Was bedeutet die Freigabe des Wechselkurses für den Schweizer Immobilienmarkt?

Mitte Januar hat die SNB für viele überraschend die Wechselkursbindung des CHF an den Euro aufgehoben und Negativzinsen eingeführt. An den Aktien- und Devisenmärkten hat das kurzfristig für grosse Turbulenzen gesorgt. Nach einer Phase der Hektik scheinen sich nun sowohl die Wechselkurse einzupendeln als auch die Aktienmärkte zu erholen. Immobilienbesitzer fragen sich, welche Auswirkungen die neue Situation kurz und mittelfristig auf die Immobilienmärkte haben könnte. Nachstehend eine erste Auslegeordnung.

Makrofaktoren: Widersprüchliche Einflüsse

Kurzfristig werden die nochmals tieferen Refinanzierungskosten und die weiter gesunkenen Renditen von Alternativanlagen sowohl beim Wohneigentum als auch bei Renditeliegenschaften die Preise weiter stützen oder weiter nach oben treiben.

Gleichzeitig sind für Käufer aus dem Euro-Raum Schweizer Immobilien in ihrer Heimatwährung über Nacht um 15% teurer geworden.  Das dürfte insbesondere im Zweitwohnungsbereich die Nachfrage aus dem Euro-Raum dämpfen. Aber auch neu zuziehende Personen aus diesen Ländern könnten versucht sein, eher zu mieten als zu kaufen. Beides dürfte zu einer leichten Abkühlung und damit zur Verstärkung der sich im Gange befindlichen „sanften Landung“ beitragen und die Effekte der Zinssenkung teilweise kompensieren.

Mittelfristig hängt der Immobilienmarkt primär von der wirtschaftlichen Prosperität eines Landes und der damit zusammenhängenden Nachfrage nach Wohn- und Geschäftsflächen ab. Wenn Firmen nun ihre Standorte und Expansionspläne überdenken und Verlagerungen ins Ausland prüfen, hat das auf jeden Fall Folgen für die Immobilienbesitzer, sind doch die durch die Nutzer generierten Mieterträge die Basis aller Investitionen. In dem sich bereits heute regional mit einem Überangebot konfrontiert sehenden Büroflächenmarkt wird das kurzfristig zu einem verstärkten Druck auf die Mietpreise und Leerstände führen. Das wird den bereits eingeleiteten Preisrückgang verstärken.

Auf den Wohnimmobilienmarkt hat das Verhalten der Firmen mittelfristig einen Einfluss, wenn Neueinstellungen unterbleiben oder ganze Firmenteile verlagert und die damit verbundenen Stellen abgebaut werden. Lokal kann das zu einem nicht zu vernachlässigenden Druck auch auf die Erstwohnungsmärkte führen, und zwar sowohl beim Eigentum als auch der Miete.

Mehrfamilienhäuser und Erstwohnungen als Gewinner

Bei Mehrfamilienhäusern und Erstwohnungen dürften die Effekte der nochmals tieferen Refinanzierungskosten zu einer Stützung der Preise führen. Insbesondere im Mittelland ist mit wenig negativen Einflüssen zu rechnen. Im grenznahen Gebiet, wo die zunehmenden Differenzen in den Lebenshaltungskosten stark spürbar sind, könnte teilweise auch ein leichter Nachfragerückgang eintreten.  Sollten sich die wirtschaftlichen Aussichten stärker eintrüben als angenommen, dürfte eine flächendeckend zunehmende Preissensibilität erwartet werden, welche sich lokal aufgrund von konkreten Abbaumassnahmen einzelner Firmen akzentuieren könnte. Die nochmals gesunkenen Refinanzierungskosten, die zurzeit auch langfristige Hypotheken im Bereich von 1% möglich machen, lassen den Kauf nach wie vor attraktiv erscheinen.

Zweitwohnungen: Differenzierte Betrachtung je nach Destination

Grundsätzlich gelten für Zweitwohungen ähnliche Einflüsse wie für Erstwohnungen. Allerdings sind sie eher ein Luxusgut und daher in der Nachfrage volatiler, insbesondere wenn die Preise in der Referenzwährung ausländischer Käufer so stark steigen. In Destinationen mit hohem Ausländeranteil könnte somit die Nachfrage kurzfristig deutlich zurückgehen und damit die Preise unter Druck kommen.

Schockstarre als Kurzzeit-Phänomen

Wenn Konsumenten mit überraschenden, grossen Unsicherheiten konfrontiert werden, machen sie oftmals vorerst gar nichts, fallen quasi in eine Schockstarre. Bereits anlässlich der Lehman-Pleite und der Griechenland-Krise war ein Rückgang von Transaktionen und Abschlüssen festzustellen. Vertragsunterzeichnungen wurden aufgeschoben oder ganz abgesagt. Diese Phase reduzierter Aktivität hielt jeweils für drei bis sechs Monate an, danach war das Transaktionsvolumen wieder etwa auf dem Vor-Krisenniveau. Auch diesmal sind vereinzelt Stornierungen von abschlussbereiten Geschäften zu verzeichnen. Dies kann insbesondere Projektentwickler nervös machen, welche auf einen zeitnahen Absatz der Wohnungen angewiesen sind. Hier gilt es, die Nerven zu bewahren. Wer zu früh auf Preissenkungen setzt, könnte eine für das Objekt, ev. sogar für eine Region unheilvolle Abwärtsspirale in Gang setzen.

Standortattraktivität als zentraler Erfolgsfaktor

Auch wenn man als Mehrfamilienhaus- oder Eigenheimbesitzer auf der Gewinnerseite der aktuellen Entwicklung steht, ist nicht „business-as usual“ angesagt. Auch für den Wohnmarkt bildet eine gesunde Wirtschaft, die ausreichend gut bezahlte Arbeitsplätze zur Verfügung stellt, die Basis des Erfolges. Geht die Standortattraktivität für Unternehmen zurück, stellt das auch für diese Eigentümer den langfristigen Erfolg in Frage. Es ist deshalb von grösster Bedeutung, dass der politische Druck für Massnahmen zum Bürokratieabbau, der Rechtssicherheit, dem Marktzugang und der finanziellen Entlastung von Unternehmen aufrechterhalten bleibt, damit die nun diskutierten Massnahmen tatsächlich umgesetzt werden. Auch und insbesondere im Interesse des Immobilienmarktes.

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