Hannover: Fehlende Großvermietungen trüben das Jahresergebnis

140225_FlächenumsatzDas Umsatzergebnis auf dem Markt für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in der Region Hannover, Braunschweig und Wolfsburg sowie dem dazwischenliegendem Verflechtungsraum konnte 2013 nicht an die Werte des Vorjahres anschließen. Mit 310.000 m² fiel der Flächenumsatz im Vergleich zu 2012 (410.000 m²) um 24 % niedriger aus. Auch der Fünf-Jahres-Mittelwert von 380.000 m² wurde damit um rund 18 % verfehlt.

„Ursache hierfür waren vor allem fehlende Großvermietungen, da kaum moderne großflächige Logistikobjekte verfügbar sind“, erläutert Holger Giesemann. Bereichsleiter Industrieflächen bei Engel & Völkers Commercial Hannover. Daneben herrscht ein Mangel an  Neubauprojekten aufgrund einer sehr eingeschränkten Verfügbarkeit von baureifen Logistik- und Industriegrundstücken. „Problematisch ist diese Entwicklung, da infolge der attraktiven Finanzierungszinsen vermehrt Unternehmen den Kauf einer Liegenschaft prüfen“, so Giesemann. Aktuell ist der Flächenumsatzanteil, der von Eigennutzern umgesetzt wurde, mit insgesamt 49 % um 3 Prozentpunkte im Vergleich zum letzten Jahr gestiegen.

„Logistikflächenkonzept 2020“
Um der Flächenknappheit entgegenzuwirken, hat die Region Hannover bereits das „Logistikflächenkonzept 2020“ initiiert. Aktuell gibt es drei Kerngebiete, die jeweils mindestens 30 Hektar an Logistikfläche bereithalten werden. So in Wunstorf mit Schienen- und Binnenschiffanschluss, in Groß Munzel bei Barsinghausen (beides Schwerpunktstandort Barsinghausen/Wunstorf)  und in Laatzen/Rethen-Ost (Ergänzungsstandort Laatzen Ost, südl. B443). Alle diese Flächen liegen verkehrsgünstig in Autobahnnähe der A2 bzw. A7.

„Als Alternative weichen einige Unternehmen auf Bestandsimmobilien aus“, berichtet der Immobilienexperte. Im Berichtsjahr wurden demzufolge zahlreiche ältere, jahrelang leerstehende, zumeist Produktionsliegenschaften, zu attraktiven Preisen gekauft. Die Käufe fanden teilweise unter dem Bodenwert statt, da die neuen Eigentümer für Risiken, wie Bodenbelastungen oder ungewisse Abrisskosten, aufkommen müssen. Bei den neuen Eigentümern handelt es sich um Eigennutzer, die Teilflächen selbst nutzen und die Restflächen vermieten wollen. „Generell gilt für Bestandsflächen, dass diese einen Preisvorteil gegenüber vergleichbaren Neubauten haben müssen, da sie i.d.R. nicht so effizient zu betreiben sind“, ergänzt Giesemann. Bei modernen Liegenschaften gibt es häufig große Differenzen zwischen Miet- oder Kaufpreisvorstellung des Verkäufers und eingehenden Geboten.

Schwacher Vermietungsmarkt
Im Vergleich zum Vorjahr wurden 51 % (Vorjahr: 54 %) der Flächen gemietet. Der Vermietungsmarkt verlief generell schwächer. Auch wurden eher kurzfristige Mietverträge nachgefragt, um sich eine spätere anderweitige Kaufmöglichkeit offen zu halten. Die Miete bewegt sich hauptsächlich in einer hart verhandelnden Spanne zwischen 3,30 EUR/m² bis 3,50 EUR/m². Die Spitzenmiete ist mit 4,50 EUR/m² stabil geblieben.

Deutlich zurückgegangen war zunächst die Nachfrage nach Flächen größer 5.000 m², insbesondere größer 10.000 m². „Eine Belebung erfolgte spürbar erst ab Herbst 2013“, resümiert Giesemann. Lediglich sieben Abschlüsse mit einem Flächenumsatz von jeweils 10.000 m² oder mehr wurden am Markt registriert. Diese Umsätze hatten einen Anteil von 37 % am Gesamtflächenumsatz (2012: 50 %). Der „Handel“ ist beim Flächenumsatz mit 39 % (2012: 26 %) die am stärksten vertretene Branche. Mit einem Anteil von 18 %  folgt die Branche „Industrie, Gewerbe“ mit deutlichem Abstand (2012: 32 %).

Nähe zu Hannover
Insgesamt lag der Anteil am Flächenumsatz in der Region Hannover mit 71 % höher als im Vorjahr (65 %). „Hierin zeigt sich, dass die Unternehmen die Nähe zur Stadt Hannover suchen, da dort eine bessere Verkehrsinfrastruktur und gutes Angebot an Arbeitskräften vorhanden ist“, urteilt Giesemann. Die restlichen  29 % (oder rund 89.000 m²) verteilen sich auf die Lagen „Braunschweig, Wolfsburg“ und den Verflechtungsraum.

Leicht steigende Nachfrage
Die sich ab dem 4. Quartal 2013 abzeichnende positive Stimmung am Markt hat sich nach dem Jahreswechsel fortgesetzt. „Für 2014 gehen wir davon aus, dass die Nachfrage in allen Bereichen, also Logistik, Handel und Produktion, leicht ansteigen wird“, prognostiziert Giesemann. So gibt es schon jetzt vermehrt eine Nachfrage nach Flächen um 10.000 m² im Bestand als auch eine Nachfrage nach Neubauprojekten um 20.000 m² für Logistik- und Großhandelsflächen. Im Bereich von Produktionsflächen werden Flächen mit einer Größe von 3.000 bis 5.000 m², zuzüglich Bürofläche, gesucht. Durch auslaufende Mietverträge können attraktive Flächen auf den Markt kommen, so dass die Chance besteht, vermehrt wieder mittel- bis langfristige Mietverträge abschließen zu können. Auch einige Neubau-Projekte in Größenordnungen um 20.000 m² sollten zum Abschluss kommen. Für das Gesamtjahr geht Engel & Völkers Commercial Hannover von einem gesteigerten Flächenumsatz von 330.000 bis 360.000 m² aus.

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