Berlin: City-West boomt – Spitzenmiete am Tauentzien klettert auf 310 €/qm

Berlin übt auf Einzelhändler und Kunden weiterhin eine enorm hohe Anziehungskraft aus. „Nahezu alle bekannten Marken, die Big Player im Retail, sind mit einer Ladenfläche in Berlin vertreten“, berichtet Marcus Kötschau, Bereichsleiter Retail Services bei Engel & Völkers Commercial Berlin. Speziell die 1a-Geschäftslagen stünden weiterhin im Fokus des globalisierten Einzelhandels.

Zusätzliche Einzelhandelsflächen
Berlin hat allein mit knapp 700 Geschäften in den sechs Top-Lagen – Kurfürstendamm/Tauentzienstraße (241), Wilmersdorfer Straße (63), Schloßstraße (123), Friedrichstraße (107), Hackescher Markt (111), Alexanderplatz (49) – und mehr als 60 Shopping-Centern, bereits jetzt ein enormes Angebot an Einkaufsmöglichkeiten. „In den kommenden Jahren werden weitere großflächige Einzelhandelsprojekte in den 1a-Lagen verwirklicht, da dort weiterhin großes Nachfragepotenzial besteht“, weiß Kötschau.

1a-Lage mit neuem Gesicht
Insbesondere drei Projekte werden die verfügbaren Verkaufsflächen in der City-West deutlich ansteigen lassen. Zusätzlich zu den bestehenden 28.500 qm des Karstadt-Hauses sollen beispielsweise am Kurfürstendamm 231 auch angrenzende Gebäude in das Einkaufszentrum integriert werden und 200 neue Ladenflächen entstehen. Auf dem Breitscheidplatz befindet sich derzeit an prominenter Stelle die größte Baustelle der 1a-Lage. Bis 2017 entsteht dort das Hochhaus Upper West mit ca. 53.000 qm Büro-, Einzelhandels- und Hotelfläche. Des Weiteren plant der US-amerikanische Investor Hines, an der Ecke Kantstraße/Joachimsthaler Straße den Neubau eines Geschäftshauses mit ca. 9.200 qm Einzelhandelsfläche bis Ende 2016 fertigzustellen. „Ganz sicher wird die Realisierung dieser Einzelhandelsprojekte das Gesicht der 1a-Lage Kurfürstendamm/Tauentzienstraße entscheidend verändern“, prognostiziert Kötschau.

Mode- und Trendhauptstadt
Ein Grund für die Entwicklungen des Berliner Einzelhandels sind nach Einschätzung des Marktexperten die wachsende Kaufkraft pro Einwohner (20.517 €, +3% im Vergleich zum Vorjahr). Darüber hinaus sorgen auch die zahlreichen Touristen, die Berlin weiterhin auf Rekordniveau anzieht, für zunehmende Einzelhandelsumsätze. Im Jahr 2014 verzeichnete die Hauptstadt rd. 12 Mio. Gästeankünfte und ca. 29 Mio. Übernachtungen. „Das Image als Mode- und Trendhauptstadt wird jedoch auch von den unkonventionellen Ideen der jungen, kreativen Einwohner geprägt, so dass der etablierte Markt um immer neue Konzepte und Design-Labels ergänzt wird “, so Kötschau.

Steigende Spitzenmieten
Bereits jetzt hat die steigende Nachfrage bei knappem Angebot in der City-West sowie auch am Hackeschen Markt und am Alexanderplatz zu steigenden Spitzenmieten geführt. Den berlinweiten Spitzenwert sieht Engel & Völkers Commercial im laufenden Jahr mit bis zu 310 EUR/qm auf dem Tauentzien gefolgt vom Ku’damm mit 235 EUR/qm. In der Rangfolge Platz drei nimmt der Alex mit 210 Euro ein. „Hintergrund ist der Mangel an freien Flächen innerhalb der 1a-Lage, dem eine hohe Nachfrage vor allem von Einzelhändlern, die konsumorientierte und touristische Bedürfnisse abdecken, gegenübersteht“, ergänzt Kötschau. Am Hackeschen Markt steigt der Mietpreis im Kernbereich der Lage kontinuierlich an und liegt derzeit bei 150 EUR/qm.

Handel und Hersteller denken um
Insgesamt übersteigt in den begehrten Toplagen Berlins die Nachfrage immer noch das knappe Angebot. Daran hat auch der Wettbewerb durch Onlineanbieter wie Amazon oder Zalando nichts geändert. „Allerdings überdenken zahlreiche Retailer ihre Flächenkonzepte“, erläutert Kötschau. Bei der unüberschaubaren Vielfalt im Netz gewinne insbesondere die richtige Markenpositionierung an Bedeutung. Seiner Meinung gilt dies erst recht für internationale Modekonzepte, die neu auf den deutschen Markt drängen. „Sie sind zwingend auf Ladengeschäfte in den Hot Spots der deutschen Einzelhandelslandschaft angewiesen, um die Marke überhaupt erst bekannt zu machen und das dahinterstehende Konzept an die gewünschte Zielgruppe zu vermitteln.“

Internationale Modemarken setzen auf Berlin
Für ihre deutschlandweit ersten Flagshipstores in Berlin kommen bevorzugt die City-West am Tauentzien oder am Kudamm in Frage. Der japanische Modekonzern Fast Retailing betreibt seit April 2014 in der ehemaligen Nike Town am Tauentzien das deutschlandweit bislang einzige und mit einer Verkaufsfläche von 2.700 qm zugleich das europaweit größte Geschäft seiner Modemarke Uniqlo. Auch das aus Polen stammende Modekonzept Reserved hat in der Tauentzienstraße angemietet und wird hier spätestens ab Herbst 2016 einen 2.000 qm großen Flagshipstore eröffnen. „Für diese Anbieter zählt in erster Linie die hohe Passantenfrequenz, die notwendig ist, um mit entsprechend hohen Quadratmeterumsätzen die geforderten hohen Mieten auch erwirtschaften zu können“, erklärt Kötschau.

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