Die ortsübliche Vergleichsmiete

Notwendige Voraussetzung für die Umsetzung der Mietpreisbremse ist das Vorliegen mindestens eines einfachen, besser eines qualifizierten Mietspiegels, aus dem die anzusetzenden ortsüblichen Vergleichsmieten ablesbar sind.

Beispielsweise werden für Berlin die üblicherweise gezahlten Mieten für Wohnungen jeweils

-              vergleichbarer Art (Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens drei Wohnungen),

-              Größe (Wohnfläche in Quadratmetern nach der 2. Berechnungsverordnung),

-              Ausstattung (mit/ohne Bad und/oder Sammelheizung, sonstige Ausstattungsmerkmale),

-              Beschaffenheit (Baujahr des Hauses bzw. Bezugsfertigkeit der Wohnung) und

-              Lage (drei Qualitätsstufen: einfache, mittlere oder gute Wohnlage)

ausgewiesen. Zu den verschiedenen Merkmalskombinationen werden in einer Tabelle sowohl die rechnerischen Mittelwerte der Vergleichsmieten als auch Preisspannen aufgelistet.

Klingt simpel, ist es aber nicht. Denn hinzukommen auch noch diverse Sondermerkmale wie hochwertige Bodenbeläge, moderne Küchen- oder Badausstattung oder die Lage im Souterrain, die bestimmte, in Abhängigkeit vom Baujahr des Hauses genau festgelegte Zu- oder Abschläge auf die ausgewiesene Vergleichsmiete rechtfertigen.

Darüber hinaus gibt es aber auch noch einen umfangreichen Katalog sogenannter wohnwertmindernder oder -erhöhender Merkmale, der als Orientierungshilfe zur Einordnung der jeweils angemessenen Miethöhe am oberen oder unteren Ende der angegebenen Spanne dienen soll. Dabei darf der Oberwert der für diese Wohnlage und Baualtersklasse geltenden Mietpreisspanne zwar durch die Berücksichtigung vorhandener Sondermerkmale, nicht aber durch Anwendung der in der Orientierungshilfe genannten prozentualen Zuschläge überschritten werden.

Lange Rede, kurzer Sinn: schon die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist eine Wissenschaft für sich, die künftig Anlass für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern geben könnte.

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