Kompromiss beim Zweitwohnungsgesetz schafft Rechtssicherheit für aktuelle und künftige Eigentümer

Aufatmen bei Hauseigentümern: Nachdem der Nationalrat am 12. März 2015 die letzten Differenzen zum Zweitwohnungsgesetz ausgeräumt hat, besteht für den Bau neuer Ferienwohnungen in der Schweiz wieder Rechtssicherheit.

Die Zweitwohnungsinitiative wird seit Anfang 2013 durch eine Verordnung des Bundesrats umgesetzt, nachdem das Schweizer Volk am 11. März 2012 eine entsprechende Volksinitiative angenommen hatte. Seitdem dürfen Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent keine Baugenehmigungen mehr für Zweitwohnungen erteilen. Betroffen sind vor allem die Kantone Bern, Graubünden, Tessin, Waadt und Wallis.

Mit dem Kompromiss wird das Bauverbot gelockert: Bestehende Gebäude dürfen erweitert und umgenutzt werden. Ausnahmen gelten für touristisch bewirtschaftete Wohnungen und nicht mehr rentable Hotels dürfen bis zur Hälfte zu Zweitwohnungen umgebaut werden.

Allerdings wäre es im Streit um Ausnahmeregelungen für betroffene Gemeinden fast zum Referendum gekommen. Doch SVP und FDP gelang ein Kompromiss mit Initiantin Vera Weber. Details muss jetzt der Bundesrat in einer Verordnung festlegen. Gesetz und Verordnung könnten Anfang 2016 in Kraft treten.

Konkret bedeutet das neue Gesetz folgendes:

Als Zweitwohnung gilt jede Wohnung, die keine Erstwohnung ist. Als Erstwohnung qualifiziert eine Wohnung, die von mindestens einer niedergelassenen Person dauerhaft genutzt wird, welche dort ihren Lebensmittelpunkt begründet. Erstwohnungen gleichgestellt sind Wohnungen, die zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken bewohnt oder zur kurzzeitigen Unterbringung von Personal genutzt werden.

Für Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil unter 20% gelten keine Einschränkungen, für Gemeinden mit einem Anteil über 20% ist die Bewilligung und der Bau von Zweitwohnungen grundsätzlich nicht mehr möglich. Es gelten jedoch die nachfolgenden Ausnahmen:

- Bereits bestehende Zweitwohnungen bleiben als Zweitwohnungen bestehen und können renoviert, umgebaut und sogar erweitert werden.

- Innerhalb von Bauzonen muss der Bau neuer Zweitwohnungen bewilligt werden, wenn sie in geschützten Baudenkmälern liegen, deren Erhalt nicht auf andere Weise sichergestellt werden kann.

- Ausserhalb von Bauzonen kann eine ortsbildprägende Baute zu einer Zweitwohnung umgenutzt oder umgebaut werden, sofern sie unter Schutz gestellt ist.

- Am 11. März 2012 rechtmässig gebaute oder rechtskräftig bewilligte Wohnungen (sog. „altrechtliche Wohnungen“) können beliebig von Erst- in Zweit- oder von Zweit- in Erstwohnungen umgenutzt werden. Altrechtliche Wohnungen können zudem erneuert, umgebaut oder wieder aufgebaut werden. Sofern sie als Erstwohnungen oder touristisch bewirtschaftete Wohnungen genutzt werden ist auch eine Flächenerweiterung bis 30% möglich.

- Touristisch bewirtschaftete Wohnungen müssen bewilligt werden. Dabei handelt es sich um Wohnungen, die Gästen ausschliesslich zur kurzzeitigen Nutzung angeboten werden und entweder im Haus des Eigentümers (Einliegerwohnungen) oder in strukturierten Beherbergungsbetrieben liegen. Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb muss über ein hotelähnliches Beherbergungskonzept (inkl. minimaler Infrastruktur) verfügen und eine gewisse Grösse aufweisen. Lediglich auf Online-Portalen zur Vermietung angebotene Wohnungen (sog. Plattformwohnungen) sind hingegen nicht bewilligungsfähig.

- Hotel- und Beherbergungsbetriebe dürfen im Rahmen von max. 20% der Nutzfläche weiterhin Zweitwohnungen bauen und verkaufen, sofern dies der Finanzierung des Betriebes dient und dessen Erhaltung im Vordergrund steht. Für Betriebe, die bereits seit mehr als 25 Jahren bestehen und deren Betrieb nicht wirtschaftlich weitergeführt werden kann, kann diese Quote auf 50% erhöht werden.

Unser Fazit

Obwohl die Erstellung von Zweitwohnungen eingeschränkt wird, bleiben doch mehr Möglichkeiten als ursprünglich befürchtet. Wichtig ist insbesondere die Bestandesgarantie für bestehende Zweitwohnungen, die sogar noch um die Option, bestehende Erst- in Zweitwohnungen umzunutzen erweitert wurde. Im Zusammenhang mit der Definition von strukturierten Beherbergungsbetrieben werden wahrscheinlich Praxis und Gerichte die Definitionen noch schärfen müssen.

Wichtig ist, dass nun (bzw. nach definitivem Inkrafttreten von Gesetz und Verordnung voraussichtlich Anfang 2016) in weiten Bereichen wieder Rechtssicherheit herrscht. Dies dürfte zu einer weiteren Marktberuhigung führen.

Bei individuellen Fragen helfen wir gerne weiter.

 

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