Büromarkt Berlin

Kennzeichnend für den Büroflächenmarkt 2013 in Berlin war ein stabiles Geschäft in den kleinteiligeren Größenklassen bis 500 m², dem im Vergleich zum Vorjahr die ganz großen Deals fehlten. Die große Anziehungskraft der Bundeshauptstadt für junge, eher kleine Unternehmen mit hohem Kreativpotential aus der IT- und Medienbranche, spiegelt sich hier wieder. Insgesamt ist der Flächenumsatz mit rd. 493.000 m² um 15 % niedriger ausgefallen als im Vorjahr, in dem ein Flächenumsatz von 580.000 m² registriert wurde.

Wesentlich zu dem Resultat beigetragen hat, dass sich die Zahl der großen Abschlüsse gegenüber dem Jahr 2012 deutlich verringert hat. Lediglich der Baubeginn der Deutschen Rentenversicherung mit 25.000 m² in der Eisenzahnstraße in Wilmersdorf wurde in der Größenklasse über 10.000 m² registriert. Das Unternehmen wird dort die IT-Abteilung und das Druckerzentrum mit ca. 1.000 Mitarbeitern unterbringen. 2012 wurden dagegen in dieser Größenklasse elf Abschlüsse mit einem Flächenumsatz von 182.000 m² gezählt. Mit deutlichem Abstand folgt dann der Abschluss durch E.ON, die in der Friedrichstraße, mit einer Neuanmietung und einer zusätzlichen Erweiterung insgesamt 7.300 m² mieteten. Den drittgrößten Mietvertrag hat Thales Rail Signal Solutions abgeschlossen. Das Industrieunternehmen bezieht in der Bürolage City-Ost 6.800 m² Bürofläche. Der Deutsche Bundestag und die Dussmann Service Deutschland GmbH haben ebenfalls Flächen in dieser Größenordnung angemietet.

In den kleineren und mittleren Klassengrößen war das Marktgeschehen dagegen weiter sehr lebhaft, da sich zahlreiche Unternehmen verändern wollen und ihre Flächen optimieren. Aufgrund dieser Nachfragedynamik werden immer weniger Incentives geboten. Das kleinteilige Flächensegment unter 1.000 m² weist mit einem Anteil am Flächenumsatz von 42 % einen weiteren Anstieg von sechs Prozentpunkten aus. Sieht man nur die reine Vertragsanzahl, so wurden 83 % aller Abschlüsse in der Größenklasse unter 1.000 m² registriert, davon alleine 65 % in der Größenklasse unter 500 m². Bei den mittleren Abschlussgrößen zwischen 1.000 m² und 3.000 m² war die Nachfrage ebenfalls lebhaft. Die statistisch deutlich gestiegenen Anteile am Flächenumsatz sind in erster Linie auf das Fehlen der großen Abschlüsse zurückzuführen und stellen keinen wirklichen Zuwachs dar.

Der Bereich Information und Kommunikation sowie Medien und Werbung kommen zwar nur auf einen Anteil von 16 % am Flächenumsatz, allerdings schloss diese Branche 25 % aller registrierten Verträge ab. Diese Unternehmen suchen besonders Flächen in Gewerbehöfen/-lofts, wo das Angebot allerdings stark ausgedünnt ist. Insgesamt profitiert der Berliner Büromarkt von der ungebrochenen Nachfrage vieler unternehmensnaher Dienstleister mit dem höchsten Anteil von über 22 % am Flächenumsatz. Kontinuierlich hoch ist auch die Nachfrage der Bundes-, Landes- und Stadtverwaltung mit 17 % (Öffentliche Hand). Der erwähnte Neubaubeginn der Deutschen Rentenversicherung war im Jahr 2013 ein zusätzlicher Impuls.

Räumlich konzentriert sich die Nachfrage besonders auf die City- und auf einige Innenstadtlagen. Die City-Ost führt das Nachfrage-Ranking mit einem Anteil von 15 % an, gefolgt von der City-West mit 13 %. Mit Ausnahme der Bürolage „Friedrichstraße/Unter den Linden“ mit einem Anteil von knapp 13 %, erzielen aufgrund des fehlenden Angebotes andere Premiumlagen nur relativ geringe Marktanteile. Dort ist der im gesamten City- und Innenstadtbereich spürbare Mangel an modernen Flächen offensichtlich. Lediglich am Potsdamer Platz gibt es ein ausreichendes Angebot im hochpreisigen Segment.

2014 werden rd. 150.000 m² neue Flächen auf den Markt kommen. Aufgrund des hohen Vorvermietungsanteils (83 %) bleibt das Angebot frei verfügbarer moderner Flächen begrenzt, so dass der vorhandenen Nachfrage ein sich weiterhin verknappendes Angebot an modernen Flächen, insbesondere im Segment ab 2.000 m², gegenübersteht. Kaum zu bekommen sind im Innenstadt- und Citybereich moderne Flächen auf einer Ebene ab 2.000 m² und über zusammenhängende Etagen ab 4.000 m². Der Leerstand betrug Ende des Jahres rund 1.200.000 m² (6,8 %) und ist damit weiter gesunken.

Trotz der vorhandenen hohen Nachfrage und der sinkenden Leerstände sind die Mieten stabil geblieben, da kaum hochwertige Flächen gemietet werden können. Die Spitzenmiete liegt weiter bei 22,00 EUR/m². Die Durchschnittsmiete hält sich bei 12,50 EUR/m². Bei Neubauten werden gegenwärtig Mieten ab 16,50 EUR /m² realisiert.

Aufgrund der weiter florierenden Wirtschaft und der anhaltenden dynamischen Beschäftigungsentwicklung, insbesondere im IT- und Kreativbereich, wird der Aufwärtstrend anhalten. Wir erwarten ein Jahresergebnis ohne Sondereffekte mit mehr als 500.000 m² Flächenumsatz.

 

Download Büroflächen Marktreport 2013/ 2014 Berlin

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