Einwanderungsinititative: Gehen uns bald die Mieter aus?

Wegen der Masseneinwanderungsinitiative ändert sich an den Realitäten des Anlage-Wohnmarktes kurzfristig nichts. Der vermutete Rückgang im Luxussegment hat sich bereits vor dem Urnengang abgezeichnet.

Am Tag nach der Annahme der Masseneinwanderungsinitiative warnten die Ökonomen der Credit Suisse vor  Landing Page Innen 2
einem Rückgang der Nachfrage im Mietwohnungsbau bereits 2015; und  zwar um 10 000  Wohnungen. Die UBS geht in ihrer Einschätzung davon aus, dass eine Einschränkung der Nettoeinwanderung zu einem faireren Bewertungsniveau auf dem Schweizer Wohnungsmarkt führen werde.
Skepsis bekunden beide Grossbanken für einzelne periphere Regionen. Zum einen könnten erschwinglichere Wohnungen in den Städten zu einer Abwanderung aus Randgebieten führen, und zum anderen sei der Wohnungsbestand in peripheren Lagen in den letzten Jahren überproportional ausgebaut worden. Nicht nur Banken und Ökonomen, auch Vertreter der Immobilienbranche haben sich zu den Folgen der Einwanderungsinitiative geäussert; zum Teil deutlich pessimistischer als die Banken.

Keine dramatischen Auswirkungen

Vom Resultat der am 9. Februar erfolgten Abstimmung erwartet Engel & Völkers demgegenüber keine dramatischen Auswirkungen auf den Schweizer Anlageimmobilien-Markt. In den vergangenen Jahren wurden jeweils gut 44 000 Wohneinheiten gebaut, auch wird man wohl in den nächsten zweieinhalb Jahren weiterbauen wie bis anhin. Dann allerdings muss ein Gesetz vorliegen, das bestimmt, wie die Initiative umzusetzen ist. Je nach Ausgestaltung des Gesetzes kann das mittelfristig den Markt für Anlage-Wohnimmobilien beeinflussen.
Zurzeit ist allerdings noch nicht absehbar, wie das Volksbegehren umgesetzt wird und welche Segmente des Wohnungsmarkts von einer Einschränkung der Zuwanderung eher betroffen wären.
Behält die Schweiz ihre wirtschaftliche Attraktivität, ist davon auszugehen, dass besser Verdiendende einen grossen Anteil der Einwanderungskontingente beanspruchen werden.

Rückgang im Luxussegment

Ein echter Rückgang dürfte sich einzig im Luxussegment abzeichnen. Schnell bildete sich nach der Abstimmung auf der Investorenseite der Konsens heraus, künftig vor allem im teuersten Marktsegment mehr Zurückhaltung üben zu wollen. Offensichtlich befürchten sie, dass die teuren Mietwohnungen ganz besonders von einer Kontingentierung der Zuwanderung betroffen sein könnten. Allerdings ist das kein neues Phänomen, das direkt mit dem Urnengang zusammenhängt. Eine gewisse Zurückhaltung bei den Objekten im obersten Segment war nämlich schon lange vor der Abstimmung vom 9. Februar spürbar. Markante Preissteigerungen sind in diesem Segment seit Längerem kaum noch zu beobachten.
Ein Grund dafür liegt im geänderten Verhalten der internationalen Konzerne: Bis vor wenigen Jahren haben ausländische Firmen für ihre Kaderleute in den Stadtzentren Wohnungen gemietet, ohne lange um den Preis zu feilschen. Nun übernehmen die Firmen nicht mehr die Mietkosten, sondern sie weisen den Betroffenen ein Budget zu, mit dem sie unter anderem selbst ihre Wohnung suchen und finanzieren müssen. Das führte zu einem gewissen Druck auf die Mietpreise.

Mittelfristig stabil

Effektive Auswirkungen der Einwanderungsinitiative auf den Immobilienmarkt wird man erst mittelfristig bei der konkreten Umsetzung beobachten können. Doch selbst wenn es – entgegen den Erwartungen von Engel & Völkers – sogar zu einer Halbierung der Nettozuwanderung käme, würde kaum mehr als eine Normalisierung des Marktes resultieren: Im Grossraum Zürich besteht bekanntlich ein Wohnungsleerstand von weniger als 0,2 Prozent, was einen funktionierenden Wohnungsmarkt verunmöglicht. Sollte der Leerstand auf 1 bis 1,5 Prozent steigen, hätte das zwar einen dämpfenden Einfluss auf die Mieten, dafür wäre aber der Miet-Markt endlich wieder liquid.

Preise entwickeln sich entlang der Mietzinsen

Auch bei den Preisen dürfte sich wegen der Masseneinwanderungsinitiative wenig ändern. Die von den Banken und auch von der Schweizerischen Nationalbank befürchtete Blasenbildung am Immobilienmarkt betrifft hauptsächlich das selbstgenutzte Wohneigentum. Im Segment der Anlageobjekte hingegen hat sich das Preiswachstum teilweise bereits seit Längerem abgeflacht.
In Toplagen sinken seit fünf Jahren die Kaufrenditen, sodass künftig – unter Voraussetzung tiefbleibender Zinsen – mit einem unveränderten Kapitalisierungssatz und damit mit einer Preisentwicklung entlang der Mietzinsen zu rechnen ist. Der Grund: Einerseits kann bei einer tieferen Zuwanderung die Nachfrage sinken und sich somit der Preisdruck erhöhen. Andererseits nimmt die Wohnfläche pro Kopf weiter zu.
Ebenso geht der Trend weiter von der Altbauwohnung hin zu Neuwohnungen an Toplagen. Das wiederum stützt grundsätzlich die Verkaufspreise.

Komfortabel abesicherte Finanzierung

Auch finanzierungsseitig dürften die Auswirkungen der Masseneinwanderungsinitiative äusserst bescheiden bleiben. Denn das Preisniveau von Anlage-Wohnimmobilien ist komfortabel abgesichert: Seit zweieinhalb Jahren bewerten die Banken die Mehrfamilienhäuser an guten Lagen deutlich unter dem Marktpreis. Das hat zur Folge, dass der Fremdfinanzierungsanteil neuer Objekte deutlich gesunken ist und damit auch das Risiko, dass der Immobilienwert unter den Betrag des Bankkredits fällt (siehe auch den nebenstehenden Artikel «Bewertungsdifferenzen erschweren den klaren Blick»). Zusammengefasst ist allein wegen der Massenzuwanderungsinitiative nicht mit einschneidenden Preis- und Zinsänderungen für Wohnungen an Toplagen zu rechnen, weder kurz- noch mittelfristig.
Überbauungen an gut ausgebauten Verkehrsverbindungen zu Grosszentren genauso wie auch zu regionalen Zentren werden weiterhin auf gute Nachfrage stossen.
Solange die Schweiz auch für internationale Unternehmen attraktiv bleibt, wird selbst die Nachfrage nach Topwohnlagen anhalten und für moderat steigende Preise sorgen. Allerdings: Mit jeder neuen
Initiative, die den wirtschaftlichen Freiraum einschränkt, werden die Unternehmer vorsichtiger und zurückhaltender beim Ausbau ihrer Aktivitäten in der Schweiz.

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