Immobilienmarkt 2015: Alstertal, Walddörfer, Marienthal, Ahrensburg

Der Standort

Deutschlands größte Hafenstadt und nördliche Wirtschaftsmetropole Hamburg hat eine hohe Anziehungskraft und ist damit zahlreichen Veränderungen in ihrer Bevölkerungsstruktur und in ihrer Stadtentwicklung ausgesetzt. Die Bevölkerung ist im letzten Vierteljahrhundert vor allem durch Zuzug von außen deutlich gewachsen und hat sich dabei in weiten Bereichen der Stadt neu verteilt. In den nächsten 15 Jahren wird die Zahl der Einwohner nach den Erwartungen des Hamburger Senats auf etwa zwei Millionen wachsen, etwa 200.000 mehr als heute. Zwischenzeitlich sind bereits neue Stadtviertel, wie die Hafencity, entstanden, weitere werden im Zuge der geplanten Neuentwicklungen (Autobahndeckel über der A7, Verlagerung des Bahnhofs Altona oder Ausbau der Stadtteile stromaufwärts von Elbe und Bille) entstehen. Um der wachsenden Wohnungsnachfrage zu begegnen, forciert der Senat einen Wohnungsbaupakt, durch den jährlich rund 6.000 neue Wohnungen in Hamburg gebaut werden sollen. Seit langem wurden so in 2014 erstmals über 6.000 neue Wohnungen geschaffen.

Die zugenommenen Neubauanstrengungen, verteilt in der ganzen Stadt, verändern die einzelnen Bezirke und machen früher wenig beachtete Stadtteile zunehmend attraktiver. Vor allem im Osten Hamburgs und nach Norden hin profitieren die Stadtteile von der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum und den neu geschaffenen Angeboten. Das gilt zum Beispiel für Rahlstedt, Wandsbek, Bramfeld bis hin nach Ahrensburg jenseits der Stadtgrenze. Wie jede wachsende Stadt hat sich Hamburg auch an ihren Rändern ausgedehnt. Ganze Ortsteile haben in den letzten 25 Jahren bereits deutlich an Bevölkerung gewonnen. Das gilt vor allem für die Walddörfer mit Volksdorf, Ohlstedt und Duvenstedt.

Begehrte Wohnlagen mit kontinuierlichem Wertwachstum

Zu den traditionell begehrtesten Wohnlagen der Stadt gehören die Bezirke entlang des Alstertals mit den Stadtteilen Wellingsbüttel, Hummelsbüttel, Sasel und Poppenbüttel. Eine einzigartige und unter Naturschutz stehende Tallandschaft bildet das Herz. Weitläufige Naherholungsgebiete mit zahlreichen Wanderwegen, diverse Sportanlagen für Golf, Reiten, Tennis oder Hockey und das alles in einer rasch und gut von der Innenstadt aus gegebenen Erreichbarkeit begründen die hohe Attraktivität und zugleich einen der wertstabilsten Wohnimmobilienmärkte in der Hansestadt. Vergleichbar ist die Entwicklung in den Walddörfern, während sich von Wandsbek, über Rahlstedt bis Bramfeld neue und künftig gefragte Wohnlagen entwickeln, die langfristig ebenfalls einen starken und wertstabilen Charakter haben werden.

Nachfragetrends

Kauf- und auch Mietinteressenten suchen generell nach modern ausgestatteten Wohnräumen. Gefragt sind offene Wohnraumkonzepte mit zum Wohn- und Essbereich hin offenen Küchen, so wie sie sich in vielen Neubauten zum Standard entwickelt haben. Küchen, oder besser Kücheneinheiten, schließen den Essbereich mit ein. Hauswirtschaftsräume und Möglichkeiten für Einbauschränke sind gefragt. Schlafzimmer sollten, wie international längst üblich, Übergänge zu einem Ankleidebereich und einem eigenen Bad haben. Wichtig sind Deckenhöhen von mindestens 2,65 m. Gewünscht werden auch viele technische Ausstattungsdetails, von der Videogegensprechanlage bis hin zu Tablets, mit denen Heizungs- und Belüftungssysteme bzw. Oberlichter bedient werden können. Vielen Interessenten sind barrierefreie Räumlichkeiten sehr wichtig, insbesondere im hochwertigen Marktsegment, wo die Käufer im Durchschnitt über 50 Jahre alt sind. Bodengleiche Duschtassen, schwellenlose Übergänge zu Balkonen oder Terrassen sowie ein Fahrstuhl, der in die möglichst vorhandene Tiefgarage führt, sind wichtige Details. Energieeffizienz und nachhaltige Baumaterialien fördern ebenso das Interesse. Bestandsbauten, die oft nicht alle Kriterien erfüllen können, müssen Preisabstriche hinnehmen. Doch falls diese Bauten den modernen und hochwertigen Standard bieten können sowie eine einzigartige Lage und ein schönes Umfeld haben, erzielen sie absolute Spitzenpreise.

Walddörfer, Ahrensburg und Großhansdorf
Die Marktentwicklung

Die Walddörfer bilden mit ihren großzügigen Einfamilienhausgrundstücken und Park- und Waldlandschaften eine sich weit nach Norden erstreckende besonders gesuchte Lage. Junge Familien suchen nach Grundstücken zur Bebauung von Einfamilienhäusern oder auch Doppelhaushälften. Doch Baugrundstücke in bevorzugten Lagen sind so rar, dass die Bodenrichtwerte kontinuierlich steigen. Der Generationswandel führt immer wieder zu frei werdenden Objekten, deren Preise ebenfalls deutlich gestiegen sind. Ältere Menschen, deren Kinder erwachsen sind und das elterliche Heim verlassen haben, suchen nach komfortablen Eigentums- oder Mietwohnungen, die sich am besten im Umfeld ihrer bisherigen Heimat befinden sollten. Wohnungen für diese gehobenen Ansprüche sind jedoch ebenfalls knapp und haben sich in den letzten fünf Jahren zum Teil mit zweistelligen Prozentsätzen verteuert. Besonders gefragt sind auch die typischen Hamburger „Kaffeemühlen“, alte Rotklinkervillen aus den Jahren 1920 bis 1930. Die Objekte müssen jedoch hohe Ansprüche an eine moderne Ausstattung, eine gute Lage mit nach Süden oder Südwesten ausgerichteten Gärten sowie an eine möglichst energiesparende Wärmeversorgung erfüllen. 

Der kontinuierliche Zuzug und die damit verbundene, anhaltend hohe Nachfrage lässt viele Interessenten zunehmend in die umliegenden Stadtteile der Walddörfer bis hinaus an den Stadtrand und hinein nach Schleswig-Holstein ziehen, da in Ahrensburg oder Großhansdorf, in Lütjensee oder Großensee sowie in Ammersbek oder Klein Hansdorf das Preisniveau noch erschwinglicher ist und zugleich ein breiteres Angebot an kleineren Einfamilienhäusern, wie Reihenhäusern oder Doppelhaushälften besteht.

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Die bevorzugten Lagen

Zu den schönsten und begehrtesten Lagen gehören in Volksdorf die Gegenden rund um die Schemmannstraße, Diekkamp, Huusbarg, Foßredder, Rögenweg, Ahrensburger Weg und Im Allhorn sowie der direkt am Wald gelegene Mellenbergweg bis zur Ringstraße und Komponistenviertel in Meiendorf. In Wohldorf-Ohlstedt sind vor allem der Jagersredder, die Diestelstraße mit ihrer schönen Allee und der Haselknick in direkter Waldlage sehr geschätzt. Die bevorzugten Lagen in Duvenstedt befinden sich in der Rothwildschneise, Duvenstedter Triftweg sowie Parkberg und Pirolkamp. Außerhalb der Stadtgrenze im Osten der Walddörfer gehören in Ahrensburg die Hagener Allee, Christel-Schmidt-Allee, Kaiser-Wilhelm-Allee sowie die Bismarck-Allee und Parkallee zu den bevorzugten Straßen. Besonders gesuchte Adressen in Großhansdorf befinden sich im Ihlendieksweg, im Groten Diek, Achtern Diek, Dörpstede und Bei den Rauhen Bergen. In Lütjensee sind Objekte besonders Am Kuckucksberg sowie grundsätzlich in allen Straßen, deren Grundstücke direkt an den See grenzen gefragt. Letzteres gilt auch für die begehrten Lagen in Großensee.

Die Preisentwicklung

Die Preise für Wohnimmobilien und Baugrundstücke in den Walddörfern und den angrenzenden Stadtteilen und Dörfern haben durch starke Sprünge in den letzten fünf Jahren inzwischen ein Niveau erreicht, das kaum noch übertroffen wird. Eigentumswohnungen haben sich allein seit 2011 um bis zu 50 Prozent verteuert, die Preise für sehr gut ausgestattete Einfamilienhäuser in sehr guter Lage beispielsweise stiegen in dieser Zeit von bis zu 750.000 Euro auf aktuell bis zu 1,2 Mio. Euro. Im Jahresverlauf 2014 hat sich allerdings gezeigt, dass die Interessenten bereit sind, das erreichte hohe Niveau weiterhin zu akzeptieren, wenn die Qualität stimmt, d.h. die Lage, der Zustand, die Ausstattung, der Grundriss, der Energieverbrauch und auch die Ausrichtung des Objektes auf dem Grundstück. Das gleiche gilt für Wohnungen im besonders hochwertigen Marktsegment.

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Alstertal
Die Marktentwicklung

Der Immobilienmarkt im Alstertal gehört neben den Elbvororten, den Bereichen rund um die Außenalster und der Hafencity zu den begehrtesten Wohngebieten Hamburgs. Wie auch in den anderen guten und sehr guten Lagen der Hansestadt ist der Markt von sehr hoher Nachfrage, einem zu geringen Angebot und deshalb kontinuierlich steigenden Preisen geprägt. Wegen der geografischen Nähe zum Zentrum ist die generell in Hamburg sehr hohe Wohnungsnachfrage besonders stark zu spüren. Neben gezielt suchenden Hamburgern, die wegen veränderten persönlichen Verhältnissen (höheres Einkommen, Familiengründung) in die schönen Lagen des Alstertals umziehen wollen, sorgen der demografische Wandel und der Zuzug auch im Alstertal für Bewegung im Markt.

Gefragt sind alle Objektarten, ob aus dem Bestand oder dem Neubau, bevorzugt Einfamilienhäuser in gutem Zustand auf schönen Grundstücken in Süd- oder Südwestlagen und Villen. Extrem gefragt sind die kaum noch vorhandenen Baugrundstücke. Exzellente Villen, großzügige Penthäuser oder hochwertig ausgestattete Einfamilienhäuser erzielen die höchsten Preise, sind aber nur selten im Angebot.

Die bevorzugten Lagen

Die Topadressen liegen in Alsterlaufnähe, so in Wellingsbüttel vor allem die Friedrich-Kirsten-Straße, Barkenkoppel und Up de Worth. Sehr beliebt sind Lockkoppel, Rabenhorst und Pfeilshofer Weg sowie die ruhigen Nebenstraßen des Eckerkamp wie Schwarzpappelweg, Kelterstraße und rund um Hoheneichen. In Sasel sind die ruhigen Lagen zwischen Volksdorfer Weg und dem Saseler Markt gefragt. In Hummelsbüttel und Poppenbüttel stehen die Straßen Am Karpfenteich, Alte Landstraße und Umgebung sowie der Kritenbarg hoch im Kurs. In Lemsahl-Mellingstedt sind die Straßen Treudelberg, Huuskoppel und Margaretenhof besonders beliebt.

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Die Preisentwicklung

Die Preise für Einfamilienhäuser und Baugrundstücke im Alstertal haben in den letzten fünf Jahren ebenfalls ein Niveau erreicht, das derzeit nicht mehr überschritten wird. Gleichwohl gibt es Ausnahmen. Einzigartige Objekte in den besten Lagen können, sofern sie überhaupt verfügbar sind, bisher nicht gekannte Toppreise erzielen. So registrieren wir Spitzenpreise für eine herausragende Villa bei bis zu 3,5 Mio. Euro. Eigentumswohnungen haben sich allein in den vergangenen drei Jahren um bis zu 50 Prozent verteuert. Preissteigerungen sind vor diesem Hintergrund im hochwertigen Bereich nicht mehr zu sehen, während Wohnungen im mittleren und normalen Marktsegment noch einmal zulegen können. Mittelfristig erwarten wir angesichts der ungebrochenen Nachfrage tendenziell einen weiterhin sehr festen Markt mit leichten, aber kontinuierlichen Preissteigerungen.

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Marienthal, Rahlstedt und Umgebung
Die Marktentwicklung

Die sich östlich der Alster erstreckenden Stadtteile gehören zu den Gebieten mit den deutlichsten Preissteigerungen in den letzten Jahren. Mangels ausreichendem Angebot in den Citylagen und rund um die Außenalster weichen immer mehr Interessenten nach Wandsbek, Rahlstedt und bis Jenfeld und Stapelfeld aus. Die früher noch eher weniger gesuchten Wohngebiete werden neu entdeckt. Dazu tragen vor allem die vielen Neubauangebote bei, die das Stadtbild positiv verändern und viele Menschen anziehen. Eine herausragende Stellung bei der Entdeckungsreise hat das kleinste Areal Marienthal, das südlich durch die Autobahn A24 begrenzt wird und das zugleich den Eingang zu Rahlstedt, dem größten Hamburger Stadtteil, bildet. In dieser Oase des Grüns und der Naherholung inmitten des urbansten Bezirks Wandsbek hat die Nachfrage die Preise in Marienthal auf bisher nicht gekannte Höhen katapultiert. Häuser in Marienthal verteuerten sich binnen der letzten zwei Jahre um bis zu 500.000 Euro und erzielten damit hamburgweit die höchsten Preisaufschläge.

Die begehrtesten Lagen

In Marienthal sind die begehrten Lagen mit dem Wandsbeker Gehölz verbunden, dem Herz des Stadtteils. Südlich liegt die besonders gesuchte Oktaviostraße. Durchquert wird der kleine Stadtwald durch die Kielmannseggstraße. Eineinhalb- bis zweieinhalbgeschossige Einfamilienhäuser und Villen aus den 30er und den 70er Jahren prägen das Bild. Etwas entfernter, aber durch die gleiche Bebauung bestimmt, liegen die ebenfalls gefragten Straßen Hikeberg und Claudiusstraße. Auch in Rahlstedt zeichnen sich die begehrten Lagen durch eine Villen- und Einfamilienhausbebauung aus, darunter auch viele Gebäude im Jugendstil. Die begehrten Straßen, etwa der Eilersweg, die Buchwaldstraße, die Amtsstraße oder Wehlbrook bieten kurze Wege ins Grüne.

Die Preisentwicklung

Marienthal und Rahlstedt haben die sich am stärksten entwickelnden Wohnimmobilienmärkte in Hamburg. Die Ausdehnung nach Osten bis hin nach Tonndorf oder Jenfeld eröffnet viele Neubau- und damit auch Aufwertungsmöglichkeiten für die Wohnlagen. In den besten Lagen haben die Preise in kurzer Zeit ein sehr hohes Niveau erreicht, das nur noch in Einzelfällen überschritten wird. Gute und mittlere Lagen weisen eine hohe Preisstabilität auf, die derzeit durch das gewachsene Neubauangebot gestützt wird. Das im Vergleich zu den Innenstadtlagen noch erschwingliche Preisniveau und das noch gute Angebot sorgen für eine ungebrochen hohe Nachfrage. Deshalb dürften sich die Preise im Bezirk Wandsbek bis hin nach Stapelfeld in den kommenden Jahren schrittweise weiter erhöhen.

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