Berliner Markt für Industrie- und Logistikflächen

IND Berlin Flächenumsatz 2013 Der Markt für Industrie- und Logistikflächen in Berlin und dem direkten Umland konnte 2013 mit einem Flächenumsatz von 349.000 m² knapp an das gute Vorjahresergebnis (366.000 m²) anschließen. Dabei liegt das Ergebnis von 2013 nahezu auf dem Niveau des Fünfjahresmittelwerts von 348.000 m². Einer unverändert stabilen Nachfrage steht weiterhin eine Angebotsknappheit an größeren modernen Flächen in gefragten Lagen gegenüber. Das gilt insbesondere für Flächen in Bestandsimmobilien entlang der Stadtautobahn und im südlichen Umland.

Unternehmen, die in Berlin ihren Absatzmarkt haben, suchen vorrangig im Stadtgebiet nach Flächen, da der mögliche Kostenvorteil bei einer Ansiedlung im Umland durch höhere Fahrt- und Personalkosten oftmals entfällt. Demgegenüber weichen Logistikbetriebe, die moderne Flächen ab 5.000 m² suchen, mangels Flächenverfügbarkeit in Berlin aufs Umland aus und siedeln sich in den Güterverkehrszentren (GVZ) am Berliner Autobahnring an. Das spiegelt sich auch bei den großen Flächenumsätzen im Jahr 2013 wider.

Größte Abschlüsse im Umland West
Insgesamt gab es sechs Abschlüsse mit einem Flächen-umsatz von 10.000 m² oder mehr. Allein diese Umsätze machten einen Anteil von 44 % am Gesamtflächenumsatz aus (2012: 43 %). Der größte Flächenumsatz fand mit 67.000 m² im Umland West, in Brieselang, statt. Hier mietete der Onlineversandhändler Amazon in unmittelbarer Nähe des Berliner Autobahnrings A10 ein Versandzentrum an. Neben der guten Infrastruktur bietet der Standort großes Potenzial an Arbeitskräften – Amazon plant die Schaffung von bis zu 1.000 neuen Arbeits-plätzen. Der zweitgrößte Abschluss, auch im Umland West, erfolgte durch eine Anmietung der BLG Logistics über 21.700 m² in Falkensee.

Neben dem größten Abschluss durch Amazon haben E-Commerce Unternehmen auch im mittleren und kleineren Größensegment Flächen angemietet. Insbesondere wachstumsorientierte Start-up-Unternehmen suchen an Standorten, wo Erweiterungsflächen verfügbar sind und die Mietvertragsdauer drei Jahre oder weniger beträgt, um flexibel auf wirtschaftliche Umstände reagieren zu können.

IND Berlin Flächenumsatz nach Lage 2013Spandau ist umsatzstärkste Lage im Stadtgebiet
Im Berliner Stadtgebiet ist der Bezirk Spandau mit einem 24%-Anteil am Flächenumsatz die umsatzstärkste Lage. Das ehemalige Siemensgelände in der Gartenfelder Straße, wo mittelgroße Bestandsflächen ab 4.000 m² im unteren Preissegment (3,00 EUR/m² bis 3,50 EUR/m²) verfügbar sind, bildet hier einen Schwerpunkt.

Unternehmen aus dem Bereich Transport und Logistik stellen mit einem Anteil von 43 % die umsatzstärkste Branche dar. Dicht gefolgt vom „Handel“ mit 37 %, der seinen Anteil im Vergleich zum Vorjahr, durch größere Abschlüsse wie Amazon oder Party Rent, kräftig ausbauen konnte. Die Branche „Industrie, Gewerbe“ war mit einem Anteil von 15 % etwas schwächer. Hier generierte der Anlagen- und Komponentenbauer FST Industrie mit 16.200 m² den höchsten Flächenumsatz.

Preisdruck bei gefragten Flächen
Die Miete bewegt sich überwiegend in einer Spanne zwischen 4,00 EUR/m² bis 5,50 EUR/m². Dabei ist die Spitzenmiete mit 7,00 EUR/m² unverändert. In Friedrichshain und Kreuzberg führt eine Nachfrage durch die Medienbranche nach zuvor als Gewerbe- oder Industrieflächen genutzten Immobilien und einer Größenklasse bis 1.000 m² zu einem Anstieg der Miete. Während hier lange Zeit Mieten um 4,50 EUR/m² üblich waren, liegt die Spanne mittlerweile zwischen 5,50 EUR/m² bis 6,90 EUR/m². Bedingt durch diesen Anstieg erfolgen erste Unternehmensumsiedlungen innerhalb Berlins, wobei Gewerbeflächen in beispielsweise Marzahn-Hellersdorf aufgrund einer attraktiven Mietspanne (3,00 EUR/m² bis 4,30 EUR/m²) eine Alternative darstellen können. Bei Vertragsabschlüssen werden wieder vermehrt Fünfjahresmietverträge abgeschlossen.

Angebotsmangel an Objekten zum Kauf
Der Mietanteil ist, historisch bedingt, in Berlin hoch und liegt bei 82 %. Die restlichen 18 % am Flächenumsatz wurden durch Eigennutzer, die Objekte erworben haben, registriert. Inhaber von Unternehmen, die gegenwärtig Flächen gemietet haben und diese durch einen Standortwechsel optimieren wollen, suchen zunehmend in verkehrsgünstigen Lagen innerhalb Berlins nach Objekten zum Kauf. Der Eigennutzeranteil konnte zwar im Vergleich zum Vorjahr um 7 Prozentpunkte ausgebaut werden, jedoch hätte dieser höher sein können, wenn mehr Objekte zum Kauf verfügbar wären. Gegenwärtig trennen sich nur wenige Eigentümer von ihrer Immobilie, da es kaum vergleichbare Anlagealternativen gibt. Zudem limitiert auf der Nachfrageseite der Eigennutzer eine restriktive Kreditvergabe der Banken die Gruppe auf Käufer mit ausreichendem Eigenkapital und guter Bonität.

Ausblick 2014
Im Süden der Stadt baut der Projektentwickler SEGRO spekulativ den zweiten Bauabschnitt in unmittelbarer Nähe des künftigen Berliner Großflughafens. Dort entstehen weitere 8.500 m² moderne Hallenflächen, die modular aufgebaut sind und in Einheiten von 400 m² bis 4.000 m² vermietet werden. Der Erstbezug ist für das zweite Quartal 2014 geplant. In Marzahn entsteht mit dem CleanTech Business Park auf 90 Hektar Gesamtfläche in den kommenden Jahren der größte innerstädtische Industriepark. Dort sollen sich insbesondere produktionsorientierte Unternehmen aus dem Bereich der erneuerbaren Energien ansiedeln.

Die robuste Binnenkonjunktur und eine gute Stimmung am Markt sind positive Rahmenbedingungen für das Jahr 2014. Dabei geht Engel & Völkers Commercial für das Gesamtjahr von einem stagnierenden Flächenumsatz bis zu 300.000 m² aus, da gegenwärtig wenig Flächen neu errichtet werden und Großabschlüsse, die in den vergangenen Jahren zu Flächenumsatzsteigerungen geführt haben, voraussichtlich fehlen werden.

Download Industrie Marktreport 2013/2014

Abgelegt unter Gewerbe | Research.


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