Düsseldorf: Das Angebot an Anlageimmobilien wird immer knapper

Der Grundstücksmarktbericht der Landeshauptstadt Düsseldorf zum 1.1.2015 bestätigt das, was die Experten von ENGEL & VÖLKERS COMMERCIAL bereits seit Anfang des vergangenen Jahres feststellen. Das Angebot für Wohn- und Geschäftshäuser wird immer knapper. Im Jahr 2014 wurden in dem Segment „Wohn- und Geschäftshäuser“ 365 Objekte in der Landeshauptstadt verkauft. Das ist eine Abnahme der Handelsfälle in Höhe von 6,4 % im Vergleich zum eher durchschnittlichen Vorjahr. 

„Hauseigentümer halten teilweise viel zu lange an ihren Objekten fest“, sagt Marc Müller-Kurzwelly, Bereichsleiter Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Düsseldorf. „Die Anforderungen an Hauseigentümer im Hinblick auf technische und vor allem auch rechtliche Neuerungen sind in den vergangenen Jahren immer weiter gestiegen“, berichtet Müller-Kurzwelly „Gerade älteren Eigentümern fällt es schwer, diesen gerecht zu werden“. Ein optimales Management ist sowohl für den Werterhalt, als auch für die Ansprüche von Mietern auf energetisch optimierten und qualitativ hochwertigen Wohnraum unerlässlich. Die aktuell niedrigen Zinsen haben die Kaufpreise auf ein Niveau gebracht, bei dem es für viele, die einen Ausstieg aus dieser Assetklasse etwa aus Altersgründen anstreben, Sinn mache sich mit einem Verkauf konkret zu beschäftigen.

Gut gemanagte Zinshäuser im Fokus

Wie bereits in den vergangenen Jahren besteht auch zum Jahresstart 2015 die stärkste Nachfrage der Investoren nach gut gemanagten Objekten in etablierten Lagen der Landeshauptstadt. Dazu zählen Stadtteile wie Oberkassel, Düsseltal, Golzheim und Grafenberg. Andere aufstrebende Stadtteile wie Flingern, Unterbilk und Heerdt werden von jüngeren Käuferschichten präferiert. Bei Objekten mit Sanierungsstau hat sich die Transaktionszeit im Vergleich zum Vorjahr deutlich verkürzt. Dies ist der Tatsache des insgesamt eher knappen Angebotes geschuldet.

Düsseldorf: Ausblick 2015

Für das Jahr 2015 geht Engel & Völkers Commercial davon aus, dass die Transaktionszahl und das Transaktionsvolumen in etwa dem Vorjahr entsprechen werden. Die Nachfrage nach Wohnraum ist in Düsseldorf unverändert hoch, was in nahezu allen Segmenten des Wohnungsmarktes zu einem ausgeglichenen Angebots- und Nachfrageverhältnis führen wird, prognostiziert Müller-Kurzwelly.

50 Städte im Vergleich

Was tun mit dem Geld? Anleihen, Aktien oder Immobilien? Engel & Völkers Commercial hat in 50 deutschen Städten den lokalen Markt für Anlageimmobilien untersucht. Ein Ergebnis lautet: Anleger investieren zunehmend in B-, C- und D-Städten. Dort ist seit dem Jahr 2009 die Anzahl der gehandelten Wohn- und Geschäftshäuser um bis zu 18 % gestiegen.

Selbst staatliche Interventionen erwiesen sich für Immobilieninvestoren nicht als Hürde. Trotz Mietpreisbremse, Energieeinsparverordnung (EnEV) und Grunderwerbsteuererhöhungen stieg bundesweit das Marktumsatzvolumen bei Wohn- und Geschäftshäusern um eine Mrd. Euro auf rd. 20,5 Mrd. Euro.

Kalkulierbares Risiko

Aufgrund des begrenzten Objektangebots verbunden mit hohen Preisen, stehen insbesondere bei Anlegern, die ihr Vermögen nicht nur sichern wollen, zunehmend auch sogenannte B-Städte im Fokus. Anders als bei gewerblichen Investments sind aber auch die guten und sehr guten Lagen in C- und D-Standorten interessant geworden, da dort noch interessante Renditen erzielt werden können. „ABBA“ – in A-Städten die B-Lagen und in B-Städten die A-Lagen – war gestern. „Anleger sind bereit, stärker in ein kalkulierbares, größeres Risiko zu gehen“, so Carsten Rieckhoff, Leiter Research bei Engel & Völkers Commercial.

Handel nimmt zu

Dass die C- und D-Städte gleichwohl sehr stark in der Gunst von Investoren gewonnen haben, lässt sich daran ablesen, dass dort 2013 erheblich mehr wohnwirtschaftliche Renditeobjekte gehandelt wurden als 2009 (+ 18 % bzw. + 15 %). Der Blick hin zu den kleineren Städten zeigt auch, dass dort deutlich geringere Objektwerte pro Verkauf aufgerufen werden und man für sein Geld viel einfacher die Investition in eine Anlageimmobilie realisieren kann. Die mittleren Objektwerte liegen in B-Städten bei rd. 680.000 EUR, in C-Städten bei 595.000 EUR und in D-Städten im Schnitt sogar deutlich unter 500.000 EUR.

„Mittlerweile entfällt fast ein Drittel aller in den 50 betrachteten Städten erfassten Transaktionen auf 30 C- und D-Standorte, aufgrund der im Durchschnitt niedrigeren Kaufpreise allerdings nur 14 % des gesamten Transaktionsvolumens von 12,4 Mrd. Euro“, führt Rieckhoff aus. Dagegen werden zwei Drittel des Gesamtumsatzes in den sieben A-Städten erzielt, 31 % allein in Berlin (3,8 Mrd. €).

Breites Anlagespektrum

Die Anlagemöglichkeiten bieten bundesweit ein breites Spektrum. Während in München der durchschnittliche Objektpreis in der guten Lage bei rd. 5,5 Mio. Euro liegt (Rendite: ca. 3,8 %) kostet ein Wohn- und Geschäftshaus in Bremerhaven lediglich rd. 180.000 Euro. Die Rendite liegt dort bei über 10 %.

„Das ist sicherlich eine extreme Darstellung, zeigt aber die Heterogenität und die unterschiedliche Dynamik des Marktes für Zinshäuser“, sagt Carsten Rieckhoff. Die Differenzierung dieser Entwicklung auf der Basis der Kategorisierung der Städte nach Klassen von A bis D in der etliche Faktoren wie Wirtschaft, Einwohnergröße etc. eine Rolle spielen zeigt dies deutlich.

Interessant ist hier ein Blick auf die Zeitspanne zwischen den Jahren 2009 und 2013. In diesem Zeitraum sind die durchschnittlichen Objektwerte in A- und B-Städten mit einem Plus von 52 % bzw. 51 % deutlich stärker angestiegen als in den kleineren C- und D-Städten. Dort haben die Werte nur um jeweils 28 % zugelegt. Alleine dieser Vergleich zeigt, welcher Preisanstieg damit verbunden gewesen ist. Heute muss bei einem Objektkauf in einem A-Standort ein Investitionswert von im Mittel 2,3 Mio. EUR kalkuliert werden, 2009 waren es noch rd. 1,5 Mio. EUR. Die Zahl der Transaktionen bzw. Verkäufe von Wohn- und Geschäftshäusern ist dort im Vergleich zu 2009 leicht zurückgegangen.

Ausblick 2015

Die Preise und Faktoren können noch etwas weiter ansteigen, da die Zinsen auch mittelfristig voraussichtlich weiter so niedrig bleiben werden. „„Solange sich durch die Hebelwirkung zwischen Fremd- und Eigenkapital noch interessante Renditen für den Investor darstellen lassen, werden im gewissen Rahmen auch noch marginale Preis- und Faktorerhöhungen akzeptiert“, lautet das Fazit von Carsten Rieckhoff.

*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.

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