Engel & Völkers informiert über den Energieausweis

Liebe Leserinnen und Leser,

im Folgenden möchten wir Sie um Fragen rund um den Energieausweis informieren.


1. Was ist ein Energieausweis?
Der Energieausweis soll Käufern und Mietern bei der Auswahl einer Immobilie helfen und eine Vergleichbarkeit zwischen Immobilien in Bezug auf den Energieverbrauch herstellen. Zugleich soll zum einen Druck auf Eigentümer dahingehend ausgeübt werden, energieineffiziente Gebäude zu sanieren, Vor dem Hintergrund, dass ein positiver Energieausweis die Vermarktung einer Immobilie erleichtern kann, soll eine solche Sanierung zum anderen für Eigentümer attraktiver erscheinen. Energieausweise dienen damit sowohl dem Verbraucher-, als auch dem Umweltschutz. Der Ausweis besteht aus einem Dokument mit mehreren Seiten. Auf Seite 2 findet man bedarfsorientierte Angaben. Seite 3 ist ausgefüllt, wenn die Werte auf verbrauchsorientierten Daten basieren. Nach jetzigem Stand werden die Ergebnisse, insbesondere der Energieverbrauchskennwert, im Wesentlichen in Form einer Farbskala zwischen grün und rot dargestellt. Wer viel rot sieht, hat ein Haus im schlechten Energiestandard.

2. Seit wann sind Eigentümer verpflichtet, einen Energieausweis für Ihre Immobilie erstellen zu lassen?
Eigentümer von Gebäuden, die vor 1965 erbaut wurden, benötigen schon seit dem 1. Juli 2008 einen Energieausweis. Eigentümer von jüngeren Gebäuden benötigen seit dem 1. Januar 2009 und von Nichtwohngebäuden seit dem 1. Juli 2009 einen Energieausweis.

3. Wie lange sind Energieausweise gültig?
Energieausweise verlieren spätestens nach 10 Jahren ihre Gültigkeit. Im Einzelnen gilt:
Ein Energieausweis, der nach dem 30.September 2007 und vor dem 1.Mai 2014 ausgestellt wurde, ist 10 Jahre gültig. Energiebedarfsausweise für Wohngebäude, die vor dem 1. Oktober 2007 ausgestellt worden sind, gelten ebenfalls 10 Jahre ab dem Ausstellungsdatum. Das Gleiche gilt für Energieausweise, deren Ausstellungsdatum vor dem 1. Oktober 2007 liegt, sofern diese unter  bestimmten Umständen von Gebietskörperschaften oder in Anwendung des Entwurfes der EnEV vom 25. April 2007 ausgestellt wurden (Näheres regelt § 29 Abs. 1 EnEV).
Die einzige echte Ausnahme regelt § 29 Abs. 1 EnEV: Lediglich bis zum 31. Oktober 2014 sind Energieausweise gültig, die vor dem 1. Oktober 2007 erstellt wurden und nicht die Voraussetzungen des § 29 Abs. 1 Nr. 1 oder Nr. 2 EnEV erfüllen.
Die grundsätzliche 10jährige Gültigkeit von Energieausweisen gilt außerdem nicht, wenn größere Änderungen an den Außenbauteilen bestehender Gebäude vorgenommen werden. In diesen Fällen muss ein neuer Energieausweis erstellt werden. Der alte Energieausweis verliert dann mit Fertigstellung der Änderungen seine Gültigkeit.

4. Habe ich die freie Wahl zwischen dem Energiebedarfs- und dem Energieverbrauchsausweis?
Die EnEV unterscheidet zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis.
Der bedarfsorientierte Energieausweis (§§ 17, 18 EnEV) ist Pflicht für Häuser,
- mit bis zu 4 Wohneinheiten,
- die vor dem 1. November 1977 erbaut wurden und
- zwischenzeitlich nicht energetisch saniert wurden.

Er fußt auf ein technisches Gutachten und kostet zwischen ca. 150 und 1.000 Euro. Der Betrag differiert je nach Bundesland, Anbieter und  Aufwand. Dabei muss das billigste Angebot nicht unbedingt das Beste sein. Beurteilt werden von Gutachtern ausschließlich bauliche Aspekte wie Heizungsanlage, Qualität der Fenster oder Dämmung. Laut DENA (Deutsche Energie-Agentur) benötigt ein Großteil der  Eigentümer einen Bedarfsausweis, denn 3 von 4 Gebäuden wurden in Deutschland vor der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebaut.
Für alle anderen Immobilien ist die Erstellung eines Verbrauchsausweises ausreichend (§§ 17, 19 EnEV).
Dieser orientiert sich an den tatsächlichen Verbrauchsdaten der vergangenen 3 Jahre und kostet zwischen € 30,00 und € 100,00.

5. Welchen Ausweis soll ich meinen Kunden empfehlen?
Ihren Kunden ist zu empfehlen, nach Möglichkeit den kostengünstigeren Energieverbrauchsausweis erstellen zu lassen.

6. Warum erscheint auf dem Ausweis eine andere als von mir angegebene Fläche und wie wird diese berechnet?
Die Nutzfläche (AN), die zur Berechnung des Kennwertes herangezogen wird, wird gemäß § 19 Abs. 2 Satz 2 EnEV pauschal aus der Wohnfläche errechnet. Dies geschieht mit dem Faktor 1,2 bzw. bei Ein- und Zweifamilienhäuser mit beheiztem Keller 1,35. Wenn Ihnen die korrekte Nutzfläche, wie sie nach der EnEV zu berechnen ist, bekannt ist und diese von der pauschal errechneten Nutzfläche abweicht, gibt es die Möglichkeit, die diesbezügliche Angabe im Energieausweis entsprechend ändern zu lassen.

7. Wo kann man einen Energieausweis erstellen lassen?
Die EnEV legt in § 21 fest, unter welchen Voraussetzungen ein Energieausweis ausgestellt werden darf. Für die Suche nach einem qualifizierten Energieberater in Ihrer Region können Sie als Verkäufer/Vermieter die bundesweite Datenbank der DENA nutzen oder Ihren örtlichen Schornsteinfeger kontaktieren.
Berechtigt zur Erstellung von Energieausweisen sind:
- Architekten, Innenarchitekten
- Bauingenieure, Bautechniker,
- Gebäudeenergieberater im Handwerk und ausgebildete Energieberater
- Schornsteinfeger
Online kann ein Energieausweis zudem unter folgenden Adressen beantragt werden:
http://www.express-pass.de/wohngebaeude/haeufige-fragen.html
http://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/energieeffizienz/service/energieausweis-bestellen.html
www.dena-Energieausweis.de

8. Welche Fälle und welche Objekte sind von der neuen EnEV betroffen?
Die neuen Pflichten aus der EnEV beziehen sich auf folgende Praxisfälle:
- Verkauf
- Neuvermietung
- Neuverpachtung
von folgenden immobilen Gütern:
- Bebautes Grundstück,
- Grundstücksgleiches Recht an bebautem Grundstück,
- Eigentumswohnung,
- Teileigentum an einem Gebäude, Wohnung oder sonstige selbstständigen Nutzungseinheit,
- Teil eines Gebäudes,
- Gesamtes Gebäude

9. Was ist mit entkernten Immobilien, die im entkernten Zustand zum Verkauf angeboten werden?
Entkernte Immobilien sind wie Rohbauten zu behandeln. Hierfür kann kein Energieausweis vorliegen. Sobald die Immobilie ausgebaut wird, ist sie wie ein Neubau mit den dafür vorgesehenen Anforderungen zu behandeln.

10. Welche Pflichtangaben müssen kommerzielle Immobilienanzeigen enthalten?
Gemäß § 16a EnEV muss eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien folgende Angaben enthalten:
- Die Art des Energieausweises: Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis
- Den genannten Wert des Energiebedarfs oder –Verbrauchs für das Gebäude
- Die genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes
- Wohngebäude: das genannte Baujahr und die genannte Energieeffizienzklasse
- Nichtwohngebäude: Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch für Wärme und Strom jeweils getrennt aufführen, wesentlichen Energieträger für die Heizung

11. Welche Medien sind betroffen?
Die Angaben müssen in „Immobilienanzeigen, die in kommerziellen Medien“ geschaltet werden, enthalten sein. Hierzu gehören u.a. Printanzeigen, Onlineanzeigen (z. B. in Immobilienportalen und auf der eigenen Website), Exposés, Schaufensterauslagen und Newsletter.

12. Was ist mit Aushängen in Banken etc.?
Handelt es sich bei den Aushängen um eine „Schaufensterauslage“, muss der Inhalt des Aushangs die Angaben zum Energieausweis aufweisen.

13. Wie verhält es sich mit Cross-Selling Objekten aus dem Ausland?
Es gelten die Gesetze des Landes, in dem sich die Immobilie befindet. Befindet sich beispielsweise eine Schaufensterauslage einer New Yorker Immobilie im Schaufenster eines Immobilienshops in Hamburg, muss die Auslage keine Angaben zum Energieausweis aufzeigen.

14. Wer wird für das Fehlen von Angaben zum Energieausweis in einer Immobilienanzeige verantwortlich gemacht?
§ 16a EnEV verpflichtet den Verkäufer/Vermieter dafür Sorge zu tragen, dass eine von ihm geschaltete Anzeige die Angaben zum Energieausweis enthält. Beauftragt der Verkäufer/Vermieter im Rahmen eines Maklervertrages einen Makler damit, Vermarktungsaktivitäten für ihn zu übernehmen, gehört hierzu regelmäßig auch die Schaltung von Immobilienanzeigen. Mit der Verpflichtung des Maklers zur Schaltung solcher Anzeigen, gehen die Pflichten des Verkäufers/Vermieters aus der EnEV auf den Makler über, er übernimmt es also für seinen Vertragspartner, dafür Sorge zu tragen, dass die Immobilienanzeige den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Vor diesem Hintergrund kann der Makler für das Fehlen von Angaben zum Energieausweis in einer Immobilienanzeige verantwortlich gemacht und ggf. in Regress genommen werden. Kann oder will der Verkäufer/Vermieter dem Makler allerdings keinen Energieausweis zur Verfügung stellen, gilt das zu Ziffer 16 Gesagte.

15. Was tun, wenn kein Energieausweis vorliegt und der Eigentümer keinen erstellen lassen möchte?
Wenn der Verkäufer / Eigentümer bislang keinen Energieausweis erstellen lassen hat, ist er gemäß § 16a EnEV auch nicht verpflichtet, Angaben zum Energieausweis im Rahmen einer Immobilienanzeige, Exposé etc. zu veröffentlichen. Das gilt für den Makler gleichermaßen. Zur Absicherung sollte der Makler den Verkäufer/Vermieter jedoch schriftlich zur Überlassung bzw. Beantragung eines Energieausweises auffordern und diese Aufforderung sorgfältig dokumentieren.
Spätestens bei der Besichtigung des beworbenen Objekts muss der Verkäufer/Vermieter dem Interessenten einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorlegen. Die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Kommt der Verkäufer/Vermieter der Vorlagepflicht nicht nach, begeht er eine Ordnungswidrigkeit (§ 27 Abs. 2 Nr. 4 EnEV). Diese Vorschrift tritt am 01. Mai 2015 in Kraft.

16. Findet keine Besichtigung statt, muss der Energieausweis dem Käufer/Mieter spätestens bei Unterzeichnung des Kauf- bzw. Mietvertrages zur Verfügung gestellt werden.

17. Welchen Energieausweis benötige ich bei Mischgebäuden (z.B. Wohn-Geschäftsgebäude)?
Bei Mischgebäuden, bei denen sich beispielsweise ein Ladengeschäft in einem Wohngebäude befindet, ist der Energieausweis gemäß der Hauptnutzung ausstellen zu lassen, sofern die Nebennutzung nicht mehr als 10% der Fläche ausmacht. Übersteigt die Nebennutzung einen Anteil von 10%, müssen für beide Bereiche ein separater Energieausweis ausgestellt werden, der den jeweiligen Gebäudeteil bezeichnet.

18. Wie sind die Anforderungen an denkmalgeschützte Objekte und wie sieht es bei Sanierungs- und Abrissgebäuden aus?
Denkmalgeschützte Wohngebäude benötigen gemäß § 16 Abs. 5 S. 2 EnEV grundsätzlich keinen Energieausweis; die Absätze 2 bis 4 des § 16 EnEV sind auf Baudenkmäler nicht anzuwenden. Hiervon wird jedoch dann eine Ausnahme gemacht, wenn bauliche Änderungen, Erweiterungen und Ausbauten vorgenommen werden, bei denen den Anforderungen des § 9 Abs. 1 und 2 EnEV Rechnung getragen wird (§§
16 Abs. 1 S. 3 i.V.m. § 9 EnEV).
Bei sog. Sanierungs- und Abrissgebäuden gelten mangels Ausnahmeregelungen die allgemeinen Vorschriften. Danach muss gemäß § 16 EnEV ein Energieausweis spätestens bei der Besichtigung des Gebäudes oder – sollte eine Besichtigung nicht stattfinden – bei Abschluss des Kauf- bzw. Mietvertrages vorgelegt werden. Wird vor dem Verkauf/der Vermietung eine Anzeige geschaltet, müssen Angaben zum Energieausweis gemacht werden, sofern ein solcher vorliegt.

19. Welche Verpflichtungen treffen Bauträger?
Bauträger sind verpflichtet, unverzüglich nach Fertigstellung des Neubaus einen Energiebedarfsausweis an die Eigentümer zu übergeben.

Sie haben Fragen zum Energieausweis?

In unserem Engel & Völkers Shop Verden beraten wir Sie jederzeit gerne!

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