Bewertungsdifferenzen erschweren den klaren Blick

Wer heute ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, sieht sich oft mit stark divergierenden Bewertungen konfrontiert. Für den wenig erfahrenen Marktteilnehmer muss dies verwirrend wirken. In Gegenden mit hoher Nachfrage sind die Kaufinteressierten vielfach bereit, einen deutlich besseren Preis zu bezahlen, als die klassische Realwertmethode oder die Bankbewertung, die auch den Ertragswert einbezieht, es vermuten liessen.
Beispiel: Ein Objekt in Zürich bringt eine jährliche Nettomiete von gesamthaft 200 000 Franken. An guter Lage wird sich ein Käufer finden, der bereit ist, dafür 5 Mio. Franken zu bezahlen. Er rechnet dabei mit einer Bruttorendite von 4 Prozent oder – anders ausgedrückt – 25 Mal der Jahresnettomiete. Seine Bank wird ihm zur Finanzierung der Liegenschaft gerne ein Hypothekardarlehen von 80 Prozent gewähren – allerdings auf Basis ihrer eigenen Bewertung, die deutlich konservativer ausfällt. Die Bank kapitalisiert den Wert der Liegenschaft üblicherweise mit mindestens 5,5 Prozent, was 18 Mal der Jahresmiete entspricht. Sie kommt also auf einen Wert von lediglich 3,65 Mio. Franken. Der Käufer wird also eine Hypothek von 2,9 Mio. Franken erhalten. In der Konsequenz muss er für den Erwerb Eigenkapital in der Höhe von 2,1 Mio. statt wie erwartet nur einer Million Franken einschiessen.
Dies entspricht einem Eigenfinanzierungsgrad von 42 Prozent auf den effektiven Kaufpreis. Eine «klassische» Bankfinanzierung von 80 Prozent erhält man also nur noch, wenn die Rendite bei mindestens 5,5 Prozent liegt oder wenn die Bank aus anderen Gründen ein deutliches Wertsteigerungspotenzial erkennt. Die vorsichtige Haltung der Banken bzw. der hohe Eigenkapitalbedarf für die Käufer bewirken, dass der Markt der potenziellen Kaufinteressenten kleiner geworden ist. Dies ist einer der Gründe, die aktuell gegen weitere Preissteigerungen sprechen.

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