutlich wird bei der Auswertung, dass anders als häufig angenommen, Düsseldorf und insbesondere Köln, bezogen auf den Quadratmeterpreis, einen attraktiveren Einstand ermöglichen als Berlin. Aber auch in vielen kleineren B- und C-Standorten, die teilweise nur wenige Kilometer von großen Nachbarstädten entfernt liegen oder direkt an diese angrenzen, sind deutliche Preisunterschiede sichtbar. Beispiele hierfür sind Offenbach mit Frankfurt am Main, Leverkusen und Köln oder Halle mit Leipzig.

Preisschub in der zweiten Jahreshälfte
Der Jahresrückblick 2013 auf den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Deutschland zeigt zwei unterschiedliche Jahreshälften. Im bundesweiten Trend war das erste Halbjahr von einer kurzen Beruhigungsphase mit einer verlangsamten Preisentwicklung gekennzeichnet. In der zweiten Jahreshälfte war wieder ein leichter Preisschub mit einer beschleunigten Preisentwicklung zu beobachten. Trotz der sehr heterogenen Entwicklung zwischen den Städten, zeigt die deutschlandweite Entwicklung insgesamt einen leichten beschleunigten Preisschub. Eine regionale Clusterung ist jedoch nicht erkennbar.

Im ersten Halbjahr 2013 sah die Entwicklung in Deutschland generell noch nach einer Abschwächung des Preiswachstums aus. Erst im zweiten Halbjahr 2013 stiegen die Preise in etlichen der untersuchten Städte wieder stärker an. Auffällig waren dabei insbesondere die großen Städte der neuen Bundesländer. Die höchsten Steigerungsraten mit über 8,8 % und knapp 6,9 % zeigen hier die B-Standorte Dresden und Mannheim. Aber auch im größten Markt Deutschlands, in Berlin, hat es einen erneuten Schub gegeben. Dort haben die Faktoren in Kombination mit tendenziell steigenden Mieten deutlich zugelegt. Ein weiterer, wenn auch eher psychologisch Aspekt, dürfte auch die Erhöhung der Grunderwerbssteuer zum Jahresanfang 2014 gewesen sein. In Köln, der Stadt mit der dritthöchsten Zahl der Verkäufe nach Berlin, stiegen die Preise um 4,5 %. Dabei unterscheiden sich die Entwicklungen in den Märkten der untersuchten Städte immer stärker. Es ist keine wirklich einheitliche Dynamik sichtbar. Städte mit einer beschleunigten Preisentwicklung stehen Städten mit einer verlangsamten Preisentwicklung, aber auch stagnierenden Preisen gegenüber. Die Gegenüberstellung zwischen der Preisentwicklung im ersten und zweiten Halbjahr verdeutlicht, dass die Entwicklung in vielen Städten nur noch in kleinen Schritten aufwärts geht. Hierbei zeigt sich ein Wechsel von leichter Beschleunigung und leichter Abschwächung oder einem Stillstand der Preisentwicklung von Halbjahr zu Halbjahr.

Kaufpreisfaktoren steigen
In den zurückliegenden zwei Jahren sind sowohl die Mieten als auch die Faktoren für Wohn- und Geschäftshäuser im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. „Gegenwärtig liegen die Kaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser in den guten Lagen der zehn größten Städten Deutschlands durchschnittlich beim 18,5-Fachen der Jahresnettokaltmieten“, hat Rieckhoff herausgefunden. Insgesamt ist das Kaufpreisniveau in der guten Lage verglichen zum Vorjahr um einen halben Faktor gestiegen.

Darüber hinaus steigen die Mieten in knapp 70% der betrachteten Standorte weiter zum Teil deutlich an. „Hier sind es natürlich die prosperierenden großen Wirtschaftszentren, die aufgrund steigender Bevölkerungszahlen, bei gleichzeitig nicht ausreichenden Neubauzahlen, die größten Wachstumsraten bei den Mieten verzeichnen“, weiß Rieckhoff. Aber auch in Städten wie Mainz, Wiesbaden, Rosenheim, Weimar, Halle und Erfurt steigen die Mieten.

Druck auf die Mieten nimmt zu
Mittlerweile betrifft diese Entwicklung nicht mehr nur die Premiumlagen. Der Druck auf die Mieten ist insbesondere auch in den mittleren Lagen und teilweise auch in einfachen Lagen gestiegen. Nicht nur in den guten, sondern auch in den funktionierenden mittleren und einfacheren Wohnlagen finden freie Wohnungen schnell einen neuen Mieter. Gute Objektqualitäten in Kombination mit Lebensatmosphäre sind nicht nur ideale Voraussetzungen für stabile Mieten, sondern verfügen durchaus auch über Mietsteigerungspotenziale. Insbesondere für konservative Anleger sprechen Aspekte der Sicherheit und Risikominimierung durch geringe Mietpreis- und Renditeschwankungen für eine Investitionsentscheidung in den B-Standorten. Trotz der dortigen dynamischen Nachfrage ist die Konkurrenzsituation unter den Investoren nicht mit der in den Top-7-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart zu vergleichen. Schwierig bleiben nach wie vor Stadtteile mit „sozialen Brennpunkten“.

Bei Neuvertragsmieten sind durchaus auch kleinere Städte interessant. So konnte Erfurt im Ranking um fünf Positionen höher steigen. Eine negative Entwicklung verzeichnete keiner der untersuchten Standorte. Leipzig verschlechterte sich allerdings um vier Plätze, da dort die Mieten mit Ausnahme der sehr guten Lage unverändert geblieben sind. In München, dem teuersten Markt in Deutschland, wird in guten Lagen im Mittel eine Kaltmiete von 16,00 EUR/m2 aufgerufen. Zum Letztplatzierten, Mönchengladbach, besteht dabei ein Unterschied von knapp 10,00 EUR/m2. Insgesamt sind die mittelfristigen Perspektiven für weitere Mietsteigerungen günstig.

Neues Image für Berlin
Nicht nur bei den Mieten, sondern auch beim Faktorranking liegt München auf dem ersten Rang. Dort liegt selbst der Mittelwert für die einfache Lage beim Faktor 20,0. Auf den weiteren Rängen folgen Hamburg, Berlin, Frankfurt und Regensburg. Beachtenswert ist dabei, dass das Image von Berlin, als preiswerter Investitionsstandort, gerade in den guten Lagen, der Vergangenheit angehört. Mit einem mittleren Faktor von 20,3 steht Berlin auf einer Höhe mit Hamburg.
Von den neu untersuchten Städten fällt insbesondere Rosenheim auf. Im Ranking (Rang 7) ist die Stadt mit einem Faktor von 19,0 auf einem hohen Niveau platziert. Friedrichshafen machte den Sprung nach oben und konnte gegenüber dem Jahr 2012 um sieben Plätze höher steigen. In der Stadt am Bodensee betragen die Preise in guten Lagen im Durchschnitt das 17,0-Fache einer Jahresnettokaltmiete. Lüdenscheid verzeichnet als einziger untersuchter Standort eine leicht negative Entwicklung bei den Faktoren. Dort ist das Kaufpreisniveau in der guten Lage im Schnitt um einen halben Faktor gesunken. Mittelfristig werden die Faktoren auf dem gegenwärtig hohen Niveau wohl nur noch leicht ansteigen.

Blick in die B- und C-Städte
Anlageimmobilien wie Wohn- und Geschäftshäuser bieten nicht nur in Wirtschaftsmetropolen gute Investitionsmöglichkeiten. Der genaue Blick auf das Verhältnis von Kaufpreis und Jahresmieteinnahmen zeigt, dass sich auch in Städten wie beispielsweise Dresden, Essen, Hannover oder Wiesbaden attraktive Renditen erzielen lassen. Das belegen auch die weiterhin hohen Transaktionszahlen und gestiegenen -volumina an der Mehrzahl der Engel & Völkers Commercial Standorte. Demzufolge verschiebt sich die Nachfrage vermehrt auch auf die B- und C- Standorte wie z.B. Mülheim, Kiel, und Leverkusen. Die Auswirkungen der vieldiskutierten aber gesetzlich noch nicht umgesetzten Mietpreisbremse, werden den Trend tendenziell weiter verstärken. Während die Renditen in guten Lagen der A-Städte bei knapp 5 % liegen und aufgrund des Preisanstiegs tendenziell weiter sinken, lassen sich bei einem Investment in den guten Lagen der B-Städte zwischen 6 % und seltener 7 % erzielen.

Detaillierte Informationen unter: https://www.engelvoelkers.com/com/de/Gewerbeimmobilien/research/wgh-marktbericht-deutschland.php

*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.
 

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Carsten Rieckhoff
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E-Mail: carsten.rieckhoff@engelvoelkers.com

 
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20140422_Marktbericht_Deutschland_FZ

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